【正文】 念，完善經(jīng)營機制，應成為十堰房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向：十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)目前還存在“三低一高”的弊端，即企業(yè)結構不合理，總體實力偏低；技術力量不足，管理水平偏低；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的科技含量低；房地產(chǎn)銷售價格偏高。因此，更新經(jīng)營理念、完善經(jīng)營機制、全面推進房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展應成為十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展方向。在實際發(fā)展過程中應重點抓好以下工作：一是要全面貫徹落實《國務院關于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神，確定正確的發(fā)展方向與發(fā)展思路；二是進行橫向聯(lián)合、建立具有競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團，實行房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模經(jīng)營，可以通過股份合作、兼并或企業(yè)重組等形式成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團，壯大企業(yè)的經(jīng)營實力；三是在進一步改善經(jīng)濟投資環(huán)境的基礎上，全面進行招商引資，通過外資企業(yè)的進入，引進先進的經(jīng)營理念與管理方式，在完善競爭機制的基礎上，推動房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展；四是充分發(fā)揮中介機構的服務職能，使中介機構能夠在開發(fā)項目的前期策劃、技術咨詢、銷售代理等方面發(fā)揮其專業(yè)特長，使開發(fā)產(chǎn)品更符合城市建設的要求、符合市場需求，以促進房地產(chǎn)開發(fā)水平的進一步提高。調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結構，啟動經(jīng)濟適用住房和廉租房項目建設，促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展：經(jīng)濟適用住房和廉租房是房地產(chǎn)業(yè)結構的重要組成部分，盡管前階段十堰經(jīng)濟適用住房建設出現(xiàn)了將經(jīng)濟適用住房建成商品房甚至高檔住宅、銷售價格偏高、有關優(yōu)惠政策落實不到位等問題，但它作為滿足中低收入階層住房需求的政策性商品房，不僅是保持社會穩(wěn)定的需要，更是促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的需要。通過制定《十堰市經(jīng)濟適用住房建設管理實施細則》，完善管理辦法，按照“三統(tǒng)一，四控制“的思想，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一實施以及控制建設標準、控制銷售對象、控制銷售價格和控制年度開發(fā)量，必定會使十堰的經(jīng)濟適用住房的建設管理逐步規(guī)范起來。因此，2004年在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構上應重點促進經(jīng)濟適用住房建設的全面啟動，建立起廉租房的建設管理制度，進行廉租房開發(fā)建設試點，在積累經(jīng)驗的基礎上有計劃地推廣廉租房建設，使十堰的房地產(chǎn)業(yè)能夠以合理的結構與速度得到發(fā)展。強化精品意識，突出城市特色，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)水平，使房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設協(xié)調(diào)發(fā)展：房地產(chǎn)開發(fā)作為實施城市規(guī)劃的重要手段，不僅要滿足城市居民生產(chǎn)生活需要，而且要滿足提高經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境與居民生活環(huán)境質(zhì)量的需要，滿足提升城市功能的需要。城市特色決定了房地產(chǎn)開發(fā)的目標與方向，房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施只有緊扣城市特色這一主題，才能做到經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此，更新房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理念，強化精品意識，突出城市特色，使房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設協(xié)調(diào)發(fā)展：首先要做到規(guī)劃設計的先進性、超前性與可操作性的結合，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體布局、詳細規(guī)劃、配套設施、景觀環(huán)境、單體建筑功能與造型等設計方面，應堅持多方案的競爭與優(yōu)選；其次是確立規(guī)劃實施的權威性，不僅要使項目布局符合城市規(guī)劃的要求，而且要杜絕擅自變更規(guī)劃和見縫插針的開發(fā)行為；第三要強化精品意識，堅持房地產(chǎn)項目的規(guī)模開發(fā)，杜絕分割拆零的開發(fā)方式，不僅要在新區(qū)開發(fā)上堅持規(guī)模開發(fā)的原則，在城市中心區(qū)的改造上更應堅持規(guī)模改造的方式，改變目前零星分散的改造模式，使新區(qū)開發(fā)與舊城改造協(xié)調(diào)發(fā)展，進一步提高十堰房地產(chǎn)開發(fā)水平。l 二00四年十堰房地產(chǎn)業(yè)市場綜合分析2004年，十堰房地產(chǎn)在諸多政策的實施中悄然已過，從年初的停止別墅類用地到央行的121號文件和國務院18號文件，從土地供應的集中管理到開發(fā)企業(yè)注冊資金的提高，諸多政策的出臺保障了十堰房地產(chǎn)業(yè)健康、有序地發(fā)展。價格及指數(shù)2004年，房地產(chǎn)價格漲幅增大，特別是城區(qū)中心地段較以往有較大幅度增長。本年度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1000點（基點）。住宅類指數(shù)本年度為1000點（基點）。綜合樓商鋪類價格指數(shù)本年度為1000點（基點），其平均價格達到5225元/平方米。宏觀市場概況分析2004年，十堰城區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，投資與消費同步增長；供應量與需求量基本平衡，且供應略大于需求；市場規(guī)模穩(wěn)步放大，市場結構繼續(xù)改善；初步形成了增量與存量聯(lián)動，銷售與租賃并舉的市場格局。A從投資情況看，%，，與2002年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標都保持了較高的增長速度。從銷售情況看，2004年，除多個舊盤繼續(xù)銷售外，涌現(xiàn)出了30余個新盤，平均銷售率達到80%以上，開盤半年以上的樓盤基本售罄。供應量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長，市場供求兩旺，成交活躍。B二級市場成交量持續(xù)放大。隨著十堰二級市場的放開，特別是《十堰市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易管理暫行辦法》的出臺、銀行貸款利率的下降、房屋交易手續(xù)費下調(diào)和運行程序的簡化，進一步激活了住房二級市場。十堰存量房市場、房屋租賃市場與往年相比表現(xiàn)得較為活躍。僅10月份，城區(qū)二手房成交量就比前兩個月分別增長了2－4倍。據(jù)統(tǒng)計，2004年，十堰城區(qū)各類房屋成交6140起，%，其中，存量房成交4587起，占成交總量的74%，城區(qū)房地產(chǎn)交易面積617204平方米。其中，%，%，預計2005年還將有一定幅度地上升；本年度，%。房屋租賃市場日趨活躍，全年累計登記備案926件，房屋租賃面積54367平方米。從市場形勢看，城區(qū)精品樓盤與高檔住宅的銷售量呈上升趨勢，普通價位樓盤倍受歡迎。l 十堰區(qū)域房地產(chǎn)市場分析目前十堰房地產(chǎn)開發(fā)的熱點樓盤主要集中在城區(qū)中部組團（主要為火車站至張灣地段）和白浪高新技術開發(fā)區(qū)，尤其是五堰、六堰、張灣等中心地段的舊城改造更成為當前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，總建筑規(guī)模達到30萬平方米。從分布的情況看，十堰城區(qū)中心地段的開發(fā)空間已趨于飽和，目前正向北京路兩岸、紅衛(wèi)至花果和顧家崗至白浪的城郊結合部輻射，這為土地稀缺的十堰房地產(chǎn)開發(fā)形成了新的亮點。從而使土地資源得到充分利用，促進了城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和城市功能的提升。（1）白浪區(qū)2004年度白浪區(qū)住宅類指數(shù)為1000點（基點）。由于經(jīng)濟的拉動效應，2004年，白浪高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)熱逐漸升溫，使該區(qū)域成為繼城區(qū)中心地段后又一個開發(fā)熱點區(qū)域。本年度新推出的樓盤有起價為1100元/平方米的祥安花園、起價為988元/平方米的白浪綜合樓以及起價為1280元/平方米的天盾花園等，且樓盤的品質(zhì)也有較大幅度的提升，產(chǎn)銷基本平衡。面積為90－120平方米左右的兩居室戶型在本區(qū)倍受爭寵，超過120平方米的大戶型銷售遇阻。開盤不到4個月的天盾花園二期，由于戶型設計的親和力，加之采用框架結構，目前銷售率已達到70%以上。祥安花園更是把主力面積定位在80－120平方米之間，目前銷售率達到80%以上。盡管該區(qū)平均價格低于其他兩區(qū)，但與2003年相比，已有較大的增長幅度。（2）張灣區(qū) 2