【正文】 廣告公司的選擇標(biāo)準(zhǔn)為：參與項(xiàng)目提案或進(jìn)行深入洽談的候選廣告公司，在上一年度必須是在房地產(chǎn)專業(yè)廣告領(lǐng)域的全國(guó)十強(qiáng)，并且是廣告行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)定的4A公司，或當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)服務(wù)排名前5位具有房地產(chǎn)全案服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的廣告公司。廣告公司在近3年內(nèi)，曾經(jīng)服務(wù)過的地產(chǎn)項(xiàng)目至少在15個(gè)以上，規(guī)模在20萬平米以上的中大型項(xiàng)目至少5個(gè)以上。廣告公司在近3年內(nèi)，曾經(jīng)服務(wù)過當(dāng)?shù)卮笮头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目，或全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。廣告公司曾經(jīng)獲得全國(guó)或者當(dāng)?shù)貜V告行業(yè)協(xié)會(huì)、或房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、或其他機(jī)構(gòu)（如媒體）評(píng)比的廣告作品或綜合服務(wù)獎(jiǎng)項(xiàng)，且排名在前十位。如榮獲類似《***報(bào)》*屆“**杯”平面廣告雙年獎(jiǎng)金獎(jiǎng)\十佳廣告代理公司\中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀廣告公司排行榜十佳等殊榮。若當(dāng)?shù)貨]有符合上述相關(guān)條件的候選廣告公司的，可就近選擇周邊更大城市的廣告公司或全國(guó)房地產(chǎn)廣告十強(qiáng)在當(dāng)?shù)胤止?。第四十二條 全案廣告代理公司原則上合作期限為1年，若合作期內(nèi)廣告代理未能按照合同約定提供相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，營(yíng)銷部對(duì)其提出限期整改，若再不符合標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)銷部有權(quán)提出解除全案廣告代理公司合作意見，重新選擇新廣告代理公司，經(jīng)公司董事長(zhǎng)簽字確認(rèn)后上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心，報(bào)集團(tuán)主管副總裁審批。第四十三條 全案廣告代理公司視項(xiàng)目規(guī)模、工作要求及工作量等因素確定廣告代理服務(wù)費(fèi)，原則上為3～5萬元/月。第三節(jié) 銷售中心、樣板房、銷售開放園區(qū)建設(shè)規(guī)定第四十四條 項(xiàng)目開工后（集團(tuán)規(guī)定最遲不超過項(xiàng)目開盤前5個(gè)月），營(yíng)銷部會(huì)同銷售代理公司與總工室、工程部及工程技術(shù)部共同研究銷售中心、樣板房、銷售開放園區(qū)方案，上報(bào)公司董事長(zhǎng)審批，經(jīng)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審核后，報(bào)集團(tuán)主管副總裁審批。第四十五條 銷售中心、樣板房、銷售開放園區(qū)的選擇及建設(shè)方案具體要求原則如下：選擇銷售開放區(qū)力求在開盤時(shí)能最好的展示項(xiàng)目的景觀、園林等優(yōu)勢(shì)，其中銷售開放區(qū)的設(shè)置需綜合考慮到工程后期施工與進(jìn)度、園林景觀、配套等因素。銷售開放區(qū)與施工區(qū)域設(shè)置要完全分開，不能相互交叉和重疊。選擇銷售中心應(yīng)在使用面積較大的業(yè)主會(huì)所或酒店。選定之后需根據(jù)不同功能進(jìn)行區(qū)域劃分，包括：前臺(tái)、模型擺放區(qū)域、洽談區(qū)、展示區(qū)、VIP室、會(huì)議室、辦公室、法律文件公示區(qū)等。銷售中心在開放時(shí)，周圍的園林景觀必須施工完畢。選擇樣板房的位置選定需滿足下列條件：朝向、景觀良好，圍蔽方便，靠近銷售中心，在戶型中具有代表性。樣板房安排需相對(duì)集中。高層樣板房開放時(shí)盡量保證電梯開放。樣板房、入戶大堂、樓梯通道等按照交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修。第四十六條 銷售中心、樣板房、銷售開放園區(qū)方案審批后，營(yíng)銷部須抄送總工室、工程部、招投標(biāo)部等相關(guān)部門，并由各項(xiàng)目組負(fù)責(zé)跟進(jìn)落實(shí)銷售中心、樣板房、銷售開放園區(qū)的工程建設(shè)進(jìn)度。第四十七條 在項(xiàng)目開售前2個(gè)月，營(yíng)銷部須確定銷售平面及環(huán)境圍蔽范圍的平面布置圖，報(bào)公司董事長(zhǎng)審批后，再報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷中心審批，經(jīng)集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后下發(fā)總工室及工程部執(zhí)行。第四十八條 銷售中心、樣板房、銷售開放園區(qū)在建設(shè)過程中須發(fā)生變更的，營(yíng)銷部須會(huì)同相關(guān)部門出具變更調(diào)整方案，上報(bào)公司董事長(zhǎng)審批，經(jīng)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審核后，報(bào)集團(tuán)主管副總裁審批，然后抄送相關(guān)部門執(zhí)行。第四節(jié) 開盤工作計(jì)劃安排規(guī)定第四十九條 在項(xiàng)目發(fā)售前5個(gè)月，營(yíng)銷部須會(huì)同銷售代理公司組建開盤籌備小組（全案廣告公司在發(fā)售前3個(gè)月內(nèi)加入），并對(duì)開盤前的工作進(jìn)行詳細(xì)的部署和倒排。第五十條 在開盤籌備小組成立10天內(nèi)，營(yíng)銷部須制定開盤工作計(jì)劃表，經(jīng)分公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后，報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心備案，其具體包括以下部分（具體見第九章附錄三）無第九章：樣板房、銷售中心、開放區(qū)園林景觀等工程配套的開放時(shí)間；開盤策劃方案、媒體投放計(jì)劃、銷售策略、公關(guān)活動(dòng)等方案制訂、審核、進(jìn)入實(shí)施階段的時(shí)間安排；各類推廣所需3D廣告片、影視宣傳片的腳本擬定、拍攝制作、審核的時(shí)間安排；開盤廣告和VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、審核的時(shí)間安排；各類銷售資料的設(shè)計(jì)、審核、制作的時(shí)間安排；銷售團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)、上崗的時(shí)間安排；銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝布置和模型的設(shè)計(jì)、審核、制作的時(shí)間安排（其中，模型的制作工藝、尺寸、比例、數(shù)量需報(bào)集團(tuán)審批）；開盤活動(dòng)方案的擬訂、審批及實(shí)施時(shí)間安排。 第五節(jié) 對(duì)外宣傳展示規(guī)定第五十一條 項(xiàng)目對(duì)外宣傳展示主要包括外展點(diǎn)、模型制作、3D或影視宣傳片、各類房展會(huì)、相關(guān)銷售資料及廣告等，上述制作方案均須單獨(dú)立項(xiàng)，經(jīng)分公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后，上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審批后，再報(bào)集團(tuán)主管副總裁審批。第五十二條 項(xiàng)目開放（或發(fā)售）前3個(gè)月，營(yíng)銷部須以招標(biāo)的形式選擇實(shí)力雄厚，擁有豐富的模型制作經(jīng)驗(yàn)的制作公司。模型的制作類型包括：區(qū)域模型、小區(qū)總規(guī)模型、六大中心及酒店剖面模型、主力戶型模型等。模型制作基本要求有：能表現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)提示須如實(shí)反映項(xiàng)目的各項(xiàng)公建配套。在項(xiàng)目模型制作前，營(yíng)銷部須將模型的制作工藝、尺寸、比例、報(bào)價(jià)及模型制作策劃方案等報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審核后方可與模型公司制作。第五十三條 模型制作及展示相關(guān)具體要求如下：模型制作必須以項(xiàng)目總體詳細(xì)規(guī)劃藍(lán)圖為準(zhǔn)，并結(jié)合園林設(shè)計(jì)圖紙和樓宇立面和平面設(shè)計(jì)圖紙，適當(dāng)按比例制作。模型制作的相關(guān)資料取得，由營(yíng)銷部以書面形式發(fā)給總工室、開發(fā)部等相關(guān)部門，相關(guān)部門須在10個(gè)工作日內(nèi)將簽字確認(rèn)的電子光盤給予營(yíng)銷部。在模型制作過程中，營(yíng)銷部項(xiàng)目營(yíng)銷策劃專員每周須跟進(jìn)制作進(jìn)度，并定期會(huì)同設(shè)計(jì)、開發(fā)、園林等部門進(jìn)行階段性審核驗(yàn)收。模型制作完畢后，營(yíng)銷部主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織營(yíng)銷部、開發(fā)部、總工室等相關(guān)部門在模型公司現(xiàn)場(chǎng)會(huì)驗(yàn)，經(jīng)各方驗(yàn)收合格后方可在銷售中心安裝使用。模型應(yīng)該在項(xiàng)目開放前15天內(nèi)制作完畢，項(xiàng)目開放時(shí)投入使用。模型擺放在銷售現(xiàn)場(chǎng)后，由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)拍攝實(shí)物照片留存，連同驗(yàn)收會(huì)簽表和照片分別交總工室、開發(fā)部等相關(guān)部門存檔。同時(shí)在項(xiàng)目開盤前連同《商品房買賣合同》、相關(guān)證照一起由公證處負(fù)責(zé)公證。模型對(duì)外使用后，不得隨意更改相關(guān)內(nèi)容。如確需要調(diào)整規(guī)劃、園林、戶型、外立面等相關(guān)內(nèi)容的，營(yíng)銷部須接到相關(guān)部門關(guān)于項(xiàng)目模型于某年某月某日停止使用的書面文件，并按照上述程序重新制作或修改模型，舊模型自動(dòng)銷毀。涉及項(xiàng)目的區(qū)域示意模型，應(yīng)明確表明風(fēng)險(xiǎn)提示，請(qǐng)消費(fèi)者關(guān)注政府有關(guān)信息。對(duì)外使用前，同樣必須經(jīng)營(yíng)銷部、總工室、開發(fā)部相關(guān)部門簽字確認(rèn)。第五十四條 項(xiàng)目發(fā)售前3個(gè)月（集團(tuán)規(guī)定為4個(gè)月），營(yíng)銷部須選擇全國(guó)知名、實(shí)力雄厚，擁有多次為大型開發(fā)商或者大型項(xiàng)目3D制作經(jīng)驗(yàn)的制作公司制作項(xiàng)目3D宣傳片。3D片制作具體要求如下：3D片制作方案應(yīng)該包括如下內(nèi)容：公司資質(zhì)、創(chuàng)意腳本（畫面、分鏡頭、解說詞、字幕等）、工作計(jì)劃、服務(wù)小組名單、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及付款方式。以上方案需報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審核后方可執(zhí)行。3D片的制作應(yīng)充分表現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、區(qū)域價(jià)值、各大賣點(diǎn)。畫面結(jié)構(gòu)完整、連貫、精美，中間如需穿插的實(shí)景素材，需與廣告片的風(fēng)格相協(xié)調(diào)，片長(zhǎng)以58分鐘為宜。第五十五條 3D廣告樣片制作完畢須報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審核后方可正式投入使用，3D廣告片正片須在項(xiàng)目發(fā)售前1個(gè)月內(nèi)制作完畢。第五十六條 項(xiàng)目發(fā)售前3個(gè)月，營(yíng)銷部根據(jù)項(xiàng)目及當(dāng)?shù)孛襟w投放特點(diǎn)，確有必要制作影視宣傳片的，在上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審批后，營(yíng)銷部須選擇全國(guó)知名、實(shí)力雄厚，擁有多次為大型開發(fā)商或者大型項(xiàng)目拍攝宣傳片影視公司作為影視片的拍攝公司。影視片制作具體要求如下：影視片制作方案應(yīng)該包括如下內(nèi)容：公司資質(zhì)、創(chuàng)意腳本（畫面、分鏡頭、解說詞、字幕等）、工作計(jì)劃、服務(wù)小組名單、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及付款方式。以上方案報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審核后執(zhí)行。營(yíng)銷部須將合作單位的資質(zhì)、公司情況、合作的基本約定條款、影視公司提供的腳本報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審核后執(zhí)行。第五十七條 影視片樣片制作完畢須報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審核后方可進(jìn)行投放，影視片須在項(xiàng)目發(fā)售前1個(gè)月內(nèi)制作完畢。第五十八條 各項(xiàng)目根據(jù)銷售需要須在當(dāng)?shù)卦O(shè)置外展點(diǎn)或參加相關(guān)政府部門舉辦的房展會(huì)的，營(yíng)銷部須單獨(dú)立項(xiàng)，并出具相應(yīng)的展示宣傳方案，經(jīng)公司董事長(zhǎng)同意后上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審核，再報(bào)集團(tuán)主管副總裁審批后方可實(shí)施，涉及到公司企業(yè)品牌形象宣傳的，須再上報(bào)集團(tuán)董事局主席審批。第五十九條 各類對(duì)外宣傳的銷售資料包括：樓書、客戶認(rèn)購(gòu)須知、按揭須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)、平面示意圖、總規(guī)劃示意圖或總規(guī)劃鳥瞰圖、銷售宣傳單張等。對(duì)外銷售資料具體要求如下：在各類銷售資料正式印刷前，營(yíng)銷部經(jīng)理須組織總工室、合同管理部、預(yù)決算部、招投標(biāo)部、開發(fā)部等相關(guān)部門召開銷售資料審核會(huì)，與會(huì)單位負(fù)責(zé)人對(duì)審核完畢的資料簽字確認(rèn)，營(yíng)銷策劃組項(xiàng)目策劃主管負(fù)責(zé)跟進(jìn)銷售資料的印刷工作。每次銷售資料的印刷成品，由營(yíng)銷部在收到成品后3個(gè)工作日內(nèi)，書面發(fā)給相關(guān)部門留存，并交檔案室歸檔保存10份。銷售資料必確保資料的延續(xù)性，在成品資料對(duì)外使用后，不得隨意更改相關(guān)內(nèi)容。如確需要調(diào)整規(guī)劃、園林、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容的，須書面通知營(yíng)銷部，應(yīng)該于某年某月某日停止使用現(xiàn)有資料，并由營(yíng)銷部按照上述程序制作新銷售資料對(duì)外使用。如遇資料更新，舊資料由營(yíng)銷部各項(xiàng)目組負(fù)責(zé)全部銷毀，不得對(duì)外派發(fā)。第六十條 凡涉及項(xiàng)目推廣的平面廣告設(shè)計(jì)（含網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)），必須以項(xiàng)目已批復(fù)的營(yíng)銷策劃方案為依據(jù)，嚴(yán)格按照集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心規(guī)定的設(shè)計(jì)模板進(jìn)行設(shè)計(jì)。平面廣告設(shè)計(jì)具體要求如下：對(duì)外宣傳報(bào)紙廣告的設(shè)計(jì)效果圖和合成圖片須標(biāo)明是示意效果圖或標(biāo)注具體位置的實(shí)景圖。平面廣告送稿前1天，平面廣告須銷售代理公司及廣告公司負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷部項(xiàng)目總監(jiān)及合同管理部經(jīng)理簽字確認(rèn)后方可投遞報(bào)社，同時(shí)報(bào)報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心。平面廣告投遞時(shí)須由廣告公司客服人員專人負(fù)責(zé)，投遞文檔須有各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的平面廣告書面版及經(jīng)簽名確認(rèn)的VCD電子版。第六十一條 各類對(duì)外銷售資料、模型、報(bào)廣及影視、3D宣傳片需標(biāo)明風(fēng)險(xiǎn)提示，風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容如下（以駿鴻花園為例）：預(yù)售證號(hào)：穗房預(yù)字第20070032號(hào)標(biāo)準(zhǔn)地名:駿鴻花園 穗地名委[2003]212號(hào)本資料（或廣告）相關(guān)內(nèi)容、圖片是對(duì)項(xiàng)目所做的示意表現(xiàn)，僅供參考。最終以政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的文件、圖則為準(zhǔn)。經(jīng)政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃已在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示，敬請(qǐng)查看。本資料（或廣告）對(duì)項(xiàng)目的周圍道路規(guī)劃、環(huán)境、交通、公共設(shè)施、各種產(chǎn)品及文字介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司對(duì)此作出了任何承諾。本資料（或廣告）為要約邀請(qǐng)，買賣雙方的權(quán)利及義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。本資料2007年4月14日啟用，相關(guān)內(nèi)容如有更新，請(qǐng)以最新資料內(nèi)容為準(zhǔn)。（報(bào)紙平面廣告可不上此條）第六節(jié) 項(xiàng)目開盤營(yíng)銷策劃規(guī)定第六十二條 項(xiàng)目開盤前2個(gè)月，營(yíng)銷部須會(huì)同代理公司、廣告公司按照集團(tuán)公司下發(fā)的《開盤前重點(diǎn)營(yíng)銷策劃及準(zhǔn)備工作》的相關(guān)規(guī)定制定開盤營(yíng)銷策劃方案并上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心，經(jīng)集團(tuán)主管副總裁審核后再上報(bào)集團(tuán)董事局主席審批后方可實(shí)施。第六十三條 開盤前營(yíng)銷策劃的重點(diǎn)工作應(yīng)圍繞以下3個(gè)核心工作展開：一、賣點(diǎn)提煉找出賣點(diǎn)：營(yíng)銷部應(yīng)組織代理公司、廣告公司、公司工程、園林設(shè)計(jì)有關(guān)人員，共同討論、深入挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)。賣點(diǎn)的挖掘應(yīng)該至少包括以下十三個(gè)方面：★自然生態(tài)環(huán)境★區(qū)位價(jià)值★交通條件★項(xiàng)目規(guī)?！镆?guī)劃設(shè)計(jì)★建筑特色★園林環(huán)境★產(chǎn)品特色★精裝品質(zhì)（滿屋名牌）★會(huì)所、酒店及六大中心等配套★物業(yè)管理★品牌實(shí)力★性價(jià)比高提煉核心賣點(diǎn)：(1)項(xiàng)目賣點(diǎn)歸結(jié)羅列后，按照最突出和最重要的原則排序，歸結(jié)出4個(gè)以上的最支撐項(xiàng)目特性的核心賣點(diǎn)。(2)根據(jù)項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，以精煉的語言概括出項(xiàng)目定位語。(3)由核心賣點(diǎn)及定位語再制訂出廣告語。廣告語就是要最大程度的吸引買家注意。在項(xiàng)目開盤期，廣告語與定位語可合二為一。二、廣告設(shè)計(jì)報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)要求能直觀反映項(xiàng)目賣點(diǎn)。廣告語主標(biāo)題及23行的副標(biāo)題，要求能清晰地傳播總結(jié)出來的所有核心賣點(diǎn)。3D片或電視專題片解說詞要圍繞所有賣點(diǎn)，清晰地表達(dá)出來，做到重點(diǎn)突出，感染力強(qiáng)。畫面和配音的內(nèi)容要保持一致，畫面要求美麗動(dòng)人，且最好是3D與實(shí)景相互結(jié)合。短信廣告要圍繞核心賣點(diǎn)，以精煉的70個(gè)字符（有些地區(qū)是60個(gè)字符）表達(dá)出來。三、賣點(diǎn)展示在銷售中心(含外展場(chǎng))中，所有的展示工作要圍繞項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行，每一個(gè)賣點(diǎn)都要有相應(yīng)專門的展示區(qū)?！镒匀簧鷳B(tài)環(huán)境——以區(qū)域效果圖展示，*，盡量掛在墻上展示；★區(qū)位價(jià)值、交通條件——以城市交通區(qū)位示意圖掛在墻上，或者區(qū)域模型展示體現(xiàn)；★項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)——以項(xiàng)目總規(guī)模型展示體現(xiàn)，模型面積35平米左右（3040平方之間）；★園林環(huán)境——原則是有多少個(gè)主題園林，就獨(dú)立做多少個(gè)園林模型。模型規(guī)格與總規(guī)模型基本一致；在中心湖景主題園林周邊做出酒店及六大中心（或會(huì)所）的立面模型（體現(xiàn)外立面效果）?！锞频昙傲笾行?或會(huì)所)配套——同時(shí)在園林模型的周邊，做出各大配套每層的平面模型（可以采用透明立體的制作方法），以清晰地反映各層的平面功能；★建筑特色——以建筑單體模型體現(xiàn)（別墅產(chǎn)品須選擇23個(gè)有代表性的戶型制作獨(dú)立的建筑單體模型，每個(gè)面積為2平方左右，盡可能靠墻擺放，在模型旁懸掛戶型平面圖以說明）；★產(chǎn)品特色——高層及洋房以戶型平面模型體現(xiàn)，要求體現(xiàn)戶型格局和家私擺放；★精裝品質(zhì)（滿屋名牌）——設(shè)立施工企業(yè)及材料、設(shè)備等品牌展示區(qū)，以實(shí)物和展板組合展示材料品牌和質(zhì)量；★物業(yè)管理——以展板體現(xiàn)；★品牌實(shí)力——以展板和企業(yè)宣傳片體現(xiàn)；★性價(jià)比高——建立自建成本分析區(qū)，參照市場(chǎng)價(jià)格剖析項(xiàng)目的性價(jià)比高。四、其他工作 除以上重點(diǎn)工作外，還需要準(zhǔn)備以下工作： 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和客戶分析； 項(xiàng)目外部環(huán)境指示：包括戶外廣告、路牌、指示牌等； 交通安排:看樓車、屋村巴士及公交車線路安排。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境：銷售中心——硬裝及軟裝、文件公示區(qū)、辦公設(shè)備（一號(hào)多線銷售電話開通）等；樣板房——硬裝及軟裝、電梯前室布置、戶型說明牌、材料展示說明、隨樓附送牌、溫馨提示牌、綠化布置等；