【正文】 I管理手冊》；、廣告牌設(shè)計(jì)、制作等； （樣板房）的選址、裝修和布置；《營銷中心書》；《項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》；；?！俄?xiàng)目銷售前營銷中心整體工作計(jì)劃》經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)公司上級領(lǐng)導(dǎo)審閱。（二）編制《營銷中心調(diào)查報(bào)告及建議》《項(xiàng)目營銷前營銷中心整體工作計(jì)劃》批準(zhǔn)后，項(xiàng)目營銷中心人員應(yīng)即開展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)營銷中心市場環(huán)境的調(diào)查，編制《營銷中心市場環(huán)境調(diào)查報(bào)告及建議》。《營銷中心市場環(huán)境調(diào)查報(bào)告及建議》內(nèi)容要素：；；； ；；（廣告發(fā)布代理費(fèi)、噴繪費(fèi)、印刷費(fèi)等）報(bào)價(jià)情況；：對本項(xiàng)目廣告策劃服務(wù)、營銷代理模式的選擇提出意見；：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)廣告投放主要媒體報(bào)價(jià)表（含可能享受的優(yōu)惠情況）及各供方資料及報(bào)價(jià)情況?！稜I銷中心市場環(huán)境調(diào)查報(bào)告及建議》經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審定，由營銷中心部執(zhí)行。其中附件：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)廣告投放主要媒體報(bào)價(jià)表（含可能享受的優(yōu)惠情況）及各供方資料及報(bào)價(jià)情況，如在今后操作過程中發(fā)生變更，營銷中心部須及時(shí)另行報(bào)公司重新審批。（三）確定廣告策劃服務(wù)公司和銷售代理模式確定廣告策劃服務(wù)公司。：；。，由公司策劃主管協(xié)助營銷中心總監(jiān)督促廣告策劃服務(wù)公司成立項(xiàng)目工作案組，實(shí)施各項(xiàng)具體工作。，須遵照以下流程進(jìn)行確定：：須先對廣告公司進(jìn)行初步考察，確定幾家意向合作單位，考察要素如下：公司以往的業(yè)績及優(yōu)勢；公司實(shí)力背景、人員結(jié)構(gòu)；策劃推廣、設(shè)計(jì)人員的素質(zhì)及操作水平；公司資質(zhì)、信譽(yù)；公司運(yùn)作方式是否規(guī)范，能否與國際接軌；其他。：確定意向合作單位后，由項(xiàng)目營銷中心人員負(fù)責(zé)編制《廣告策劃服務(wù)邀標(biāo)書》，組織意向單位參加招投標(biāo)。《邀標(biāo)書》至少包括以下內(nèi)容：投標(biāo)邀請函；投標(biāo)人須知；具體要求及提交內(nèi)容：公司資質(zhì)、業(yè)績、人員組成、關(guān)于項(xiàng)目的策劃報(bào)告、相關(guān)創(chuàng)意說明、費(fèi)用要求、合同條件等；正式投標(biāo)書；附件：企業(yè)簡介、項(xiàng)目概況、工程進(jìn)度情況、計(jì)劃銷售時(shí)間等。：項(xiàng)目公司根據(jù)投標(biāo)情況，評價(jià)選擇廣告策劃服務(wù)公司。評價(jià)依據(jù)如下：策劃報(bào)告的創(chuàng)意及可行性；設(shè)計(jì)稿美觀度；費(fèi)用比較；公司從業(yè)資質(zhì)和業(yè)績；公司實(shí)地考查情況；是否有較好的理念認(rèn)同和強(qiáng)烈的敬業(yè)精神；對項(xiàng)目認(rèn)知度及準(zhǔn)備和實(shí)際可投入的人力、物力、精力；公司運(yùn)作方式是否規(guī)范，能否與國際接軌；是否具有較強(qiáng)的市場調(diào)研能力及營銷中心能力、設(shè)計(jì)能力；是否具有較強(qiáng)的公關(guān)組織協(xié)調(diào)能力等。：項(xiàng)目營銷中心人員根據(jù)廣告策劃服務(wù)公司招投標(biāo)結(jié)果，填寫《供方評價(jià)表》（附廣告策劃服務(wù)供方資料），經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審定。：營銷中心部根據(jù)公司審批意見，與廣告公司就細(xì)節(jié)進(jìn)一步溝通，并達(dá)成最終意向。：合約部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營銷中心服務(wù)合約》。經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)公司招標(biāo)采購部，律師會(huì)簽，分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審定后，由總經(jīng)理（或其授權(quán)人）簽署。確定項(xiàng)目營銷代理模式。：；。，由公司營銷中心部負(fù)責(zé)制訂銷售部的部門和崗位職責(zé)、各項(xiàng)規(guī)章制度，切實(shí)做好團(tuán)隊(duì)建設(shè)和項(xiàng)目銷售管理。，由公司營銷中心督促營銷代理公司成立或組建項(xiàng)目銷售部，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)控和管理銷售代理公司。，須遵照以下流程確定：：營銷中心先對營銷代理公司進(jìn)行初步考察，確定幾家意向合作單位，考察要素如下：是否具有高度專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷中心組織人員；是否擁有足夠的、業(yè)務(wù)熟練的銷售人員；是否已經(jīng)具備或可以在短時(shí)間內(nèi)建立起一個(gè)客戶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；公司以往業(yè)績和優(yōu)勢；公司運(yùn)作方式是否規(guī)范，能否與國際接軌；公司信譽(yù)等。：確定意向合作單位后，由項(xiàng)目營銷中心人員負(fù)責(zé)編制《營銷代理服務(wù)邀標(biāo)書》，組織意向單位參與招投標(biāo)。《邀標(biāo)書》內(nèi)容要素：投標(biāo)邀請函；投標(biāo)人須知；具體要求及提交內(nèi)容：公司資質(zhì)、業(yè)績、人員組成、關(guān)于項(xiàng)目的營銷報(bào)告、相關(guān)策略說明、費(fèi)用要求、合同條件等；正式投標(biāo)書；附件：企業(yè)簡介、項(xiàng)目概況、工程進(jìn)度情況、計(jì)劃銷售時(shí)間等。：項(xiàng)目公司根據(jù)投標(biāo)情況，評價(jià)營銷代理公司。評價(jià)依據(jù)主要有：公司從業(yè)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)；公司實(shí)地考查情況；是否有較好的理念認(rèn)同和強(qiáng)烈的敬業(yè)精神；對項(xiàng)目認(rèn)知度及準(zhǔn)備和實(shí)際可投入的人力、物力、精力；公司運(yùn)作方式是否規(guī)范，能否與國際接軌；是否具有較強(qiáng)的市場調(diào)研能力、銷售組織能力、客戶服務(wù)能力；報(bào)價(jià)情況、公司信譽(yù)等。：項(xiàng)目公司根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果，填寫《供方評價(jià)表》（附營銷代理公司資料），經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定。：營銷中心根據(jù)集團(tuán)公司審批意見，與代理公司就細(xì)節(jié)進(jìn)一步溝通，直至達(dá)成最終意向。：營銷中心編制《項(xiàng)目營銷代理服務(wù)合約》，經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)招標(biāo)采購部及律師、分管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽，報(bào)分管副總審核，公司總經(jīng)理審定后，由公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）簽署。（四）確定項(xiàng)目案名項(xiàng)目開工前，項(xiàng)目營銷中心人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，提交《項(xiàng)目命名（組團(tuán)命名）方案報(bào)告》?！俄?xiàng)目命名（組團(tuán)命名）方案報(bào)告》要素：、連貫性和擴(kuò)張性：原則上要求新開發(fā)樓盤案名必須加前綴 “鼎恒”。：別墅、住宅等；(品味)；，地方方言的差異性；、識別性、主題性；。《項(xiàng)目命名（組團(tuán)命名）方案報(bào)告》經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后，由公司發(fā)文予以明確，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)氐孛k批準(zhǔn)。（五）確定項(xiàng)目主廣告語、項(xiàng)目LOGO、項(xiàng)目推廣主畫面公司在確定項(xiàng)目案名后，應(yīng)督促廣告策劃服務(wù)公司于兩周內(nèi)提交項(xiàng)目主廣告語、項(xiàng)目LOGO、項(xiàng)目推廣主畫面?zhèn)溥x方案。項(xiàng)目主廣告語、項(xiàng)目LOGO、項(xiàng)目推廣主畫面方案經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定。（六）編制《項(xiàng)目VI管理手冊》項(xiàng)目營銷中心人員根據(jù)集團(tuán)公司關(guān)于項(xiàng)目主廣告語、項(xiàng)目LOGO的審批意見，委托廣告策劃服務(wù)公司設(shè)計(jì)《項(xiàng)目VI管理手冊》?！俄?xiàng)目VI管理手冊》內(nèi)容要素：；：：包括導(dǎo)示牌、車體VI、掛旗等；：辦公區(qū)域VI、建筑工地圍墻、工地廣告牌、戶外廣告牌等；?！俄?xiàng)目VI管理手冊》經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，由營銷中心部負(fù)責(zé)實(shí)施。（七）銷售中心的選址、裝修和布置項(xiàng)目銷售中心的選址。：：項(xiàng)目銷售中心宜設(shè)在人流、車流比較集中的地方。如果該項(xiàng)目為高檔樓盤，則特別需要考慮停車方便等因素。或者設(shè)在工地現(xiàn)場或工地附近。、風(fēng)格等應(yīng)與樓盤的類型、風(fēng)格、檔次等吻合，顏色、造型等盡量與樓盤協(xié)調(diào)一致。，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后執(zhí)行。項(xiàng)目銷售中心場地的購買（租賃）、搭建和裝修。、裝修。項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售中心的搭建、裝修。搭建、裝修方案（含費(fèi)用預(yù)算）經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)公司相關(guān)部門及分管領(lǐng)導(dǎo)評審。營銷中心部根據(jù)評審意見修改后報(bào)公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后執(zhí)行。、裝修工程供方控制，具體按照工程管理中心的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目銷售中心的布置。：、制作及安裝到位；、制作及安裝到位；；、沙發(fā)等家具購置到位；：、制作和安裝；、制作和安裝；；：如條件允許，可考慮在銷售中心現(xiàn)場周邊空間進(jìn)行一些景觀設(shè)計(jì)，以增加樓盤的品質(zhì)感和檔次感。由項(xiàng)目建設(shè)部負(fù)責(zé)實(shí)施，項(xiàng)目營銷中心人員協(xié)助。，在公司招標(biāo)采購部、項(xiàng)目建設(shè)部部的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)編制銷售中心室內(nèi)布置方案并組織實(shí)施。（八）樣板房的選址、裝修和布置根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售需要，項(xiàng)目營銷中心人員應(yīng)提議并負(fù)責(zé)樣板房的選址、裝修和布置工作。營銷中心部提出樣板房裝修申請，經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后執(zhí)行。（九） 編寫《營銷中心書》根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)度，營銷中心應(yīng)負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員編寫《營銷中心書》?！稜I銷中心書》要素：第一部分 市場分析（一）項(xiàng)目市場分析宏觀形勢微觀形勢區(qū)域及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢（二）客戶分析客戶商品房消費(fèi)總體態(tài)勢客戶購買商品房一般觀念不同年齡、教育背景的客戶選擇商品房的因素意向客戶分析: 客戶組成、購買動(dòng)機(jī)、受品牌影響程度等潛在客戶分析客戶情況分析總結(jié)（三）產(chǎn)品分析產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品形象分析產(chǎn)品定位分析產(chǎn)品分析總結(jié)（四）競爭形勢分析競爭企業(yè)競爭樓盤競爭形勢分析總結(jié)（五）競爭對手廣告分析競爭對手的廣告推廣情況競爭對手廣告目標(biāo)市場策略競爭對手產(chǎn)品定位策略競爭對手廣告訴求策略競爭對手廣告表現(xiàn)策略競爭對手廣告媒體組合策略廣告效果評估競爭對手廣告分析情況總結(jié)第二部分 營銷策略分析（一）項(xiàng)目營銷目標(biāo)（二）項(xiàng)目營銷策略營銷定位品牌導(dǎo)入策略價(jià)格策略（三）廣告訴求策略訴求對象訴求重點(diǎn)訴求方法（四）廣告表現(xiàn)策略廣告主題廣告創(chuàng)意：廣告創(chuàng)意的核心內(nèi)容；不同媒介廣告上的創(chuàng)意表現(xiàn)。廣告媒體組合策略：媒介策略、媒介選擇標(biāo)準(zhǔn)、所選媒介。（五）整體營銷推廣策略項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏、銷售節(jié)奏建議開盤時(shí)間建議媒介廣告促銷活動(dòng)營銷配合產(chǎn)品本身配合第三部分 廣告推廣計(jì)劃（一）廣告目標(biāo)（二）廣告推廣計(jì)劃媒介廣告發(fā)布計(jì)劃：包括硬廣告和軟廣告促銷活動(dòng)計(jì)劃廣告效果測定廣告費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目營銷中心人員協(xié)助營銷中心總監(jiān)組織《營銷中心書》評審，評審會(huì)由營銷中心總監(jiān)主持，項(xiàng)目銷售部（或營銷代理公司）、廣告策劃服務(wù)公司等相關(guān)部門和單位參加。評審《營銷中心書》要素：、營銷姿態(tài)是否準(zhǔn)確；、整體營銷策略是否準(zhǔn)確、可行；、創(chuàng)意表達(dá)、媒介選擇是否準(zhǔn)確、可行；、廣告推廣計(jì)劃（含費(fèi)用預(yù)算）是否合理、可行。《營銷中心書》編制人員負(fù)責(zé)整理會(huì)議紀(jì)要，并根據(jù)評審意見修訂《營銷中心書》。修訂后的《營銷中心書》經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后，由營銷中心部負(fù)責(zé)具體施行。實(shí)際執(zhí)行過程中，營銷中心部若需對評審定稿的《營銷中心書》中的一些內(nèi)容進(jìn)行變更，應(yīng)將此部分內(nèi)容另行報(bào)批。三、 項(xiàng)目開盤期營銷中心工作（一）落實(shí)項(xiàng)目開盤前營銷中心各項(xiàng)準(zhǔn)備工作根據(jù)評審定稿的《營銷中心書》及項(xiàng)目工程進(jìn)度，項(xiàng)目營銷中心人員負(fù)責(zé)實(shí)施項(xiàng)目開盤前營銷中心各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目開盤前營銷中心各項(xiàng)準(zhǔn)備工作要素：；：項(xiàng)目宣傳品包括但不限于項(xiàng)目樓書、戶型折頁、宣傳單頁、DM、電視宣傳片、電臺(tái)宣傳片、網(wǎng)絡(luò)廣告等；《項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》； 參與項(xiàng)目銷售資料的組織評審和準(zhǔn)備：項(xiàng)目銷售資料包括但不限于電腦銷售系統(tǒng)、內(nèi)部預(yù)約協(xié)議、預(yù)售協(xié)議、預(yù)售須知、銷售控制表、詳細(xì)價(jià)格表、戶型圖冊、購房須知、銷售合同、物業(yè)管理公約、銷售人員手冊、銷售統(tǒng)一說辭等；（或營銷代理公司）進(jìn)行銷售面積測繪、合同備案等；、組織宣傳推廣活動(dòng)；；；、溝通工作。項(xiàng)目開盤前營銷中心各項(xiàng)準(zhǔn)備工作實(shí)施過程中，若其中有關(guān)營銷中心工作根據(jù)實(shí)際情況做適當(dāng)調(diào)整的，項(xiàng)目營銷中心人員須將調(diào)整計(jì)劃經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)集團(tuán)公司營銷部領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)公司董事長（或其授權(quán)人）審定后執(zhí)行。（二）編寫《項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》編寫《關(guān)于定價(jià)建議的市場調(diào)查報(bào)告》：項(xiàng)目開盤銷售兩個(gè)月前，營銷中心總監(jiān)應(yīng)組織項(xiàng)目銷售部（或營銷代理公司）、廣告策劃服務(wù)公司進(jìn)行市場調(diào)查，并提交《關(guān)于定價(jià)建議的市場調(diào)查報(bào)告》。《關(guān)于定價(jià)建議的市場調(diào)查報(bào)告》內(nèi)容要素：；（樓盤）價(jià)格策略：起價(jià)、均價(jià)、層差價(jià)、朝向差價(jià)、折扣價(jià)、內(nèi)部認(rèn)購價(jià)、正式發(fā)售價(jià)及各個(gè)時(shí)期的付款方式和其他優(yōu)惠措施，以及價(jià)格調(diào)整、銷控方式、策略等；；。編寫《項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》：項(xiàng)目營銷中心人員應(yīng)協(xié)助營銷中心總監(jiān)組織項(xiàng)目銷售部（或營銷代理公司）、廣告策劃服務(wù)公司編寫《項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》?！俄?xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》內(nèi)容基礎(chǔ)要素：；《關(guān)于定價(jià)建議的市場調(diào)查報(bào)告》； 定價(jià)建議；：；，選定定價(jià)方法；，確定項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)格；、樓層、朝向等，在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整；；；、銷控方式及策略建議。評審：營銷中心部負(fù)責(zé)組織評審《項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》，評審會(huì)由營銷中心總監(jiān)主持，應(yīng)召集公司相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)參加。評審《項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》要素：、定價(jià)策略是否準(zhǔn)確；、定價(jià)建議是否科學(xué)、合理、可行；、銷控方式及策略等是否科學(xué)、合理、可行?！俄?xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》編制人員負(fù)責(zé)整理會(huì)議紀(jì)要，并根據(jù)評審意見修訂《項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》。修訂后的《項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認(rèn)后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后，由公司發(fā)文明確樓盤銷售價(jià)格。價(jià)格文件發(fā)布后，營銷中心部應(yīng)督促項(xiàng)目銷售部（或營銷代理公司）嚴(yán)格按照價(jià)格文件和預(yù)售面積進(jìn)行房價(jià)核算。確定售價(jià)后，營銷中心部應(yīng)督促項(xiàng)目銷售部（或營銷代理公司）在價(jià)格對外公布前完成售價(jià)表的制作和校核工作，并報(bào)營銷中心總監(jiān)審批后實(shí)施。（三）評審項(xiàng)目銷售合同項(xiàng)目開始銷售前，營銷中心部應(yīng)組織項(xiàng)目銷售部（或營銷代理公司）、律師等和相關(guān)職能部門評審項(xiàng)目銷售合同（包括但不限于預(yù)售協(xié)議、預(yù)售須知、正式合同、業(yè)主公約等）。（四）編制銷售控制表、戶型圖冊、購房須知、銷售人員手冊、銷售統(tǒng)一說辭等項(xiàng)目開盤銷售前一個(gè)月，營銷中心部應(yīng)督促各項(xiàng)目銷售部（或營銷代理公司）根據(jù)審定的詳細(xì)價(jià)格表和銷售合同，編制銷售控制表、戶型圖冊、購房須知、銷售人員手冊、銷售統(tǒng)一說辭等，并組織營銷中心部對未經(jīng)評審的內(nèi)容進(jìn)行內(nèi)部評審、核校，由營銷中心總監(jiān)審定后施行。其中購房須知、銷售人員手冊、銷售統(tǒng)一說辭等銷售資料，須報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審定后施行。四、項(xiàng)目持續(xù)銷售期營銷中心工作（一）編寫《項(xiàng)目開盤工作總結(jié)和下階段營銷推廣計(jì)劃》項(xiàng)目開盤銷售一個(gè)月左右，項(xiàng)目營銷中心人員應(yīng)即組織項(xiàng)目銷售部（或營銷代理公司）、廣告策劃服務(wù)公司針對