【正文】 。1其他：項目營銷管理人員應對項目銷售部（或營銷代理公司）樓書的使用、保管情況做不定期的檢查。驗收：項目營銷中心人員應會同項目銷售部（或營銷代理公司）對印刷數(shù)量和質量進行驗收。宣傳品質量監(jiān)控的要素：、設計是否符合委托要求；，文字表達是否準確、優(yōu)美；；、企業(yè)及項目LOGO、銷售電話、銷售地址等是否準確；。戶外廣告制作和發(fā)布的合同簽署及費用開支，參照鼎恒置業(yè)公司相關審批管理暫行規(guī)定中的有關規(guī)定執(zhí)行。評審要素：；，文案語句是否優(yōu)美、精煉、流暢；、勻稱；、數(shù)據(jù)等是否準確；、集團及項目LOGO、銷售電話、銷售地址等是否準確。（四）戶外廣告發(fā)布工作控制規(guī)程戶外廣告設計、制作控制工作包括戶外廣告牌、工地現(xiàn)場、銷售案場廣告牌的的委托設計、評審、制作、監(jiān)控、發(fā)布、驗收、評估、費用支付等。審核：修改后的廣告樣片經(jīng)項目負責人確認后，報營銷中心總監(jiān)及分管領導審核、公司總經(jīng)理（或其授權人）審定后執(zhí)行。創(chuàng)意設計：項目營銷管理人員根據(jù)上級領導審批意見，填寫《廣告設計任務單》，委托廣告策劃服務公司或電視臺、電臺、網(wǎng)絡廣告制作公司進行廣告策劃、創(chuàng)意和制作。發(fā)布及評估：營銷中心總監(jiān)及上級領導審批后予以廣告刊登。監(jiān)控：項目營銷中心人員負責對平面廣告設計方案進行質量監(jiān)控，提出修改意見，反饋給廣告策劃服務公司，督促其進行修改。八、營銷中心工作成品質量控制規(guī)程（一）宣傳軟文的撰寫、發(fā)布工作控制流程項目營銷中心人員負責組織項目宣傳軟文的撰寫工作。（二）組織制作園區(qū)標識系統(tǒng)交房前三個月，根據(jù)評審定稿的《項目VI管理手冊》，項目營銷中心人員應協(xié)助項目建設部在設計公司設計師的指導下開始制作園區(qū)標識系統(tǒng)。營銷中心應組織項目各方相關單位和部門評審《產(chǎn)品手冊》、《業(yè)主手冊》的內(nèi)容。六、項目尾盤銷售期營銷中心工作項目即將交付之時尚有房源（不包括公司保留房源），項目營銷中心人員須組織廣告策劃服務公司、項目銷售部（或營銷代理公司）制定《項目尾盤促銷計劃》。，項目營銷中心人員應組織項目銷售部（或營銷代理公司）及時掌握銷售進度、工程進度、銷售態(tài)勢、市場需求和銷售前景，及時提出《房價調(diào)整建議》。《項目銷售階段性工作總結及下階段營銷推廣工作計劃》（含費用預算）經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后，報公司分管領導審核，公司總經(jīng)理（或其授權人）審定后，由營銷中心部負責具體執(zhí)行?！俄椖块_盤情況總結及下階段營銷推廣計劃》要素：；；；；；（含費用預算）。（三）評審項目銷售合同項目開始銷售前，營銷中心部應組織項目銷售部（或營銷代理公司）、律師等和相關職能部門評審項目銷售合同（包括但不限于預售協(xié)議、預售須知、正式合同、業(yè)主公約等）?！俄椖慷▋r建議報告》編制人員負責整理會議紀要，并根據(jù)評審意見修訂《項目定價建議報告》。編寫《項目定價建議報告》：項目營銷中心人員應協(xié)助營銷中心總監(jiān)組織項目銷售部（或營銷代理公司）、廣告策劃服務公司編寫《項目定價建議報告》。項目開盤前營銷中心各項準備工作要素：；：項目宣傳品包括但不限于項目樓書、戶型折頁、宣傳單頁、DM、電視宣傳片、電臺宣傳片、網(wǎng)絡廣告等；《項目定價建議報告》； 參與項目銷售資料的組織評審和準備：項目銷售資料包括但不限于電腦銷售系統(tǒng)、內(nèi)部預約協(xié)議、預售協(xié)議、預售須知、銷售控制表、詳細價格表、戶型圖冊、購房須知、銷售合同、物業(yè)管理公約、銷售人員手冊、銷售統(tǒng)一說辭等；（或營銷代理公司）進行銷售面積測繪、合同備案等；、組織宣傳推廣活動；；；、溝通工作。《營銷中心書》編制人員負責整理會議紀要，并根據(jù)評審意見修訂《營銷中心書》?！稜I銷中心書》要素：第一部分 市場分析（一）項目市場分析宏觀形勢微觀形勢區(qū)域及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢（二）客戶分析客戶商品房消費總體態(tài)勢客戶購買商品房一般觀念不同年齡、教育背景的客戶選擇商品房的因素意向客戶分析: 客戶組成、購買動機、受品牌影響程度等潛在客戶分析客戶情況分析總結（三）產(chǎn)品分析產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品形象分析產(chǎn)品定位分析產(chǎn)品分析總結（四）競爭形勢分析競爭企業(yè)競爭樓盤競爭形勢分析總結（五）競爭對手廣告分析競爭對手的廣告推廣情況競爭對手廣告目標市場策略競爭對手產(chǎn)品定位策略競爭對手廣告訴求策略競爭對手廣告表現(xiàn)策略競爭對手廣告媒體組合策略廣告效果評估競爭對手廣告分析情況總結第二部分 營銷策略分析（一）項目營銷目標（二）項目營銷策略營銷定位品牌導入策略價格策略（三）廣告訴求策略訴求對象訴求重點訴求方法（四）廣告表現(xiàn)策略廣告主題廣告創(chuàng)意：廣告創(chuàng)意的核心內(nèi)容；不同媒介廣告上的創(chuàng)意表現(xiàn)。，在公司招標采購部、項目建設部部的指導下，負責編制銷售中心室內(nèi)布置方案并組織實施。項目銷售中心的布置。項目公司工程部負責項目銷售中心的搭建、裝修。、風格等應與樓盤的類型、風格、檔次等吻合，顏色、造型等盡量與樓盤協(xié)調(diào)一致。（六）編制《項目VI管理手冊》項目營銷中心人員根據(jù)集團公司關于項目主廣告語、項目LOGO的審批意見，委托廣告策劃服務公司設計《項目VI管理手冊》。：別墅、住宅等；(品味)；，地方方言的差異性；、識別性、主題性；。：營銷中心根據(jù)集團公司審批意見，與代理公司就細節(jié)進一步溝通，直至達成最終意向?！堆麡藭穬?nèi)容要素：投標邀請函；投標人須知；具體要求及提交內(nèi)容：公司資質、業(yè)績、人員組成、關于項目的營銷報告、相關策略說明、費用要求、合同條件等；正式投標書；附件：企業(yè)簡介、項目概況、工程進度情況、計劃銷售時間等。，由公司營銷中心部負責制訂銷售部的部門和崗位職責、各項規(guī)章制度，切實做好團隊建設和項目銷售管理。：合約部負責編制《項目營銷中心服務合約》。：項目公司根據(jù)投標情況，評價選擇廣告策劃服務公司。，由公司策劃主管協(xié)助營銷中心總監(jiān)督促廣告策劃服務公司成立項目工作案組，實施各項具體工作?！稜I銷中心市場環(huán)境調(diào)查報告及建議》經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后，報分管領導審核、總經(jīng)理審定，由營銷中心部執(zhí)行?！俄椖夸N售前營銷中心整體工作計劃》內(nèi)容要素：《營銷中心市場環(huán)境調(diào)查報告及建議》；、銷售代理公司（或組建銷售部）；、主廣告語、LOGO、《項目VI管理手冊》；、廣告牌設計、制作等； （樣板房）的選址、裝修和布置；《營銷中心書》；《項目定價建議報告》；；。會議應召集報告中牽扯到的相關部門參加，必要時可邀請項目合作相關單位參加。6.《市場調(diào)查報告》經(jīng)市場策劃經(jīng)理審核后，須報公司營銷中心總監(jiān)及總經(jīng)理審閱，并報營銷中心備案。市場調(diào)查應制訂《市場調(diào)查計劃》，計劃主要包括以下內(nèi)容：；、類型、范圍和方式；；；。協(xié)助按揭資料的整理，權證登記發(fā)放等；1完成項目營銷經(jīng)理安排的其它工作；置業(yè)顧問直接上司：項目案場經(jīng)理職責概要負責客戶接待、洽談、成交工作；崗位職責、掌握樓盤的結構、功能、技術指標，統(tǒng)一說辭，并熟練回答客戶提出的問題；迎接客戶、介紹產(chǎn)品、帶看現(xiàn)場、為客戶的購買決定提供置業(yè)計劃和具體咨詢；客戶追蹤、成交收定、簽署合同、回收樓款、辦理相關銷售手續(xù)及售后服務；顧客抱怨和投訴的應對和匯報；參加銷售會議和不定期培訓；服從工作安排，主動參加樓盤促銷活動，認真完成上級交代的工作；《客戶登記表》、《銷售日報表》等相關表格的填報，協(xié)助主管進行銷售結果匯總；整理工作洽談區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生；做好值班工作，對營銷中心安全負責；協(xié)助同伴完成銷售工作和客戶接待工作；8，清衛(wèi)人員及司機管理制度按公司統(tǒng)一相應崗位的制度執(zhí)行。崗位職責組建銷售隊伍，統(tǒng)一項目說辭，并對銷售人員進行崗前、崗中培訓；組織人員對項目進行詳細的市場調(diào)查和客戶積累，協(xié)助上級制訂項目詳細的營銷中心方案；全面負責售樓部工作，對銷售現(xiàn)場進行規(guī)范管理和內(nèi)部協(xié)調(diào)，對營銷中心的安全負責；根據(jù)項目要求，制訂詳細的階段銷售考核目標和管理制度，并負責貫徹落實；負責檢查來訪來電及調(diào)查客戶的詳細登記，根據(jù)來訪、來電調(diào)查情況，出具詳細分析報告上傳公司，以利于后期策劃推廣要點的把握；負責可銷售樓盤的整體把握，做好整個樓盤的銷控，有理有節(jié)地推售樓盤，并且嚴格保密銷售信息，防止信息外泄；負責銷售單位的變更、退換，完善退款程序，配合置業(yè)顧問做好客戶退定的售后處理工作；負責隨時調(diào)配銷售氛圍，協(xié)助置業(yè)顧問逼定成交；指導買賣過程中各種合同的簽署，對銷售合同進行審核、編號，避免置業(yè)顧問錯填、漏填或擅自修改合同內(nèi)容；督促檢查置業(yè)顧問按時進行客戶回訪、催款及同客戶簽約等；1妥善處理客戶投訴和各種突發(fā)事件；1負責銷售報表的審核，對銷售報表進行統(tǒng)計分析，并且定期將與財務核對后的準確銷售統(tǒng)計情況匯報給營銷中心總監(jiān)；1組織早、晚會和周例會，總結、檢查、討論分析階段工作中的問題和成績，對置業(yè)顧問進行考評，向上級提出合理化建議；1妥善處理項目內(nèi)部與公司與合作單位的各種關系；1及時解決營銷現(xiàn)場及置業(yè)顧問的疑難問題，并進行登記追蹤，不留營銷遺留問題；1項目銷售完成后，協(xié)助文員跟相關部門完成各項工作的移交手續(xù)；1如實制定項目營銷部提成分配發(fā)放報表；1完成上級領導安排的其他事項；客服專員直接上司：營銷中心總監(jiān)職責概要負責項目成交客戶的按揭及辦證工作。崗位職責1．根據(jù)企業(yè)制度要求，制定策劃各項方案并貫徹實施；2．負責組織制訂各項目全年營銷中心工作計劃，并分解落實完成；3．負責組織項目所在區(qū)域的競爭對手及消費者調(diào)查，為制定營銷推廣方案提供依據(jù)；4．負責主持項目的銷售策劃、制作、宣傳推廣、媒體選用等工作；5．負責審定各項目售樓處外部形象與內(nèi)部裝飾裝修方案；6．負責企業(yè)整體形象策劃和品牌建設，審定各項宣傳推廣企業(yè)形象的公關活動方案；7．負責主持策劃與實施各類企業(yè)形象、樓盤項目的推廣、促銷活動；8．負責編制各類宣傳推廣費用的計劃，監(jiān)控預算執(zhí)行情況并及時呈報；9．與政府部門、媒體等保持良好關系，開展公關宣傳活動，樹立企業(yè)良好的社會形象；10．負責各個時間節(jié)點的市場研究報告，密切關注市場動態(tài)；11．完成領導臨時交辦的其他工作；行政助理直接上司：營銷中心總監(jiān)職責概要負責營銷部日常基礎管理工作，對項目各項工作進行綜合考評，加強營銷隊伍建設；監(jiān)控各項目計劃執(zhí)行情況，進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，提供決策依據(jù)。2完成公司交辦的其它任務。提出策劃方案、廣告稿改進意見,對合作公司提出評價意見.1 負責組織并指導各項目的售前、售中、售后的服務，并給予相應的技術支持。1負責各項目廣告效果的全程評估及監(jiān)控。 負責部門人員個人考核，各項目月度及年度考核工作。 負責擬寫本部門的月度及年度工作計劃及總結報告。第三部分 營銷中心部門職能及各崗位職能營銷中心部門職能 ：協(xié)助公司制定發(fā)展戰(zhàn)略,規(guī)劃開發(fā)項目及產(chǎn)品的市場定位,提供適應當前市場需求的規(guī)劃設計,戶型方案等市場信息；根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營計劃，制訂年度、季度、月度營銷計劃并負責組織實施。4. 與其他體系的合理銜接本手冊目前主要基于營銷體系的系列管理設計，具體細節(jié)的很多地方需要與鼎恒置業(yè)的行政、財務、工程、設計、成本、戰(zhàn)略發(fā)展、風險控制等體系的合理銜接，需要緊密與上述各部門配合，才能形成公司內(nèi)部完善的各項流程與管理。鼎恒置業(yè)公司營銷系統(tǒng)營銷管理制度體系（試用版） 2012年8月目 錄第一部分 總則第二部分 營銷系統(tǒng)組織架構及人員聘用制度第三部分 營銷部部門職能及各崗位說明書第四部分 營銷系統(tǒng)策劃推廣管理制度第五部分 營銷系統(tǒng)銷售服務管理制度第一部分 總則1. 目的鼎恒置業(yè)營銷管理系統(tǒng)為規(guī)范公司營銷管理中的各項工作，實施標準化、優(yōu)質化服務，使營銷管理中真正做到有依據(jù)、有方法、有制度、有流程。營銷體系各項工作均應該遵循本手冊執(zhí)行各項工作。 售樓部樣板房清衛(wèi)人員及保安，司機，由營銷中心總監(jiān)向綜合辦公室提交招聘計劃，報行政副總審核同意，由行政管理部負責招聘。負責制訂本部門及下屬項目售樓部的各項管理制度、崗位職責及工作流程。本部門的文件、資料、電子文檔及實物保存與管理；負責本部門及下屬售樓部的合同管理。 1負責指導各項目制定營銷推廣計劃及廣告投放計劃，對項目的推廣及廣告計劃進行審核，并配合各項目組織實施。1 負責各項目的策劃代理、廣告、制作、活動等協(xié)作單位的監(jiān)督管理工作。負責本部門及各項目銷售部員工培訓工作。；,監(jiān)督部門及各項目營銷及行政費用執(zhí)行情況；，組織營銷工作會議，協(xié)調(diào)部門之間的工作關系；、人員遴選、管理和培訓；代表公司參加各類對外會議及活動；完成公司領導交辦的其他任務；2．市場策劃經(jīng)理直接上司：營銷中心總監(jiān)職責概要在營銷中心總監(jiān)的領導下，開展日常管理工作，包括房地產(chǎn)市場調(diào)研，項目策劃、銷售策略制定、公關事務策劃管理、撰寫文案和廣告宣傳等。案場經(jīng)理直接上司：營銷中心總監(jiān)直接下屬：置業(yè)顧問，銷售內(nèi)勤，清衛(wèi)人員，司機職責概要全盤