【正文】 △物業(yè)服務(wù)支出　　　　△物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金　　■物業(yè)服務(wù)成本或支出　　　◇構(gòu)成（九項(xiàng)）　　　　△管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)　　　　△共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用　　　　△清潔衛(wèi)生費(fèi)用　　　　△綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用　　　　△秩序維護(hù)費(fèi)用　　　　△辦公費(fèi)用　　　　△物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊　　　　△物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用　　　　△經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用　　　◇重要規(guī)定　　　　△物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或成本中　　　　△如電梯的日常維護(hù)費(fèi)用可列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，但更換電梯的費(fèi)用要從專項(xiàng)維修資金中支出　　■物業(yè)服務(wù)費(fèi)的信息公開　　　◇酬金制　　　　△物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬代管性質(zhì)，歸業(yè)主所有　　　　△物業(yè)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算　　　　△每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況　　　　△業(yè)主大會(huì)提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)　　　◇包干制　　　　△一般業(yè)主不需要了解資金情況，因物業(yè)企業(yè)盈虧自擔(dān)　　【2009年真題】　　◆實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括（ ）?！　?　　 　　提示：參見教材P228　　[答疑編號(hào)500431090201]　　『正確答案』C　　『答案解析』包干制的不包括酬金。 　　【2008年真題】－綜合分析題　　◆如果丙物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制，則其物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括。（ ?。　?、社會(huì)保險(xiǎn)　　　　　　、共用設(shè)施的維修和更新改造費(fèi)用　　提示：參見教材P228　　[答疑編號(hào)500431090202]　　『正確答案』D　　『答案解析』D屬于專項(xiàng)住宅專項(xiàng)維修資金。 　　 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法　　■物業(yè)服務(wù)成本或支出的測(cè)算方法　　　◇各項(xiàng)目分別計(jì)算，然后匯總求和　　■法定稅費(fèi)　　　◇營(yíng)業(yè)稅及附加　　■利潤(rùn)　　　◇按政府部門確定的比率　　■酬金　　　◇可按某個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)或按一定比例從物業(yè)服務(wù)資金中提取　　 漏交率問題　　■漏交率　　　◇物業(yè)管理收繳很難達(dá)到100%，收不到的物業(yè)服務(wù)費(fèi)占總服務(wù)費(fèi)的比例是漏交率　　■解決途徑　　　◇一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)　　　◇另一方面業(yè)主要增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)觀念，按時(shí)繳費(fèi)　　　◇第三在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)要留有一定余地　　▲　　■適用范圍－普通住宅小區(qū)，高檔商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，不適用于此規(guī)定　　　◇普通商品住房　　　◇經(jīng)濟(jì)適用住房　　　◇房改房　　　◇集資建房　　　◇廉租住房　　■服務(wù)等級(jí)　　　◇一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)　　■服務(wù)等級(jí)評(píng)定的六大內(nèi)容　　　◇基本要求　　　◇房屋管理　　　◇共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)　　　◇協(xié)助維護(hù)公共秩序　　　◇保潔服務(wù)　　　◇綠化養(yǎng)護(hù)管理　　■選擇服務(wù)等級(jí)的考慮因素　　　◇住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)　　　◇配套設(shè)施設(shè)備　　　◇服務(wù)功能　　　◇業(yè)主的居住消費(fèi)能力　　◆　　 住宅專項(xiàng)維修資金的概念、性質(zhì)和用途　　■用途　　　◇專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金　　■性質(zhì)　　　◇由業(yè)主交存，屬業(yè)主所有　　　◇從公有住房售房款中提取的屬公有住房售房單位所有　　【2009年真題】　　◆業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有?！。ā。　√崾荆簠⒁娊滩腜231　　[答疑編號(hào)500431090203]　　『正確答案』√ 　　 住宅專項(xiàng)維修資金的交存　　■交存范圍（三大類）　　　◇住宅（一個(gè)業(yè)主所有且不具有共用部位共用設(shè)施設(shè)備的除外）　　　◇住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅　　　◇出售的公有住房　　■交存標(biāo)準(zhǔn)　　　◇商品住宅、非住宅按建筑面積交存　　　◇首次交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ò补こ淘靸r(jià)的5%~8%　　　◇出售的公有住房交存標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%，按多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取　　■應(yīng)轉(zhuǎn)入資金中滾存使用的項(xiàng)目　　　◇專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息　　　◇利用資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益　　　◇住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值　　　◇利用住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益　　【2008年真題】　　◆商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。（ ?。　√崾荆簠⒁娊滩腜232　　[答疑編號(hào)500431090204]　　『正確答案』對(duì) 　　 住宅專項(xiàng)維修資金的管理　　■業(yè)主大會(huì)成立前－由物業(yè)所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管　　■業(yè)主大會(huì)成立后－將賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的帳戶，將賬目移交業(yè)主委員會(huì)，管理單位由業(yè)主大會(huì)決定　　■在商業(yè)銀行開戶，以物業(yè)管理區(qū)域或以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬　　■業(yè)主分戶帳面余額不足首期交存額的30%的，應(yīng)續(xù)交　　■續(xù)交方案的確定　　　◇成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定　　　◇未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由政府房地產(chǎn)管理部門會(huì)同財(cái)政部門制定　　【2008年真題】－綜合分析題　　◆下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的表述中，正確的為（ ?。??！　　　?，住宅專項(xiàng)維修資金由甲房地產(chǎn)公司代管　　、管道堵塞的維修可以申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金　　%的，應(yīng)及時(shí)續(xù)繳　　提示：參見教材P232233　　[答疑編號(hào)500431090205]　　『正確答案』AD　　『答案解析』B業(yè)主大會(huì)成立前，資金由政府部門代管；C屬于日常維修護(hù)理，而專項(xiàng)基金用于大修與設(shè)備更新。 　　 住宅專項(xiàng)維修資金的使用　　■列支規(guī)定　　　◇商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間，按建筑面積分?jǐn)偂　　　笫酆蠊凶》恐g，按各業(yè)主與單位所交存的專項(xiàng)資金的比例分?jǐn)偅瑯I(yè)主部分再按建筑面積分?jǐn)偂　　　笫酆蠊凶》颗c商品住宅或者非住宅之間，先按建筑面積分?jǐn)偅侔礃I(yè)主與單位的交存比例分?jǐn)偂　　　笊形词鄢龅纳唐纷≌?、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位按尚未售出商品住宅或公有住房的面積分?jǐn)偂　　霾坏脧淖≌瑢ｍ?xiàng)維修資金中列支的項(xiàng)目　　　◇應(yīng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的費(fèi)用　　　◇應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的費(fèi)用（主要是市政設(shè)施）　　　◇人為損壞的共用部門的修復(fù)費(fèi)用　　　◇應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（日常維護(hù)費(fèi)用）　　■資金的使用　　　◇可用于購(gòu)買國(guó)債　　■購(gòu)買國(guó)債的批準(zhǔn)　　　◇應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意　　　◇未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意　　　◇公有住房中提取維修基金的購(gòu)買國(guó)債，需經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意第 九 章　物業(yè)管理制度與政策一、單項(xiàng)選擇題，說法錯(cuò)誤的是（　）。 ，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地 ，只能分屬一個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者 ，往往分屬一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者 2.（?。┦俏飿I(yè)管理社會(huì)化的必要前提。 、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離 、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相一致 、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相融合 3.（?。┦俏飿I(yè)管理最主要的特點(diǎn)。 （?。?、維護(hù)和管理 、綠化管理服務(wù) 5.（ ）是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。 ，建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂（?。?。 A.《物業(yè)服務(wù)合同》 B.《物業(yè)管理合同》 C.《前期物業(yè)服務(wù)合同》 D.《后期物業(yè)服務(wù)合同》 ，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前（　）日完成。 （?。┲巴瓿蛇x聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 《土地使用證》 《施工許可證》 《商品房預(yù)售許可證》 《房屋所有權(quán)證》 （　 ）。 （?。┎⒑炗啞段飿I(yè)服務(wù)合同》后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理中所做的各項(xiàng)工作。 ，包括（　）。 、系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的基本制度的是（?。? 13.（?。┑奶厥庑浴⒔?jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。 （?。?、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 （　）。 ，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)（　）年的暫定期。 （　）。 18.《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，（?。┴?fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 19.《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)（　）級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 （　）。 ，表述錯(cuò)誤的是（　）。 、義務(wù)受到租賃合同的一定限制 （?。?。 ，需要經(jīng)（?。┩狻＃?007年試題） ，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（?。┑臉I(yè)主同意。 ，需要經(jīng)（?。┩?。 ，表述不正確的是（?。?。 ，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì) ，要求全體業(yè)主共同遵守 ，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定 ，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益 （　）。 （　）。（2003年試題） 、委托招標(biāo) 、邀請(qǐng)招標(biāo) 、協(xié)議招標(biāo) 、協(xié)議招標(biāo) （?。?。 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的是（?。?。 ，表述錯(cuò)誤的是（?。?。 、邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式 ，尤其是收益性物業(yè) （ ）合同。（2006年試題） ，表述錯(cuò)誤的是（?。?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù) ，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn) ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可不將有關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì) ，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定（?。?。 ，并定期公布 ，并定期公布 ，并定期公布 ，并定期公布 ，包干制是指（?。?，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 ，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 ，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支