【正文】 ，（平方米）的也就算成100（平米），（平米）也拉成100（平米），按照每戶30塊錢這樣的收吧。 記者：那這個錢你們收上來了嗎？ 郭寶生：試著收過。這個好像是第一次收，收了13戶，以后再沒有人交了。 記者：為什么他們不交呢，住戶為什么不愿意交呢？ 郭寶生：因?yàn)槲覀兪情_發(fā)商，開發(fā)了以后，由開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理，這個是物業(yè)上的，說白了，物業(yè)管理我就是給你做物業(yè)服務(wù)，現(xiàn)在住戶對我們開發(fā)商有意見，那么就是把開發(fā)商的牢騷、意見，反應(yīng)我這兒了，你看我這個問題，那個問題，什么都不交，有些水電費(fèi)都不想交。 原來，一切的問題，就出在力鴻公司既是開發(fā)商又是物業(yè)管理者這一點(diǎn)上，正是由于兩個角色由一家在充當(dāng)，業(yè)主們便把在房屋買賣過程中的種種不滿，全部轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中。在我們的采訪過程中，薛振斌和其他業(yè)主也多次表達(dá)了他們這種不滿。 薛振斌：我買房子的時候，他告訴我們說，這個后面就是花園，當(dāng)時（這里）沒有（房子），就是我買房子時候，他說這兒準(zhǔn)備將來建花園，就是我們住戶享有的花園、綠地，小區(qū)它要有綠地，有花園，挺好的，結(jié)果你看現(xiàn)在，現(xiàn)在是花園沒有，蓋起樓來了。 這個人叫劉五兒，也是桃園公寓的業(yè)主，他也有一輛棗紅色的桑塔納2000轎車。薛振斌的鄰居劉五兒：當(dāng)時買房子的時候，這個院子，三棟樓共同的院子，這個院子，當(dāng)時買房子，買了（在第）五層?？紤]到這個停車，停車這個院子，現(xiàn)在他跟我們?nèi)扛糸_了。這個院子（成了）大廈單獨(dú)的院子了，所以我們停車就沒有地方停車，這個院子他不讓我們停。面對這樣那樣讓他們無法接受的事實(shí)，業(yè)主們選擇了一個方式來表達(dá)和發(fā)泄自己的不滿，這就是，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。但是，當(dāng)現(xiàn)在出現(xiàn)汽車丟失這么個嚴(yán)峻的問題時，他們卻不能否認(rèn)一個事實(shí)，那就是，他們和力鴻公司之間，確實(shí)不存在物業(yè)管理方面的合同。而這一點(diǎn)，正是金總經(jīng)理一再強(qiáng)調(diào)并且抓住不放的。因?yàn)?，他覺得，沒有合同，我就根本不需要對你汽車的安全負(fù)任何責(zé)任。 金總：從法律上，從形式上沒有建立什么合同，沒有建立過合同，一分錢不給，這個一分錢不給，我每年賠這么多錢，誰來站崗來呢。至于小區(qū)的安全問題如何解決，金總經(jīng)理的回答很簡單也很干脆。 金總：配保安不難，是吧，有錢花錢馬上就配。這個（物業(yè)費(fèi)）你不交，你不交可以，但是你不交就跟我沒有任何關(guān)系，咱倆沒有建立任何關(guān)系，既沒有法律上的合同關(guān)系，也沒有事實(shí)上的合同關(guān)系。 力鴻公司的態(tài)度非常明確，不錯，我確實(shí)沒有給你配備保安門衛(wèi)，但是我根本就沒有責(zé)任和義務(wù)做這個事情，因?yàn)?，我們之間根本就沒有任何合同關(guān)系。所以，你現(xiàn)在丟了車，我同樣不需要承擔(dān)任何責(zé)任。 業(yè)主們的態(tài)度是，不見兔子不撒鷹，你先服務(wù)我再交錢。力鴻公司想的是，賠本買賣不能做，你先給錢我才能干活。于是，這個事情就有了點(diǎn)先有雞還是先有蛋的意味。不過，不管究竟是誰應(yīng)該把事情做在先，對于薛振斌和孟靖雯這兩口子來說，擺在面前的現(xiàn)實(shí)是，他們確實(shí)沒有和力鴻公司簽過物業(yè)合同，也確實(shí)沒有交過物業(yè)管理費(fèi)，那么，他們用什么來說服法官，讓力鴻公司賠償自己丟車的損失呢？ 對于案子的輸贏，薛振斌并沒有太多的擔(dān)心。和力鴻公司不一樣，他有他自己看待和考慮問題的角度。 薛振斌：我們買了他的房子以后呢，（從）我們買房子一直到最后，他也沒有進(jìn)行（物業(yè)管理）移交，一直是力鴻開發(fā)公司在管理，收什么這個費(fèi)，那個費(fèi)，全是力鴻開發(fā)公司，蓋的章都是力鴻開發(fā)公司物業(yè)部。 薛振斌給我們拿出了他們家這些年交費(fèi)的各種收據(jù)，其中包括水費(fèi)電費(fèi)取暖費(fèi)等等，收費(fèi)單位都是力鴻公司。薛振斌覺得，憑這些收據(jù)，就足以證明，力鴻公司事實(shí)上一直管理著桃園公寓。那么，現(xiàn)在自己丟了汽車，當(dāng)然要找你賠。 薛振斌說力鴻公司一直管著這個小區(qū)，對于這個說法，金總經(jīng)理并沒有否認(rèn)。實(shí)際上，關(guān)于這個問題，力鴻公司上下可以說是一肚子苦水。 金總：事實(shí)上現(xiàn)在，我們是在為這個桃園公寓小區(qū)做了大量的工作，不管送暖、送電、送水，包括維修，統(tǒng)統(tǒng)都是我們來管理的，包括這個維修，都是我們沒有跟他們?nèi)ヒ魏我环皱X。這樣的話我們每年還要賠好多錢，我們現(xiàn)在比較好一點(diǎn)，還要賠4萬左右一年。我們不能這樣干了，這個太不公道了，這個盡管力鴻公司滿肚子委屈，業(yè)主們卻是一點(diǎn)也不領(lǐng)情。在他們看來，作為開發(fā)商，你管理物業(yè)，既是客觀事實(shí)，也是天經(jīng)地義。 薛振斌：在沒有移交（物業(yè)管理）以前，這個責(zé)任必須你力鴻公司承擔(dān)，你不負(fù)這個責(zé)任不行。 力鴻公司不得不管了這么多年物業(yè)，有一個很無奈的原因，那就是桃園公寓的水電和力鴻公司自己的寫字樓力鴻大廈是連在一起的。 金總：我不打交道不行，我是必須收我的水電，這個水電，因?yàn)閺奈覀冞@拉出一個表來，算他們的總表。 為什么薛振斌一再強(qiáng)調(diào)力鴻公司事實(shí)上管著物業(yè)呢？對于這個問題，金總經(jīng)理的心里有著自己的判斷。 金總：他說這句話，有他的目的，就是說你跑不了，你不管是不行的。他是想說明這個問題。 明明不想管，還不得不管，一旦出了事情，還會因?yàn)楣芰耸虑槎粚Ψ骄咀〔环?。這種滋味讓力鴻公司感到實(shí)在不好受。為了擺脫這種只做賠本買賣的現(xiàn)狀，他們也曾經(jīng)想到了一個一勞永逸的解決辦法，那就是，讓業(yè)主們成立業(yè)主委員會，然后按照規(guī)矩簽訂物業(yè)管理合同。 金總：我專門組織了一個班子，我們有兩個老同志，加上我們管理部的經(jīng)理，加物業(yè)管理人員，天天去他們那里做工作，給他們征求意見，這個表這里都有。一沓子發(fā)出去了，一家一張……我們是巴不得他趕緊成立一個業(yè)主委員會，我該負(fù)什么責(zé)，負(fù)什么責(zé)。 該負(fù)什么責(zé)，就負(fù)什么責(zé)。這句話的另外一層含義是，我覺得不該負(fù)責(zé)的東西，就一點(diǎn)也不想負(fù)責(zé)任。那么，他們的想法能夠如愿嗎？ 金總：組織起來，收了半天，沒有兩三家填寫的，剩下全是空紙，有的還表收不上來。一直弄不成。 郭寶生：成立不起來是這樣的，住戶就說，行啊，你必須把我以前的什么東西達(dá)到，他要求開發(fā)商達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，你這個廣告好，什么好，達(dá)到了這個條件以后，咱們再去（談）成立（業(yè)主委員會）這個問題。 于是，繞了一個大圈子，問題又回到了一開始的起點(diǎn)。說到底一句話，還是當(dāng)初開發(fā)時候的遺留問題沒有解決。不過，在薛振斌心里，成立不成立業(yè)主委員會，力鴻公司都應(yīng)該賠償他現(xiàn)在丟車的損失。 薛振斌：（成立）業(yè)主委員會，我們是業(yè)主，我們成立不成立，那是我們業(yè)主的事情，不能因?yàn)槲覀儤I(yè)主不成立業(yè)主委員會，你就不給我們服務(wù)了。 在金總經(jīng)理看來，業(yè)主們心里想的，實(shí)在是一個很精明的算盤。 金來：我（業(yè)主）不簽訂合同，構(gòu)不成這個關(guān)系，我就理所應(yīng)當(dāng)不交費(fèi)，我丟了東西，你（力鴻公司）還得負(fù)責(zé)賠。這何樂而不為呢？ 沒有合同，也沒有收錢，別人丟了東西，自己還要負(fù)責(zé)，這樣的局面，力鴻公司當(dāng)然不樂意。那么，面對對方的索賠要求，他們能夠順利脫身嗎？ 雙方就像是一對既不親又不愛的小兩口，心不甘情不愿地在一起度過了好幾年的日子?，F(xiàn)在出了丟汽車的這么個事情。薛振斌就覺得，我不管你是開發(fā)公司的身份，還是物業(yè)公司的身份，總之我就是要抓住你不放。想一點(diǎn)不擔(dān)責(zé)任那是絕對不行的。力鴻公司卻覺得，我好心好意一無所獲地為你免費(fèi)服務(wù)了這么些年，沒有功勞還有苦勞。我也不指望什么，至少落個相安無事?，F(xiàn)在倒好，你丟了車，卻要我賠錢，莫非我這好人還做錯了不成？ 于是他們都只能期待著法院，做出公正的判決。 2002年11月25日，經(jīng)過審理，太原市中級人民法院得出了結(jié)論。法院認(rèn)定，“力鴻公司作為事實(shí)上的物業(yè)管理者，即對住戶依法負(fù)有基本的保障其財(cái)產(chǎn)、人身安全的義務(wù)，本應(yīng)也完全有能力安裝護(hù)欄、大門，配備保安、門衛(wèi)，提供車庫等，因此，如果以購房合同中并未列入廣告所承諾的內(nèi)容，業(yè)主沒有與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建立委托關(guān)系或保管合同，便可以對住戶財(cái)產(chǎn)、人身安全完全不管，不承擔(dān)任何責(zé)任，則于情于理不通，與其所負(fù)有的主要義務(wù)相矛盾，也有悖于誠實(shí)信用原則。”力鴻公司對孟靖雯丟車負(fù)有部分責(zé)任，對于孟靖雯要求賠償162800元的訴訟請求，給予部分支持，判令力鴻公司賠償人民幣48840元。 丟車之后，力鴻公司安裝了護(hù)欄和大門，業(yè)主們也自己出錢請了一個門衛(wèi)。但是，他們的怨氣并沒有完全消除，物業(yè)管理合同依然沒有簽訂。如果再發(fā)生丟車案這樣的事情，力鴻公司還有可能會面臨訴訟，這正是他們最擔(dān)心的。 那么，為什么會出現(xiàn)這樣的局面呢？對此，郭寶生有一番自己的解釋，他覺得問題的癥結(jié)就在于開發(fā)公司自己在管理物業(yè)。郭寶生：這叫父親開發(fā)，兒子管理，這個管理的矛盾在哪兒呢？主要是住戶一發(fā)現(xiàn)問題，找不到開發(fā)商，你就代表開發(fā)商，他就認(rèn)為我就是開發(fā)商。把所有的問題、矛盾，對開發(fā)商的怨言、抱怨全加到物業(yè)這兒來了。 看來，由開發(fā)商自己來管物業(yè)，確實(shí)很容易引起一些麻煩。根據(jù)我們記者的了解，在全國，類似于桃園公寓這樣的情況還是比較普遍的，只不過程度不同而已。那么，像目前桃園公寓這樣的現(xiàn)狀，又應(yīng)該有個怎么樣的解決方式呢？ 于慶新作為業(yè)內(nèi)人士，他談了自己的一些看法： （業(yè)主）他完全可以以獨(dú)立業(yè)主的身份，或者幾個業(yè)主的身份，去起訴開發(fā)商。當(dāng)然，最好的方式是成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主向開發(fā)商提出索賠的要求，進(jìn)行法律訴訟，這是一種方式。其次，通過成立業(yè)主委員會，也可以選擇新的物業(yè)管理公司。 而開發(fā)商呢，如果從一開始就能夠去選擇依法選聘物業(yè)管理公司，或者在自管的過程中，能夠與業(yè)主簽署有效的相關(guān)管理協(xié)議，那么也會使管理變得非常有序，責(zé)權(quán)利能夠清晰。 非常遺憾的是，雙方都不采取這種方式，才會出現(xiàn)今天的局面，當(dāng)然，亡羊補(bǔ)牢，猶為未遲，現(xiàn)在雙方法如果理智地來處理這件事情，在現(xiàn)有的法律框架下，按照剛才說的方式去處理的話，相信這個問題還是能夠得到解決的。 對于薛振斌來說，盡管法院最后判決力鴻公司賠償了他四萬多元，但是他自己還是承受了十多萬元的損失。我們不妨設(shè)想一下，如果當(dāng)初剛剛發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有兌現(xiàn)自己承諾的時候，他就走上法庭，從法律的渠道要求開發(fā)商履行諾言，也許早就解決了整個小區(qū)的安全問題。應(yīng)該說，用不交物業(yè)費(fèi)來對抗開發(fā)商這個做法，就像一柄雙刃劍，既傷害了對方，也傷害了自己。畢竟，業(yè)主們真正希望的，不是出了事情有人賠償，而是有個安寧祥和的生活環(huán)境。所以，假如在買房住房的過程中有什么糾紛的話，不是賭氣，而是理性地去尋求法律的幫助，促使事情向正常的方向演變，也許是最好的選擇。 最后，一起來參閱相關(guān)的法律信息。 國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》： 第二十四條規(guī)定 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 第二十五條規(guī)定 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 第二十六條規(guī)定 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。大業(yè)主小業(yè)主誰的利益更重要——地下車場變商場 海印花園引糾紛【驚聞】地下停車場要改建商場 3月10日晚八點(diǎn)，位于廣東東山區(qū)大沙頭海印花園的業(yè)主們，接到小區(qū)地下停車場要改建成商鋪的消息之后，紛紛聚集在地下停車場負(fù)二層，共同商討應(yīng)對事宜。 小區(qū)地下停車場要改建商鋪，最先得到此消息的業(yè)主譚女士說道：“我看負(fù)一層的車庫要改建成商場了，真不敢相信這是真的，作為小區(qū)的業(yè)主我居然不知道地下車庫要改建成商場?！避噲鲎兩虉?，就意味著小區(qū)的負(fù)一層的出口要封死，而另建出口就要割斷負(fù)一層和負(fù)二層之間十多條橫梁，小區(qū)業(yè)主住的能放心嗎？更有業(yè)主擔(dān)心：“商場的進(jìn)出口直通我們住宅樓的樓梯，來逛商場的人豈不是可以隨時進(jìn)我們家了？”小區(qū)規(guī)劃，怎么會說變就變呢？ 【業(yè)主盛怒】 改建商場，封閉小區(qū)變開放小區(qū)，我們不干 海印花園有AAB三棟住宅樓和工商銀行分行的一棟辦公樓，屬商住綜合性小區(qū)，共有業(yè)主500多戶，多為工商銀行職工。其中最大的業(yè)主廣州市盛賢投資有限公司在該小區(qū)擁有盛賢數(shù)碼電器城、盛賢布藝城兩大型商鋪。 據(jù)該小區(qū)物管公司廣東粵盛物業(yè)管理公司的黃經(jīng)理介紹，該小區(qū)地處海印大橋商業(yè)旺地AA2棟住宅樓的負(fù)一、二、三層為停車場共有近700個車位，其中盛賢公司擁有560多個，工商銀行有130多個。在要改建成商場的負(fù)一層共有車位140幾個，其中有30多個為工商銀行所有，其余100多個為盛賢公司所有，盛賢公司就要把這一百多個車位改建成商場。該層還有一個與汽車庫共享出口的自行車庫，停有100多輛交了月保的摩托車和自行車。譚女士告訴記者，按照盛賢公司已經(jīng)批復(fù)了的改建設(shè)計(jì)圖，負(fù)一層的出口就要被封死，將負(fù)一層與負(fù)二層之間的樓板打通，另建出口。這樣一來，工商銀行的30多部車要繞經(jīng)負(fù)二層才能從新出口駛出。據(jù)悉，工商銀行對此十分不滿，曾向盛賢公司投寄了律師函。 而摩托車和自行車要么繞道負(fù)二層，要么從一個坡度約為30度的陡坡推出，斜坡角度大，在雨天摔傷過不少業(yè)主，摩托車在小區(qū)進(jìn)出行駛會給小區(qū)行人、小孩造成極大威脅。這讓其他業(yè)主十分不滿。 根據(jù)盛賢公司的改建規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，將在負(fù)一層自己的車位上改建成商鋪和快餐店，譚女士說這將占用工商銀行30多個車位和自行車庫的公用通道。更為重要的是，地下商場的出口開在小區(qū)里面和小區(qū)北面的進(jìn)出通道上，直通住宅樓的樓梯。封閉式管理的小區(qū)就會出現(xiàn)缺口，買客進(jìn)進(jìn)出出，許多業(yè)主擔(dān)心小區(qū)的安全沒有保障。 同時，更讓小區(qū)居民感到不安的是，將負(fù)一層和負(fù)二層打通另建停車場出口需要割斷十多條梁，這對大樓結(jié)構(gòu)安全會造成很大隱患。 集會在一起的業(yè)主們紛紛議論：在住宅樓負(fù)一層停車場一旦改建成商場，小區(qū)就成為老鼠街，而快餐店則意味著今后海印花園治安環(huán)境非常惡劣，同時也對整棟大樓的消防工作埋下了隱患……凡此種種，　業(yè)主們紛紛表示：如果問題得不到解決，一定要到有關(guān)部門討個說法！ 【說法】 盛賢：虧本經(jīng)營不改建怎么行 對此，公司在小區(qū)所擁有的車位，是2003年12月以3000多萬拍賣競得，但是因?yàn)楹Ｓ』▓@附近也有停車位，且價格更低，因此海印花園的地下車庫的停車率一直很低，整個負(fù)三層是空置的，負(fù)二層也只有零星幾輛，一直以來盛賢公司都是虧損經(jīng)營著這個小區(qū)的車庫。 楊經(jīng)理說，作為一個商業(yè)公司有權(quán)對自有物產(chǎn)做出調(diào)整，改變功能用途是不得已而為之，作為一個商業(yè)公司也有權(quán)對自己的物產(chǎn)做出調(diào)整，以改善目前的經(jīng)營狀況。楊表示，目前地下停車場改建的評估、申報(bào)、審批、施工等一系列手續(xù)都是合法有效的。打通負(fù)一層、負(fù)二層另建停車場出口的改建項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工，都是由行業(yè)內(nèi)甲級單位來承辦并通過房管所簽定、以及有關(guān)職能部門審批通過，對整棟樓結(jié)構(gòu)并沒有構(gòu)成安全隱患。對于摩托車改道斜坡的安全問題，楊經(jīng)理介紹公司將準(zhǔn)備投資4000余元進(jìn)行防滑處理；至于快餐店，在采訪中，面對記者所傳達(dá)業(yè)主們的意見，楊經(jīng)理表示，如果業(yè)主強(qiáng)烈反對，也可以考慮取消，當(dāng)初開設(shè)這個快餐店，是想在小區(qū)里做一個休閑平臺，作為小區(qū)的一個商業(yè)配套，與外面的飲食店不一樣；至于地下商場經(jīng)營商業(yè)，業(yè)主們擔(dān)心不法人員會趁電梯進(jìn)入業(yè)主家，楊表示，會在負(fù)一層到三層之間，增加保安把守，以防萬一。 地下車場改建商場，影響到小區(qū)的安全、安靜，這關(guān)系到小區(qū)大多數(shù)人的利益。對此，楊經(jīng)理解釋道，海印花園原來規(guī)劃就是商住性綜合性小區(qū)，居民對商業(yè)給小區(qū)帶來的影響應(yīng)該有所心理準(zhǔn)備。他同時還樂觀地指出，此舉雖然會