【正文】 重大戰(zhàn)略決策，特別是巴陵東路的改建擴(kuò)建、美化亮化，已經(jīng)拉開了城市東移的帷幕。 第四章 項目的市場預(yù)測 隨著城市建設(shè)的高速發(fā)展，特別市在我國加入 WTO 以后，帶來了我市經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的一個新的契機(jī)。我市地處湘北，是我省的北大門，地理位置得天獨(dú)厚，交通便利，處在我國鐵路大動脈京廣線、 107 國道、京珠高速公路與黃金水道長江以及我國第二大淡水湖 — 洞庭湖出江口的交匯處。正因為岳陽獨(dú)特的地理環(huán)境，歷來都是商家必爭之地，隨著改革開放以來，岳陽不僅是湖南省唯一的出口海岸，而且還是我國“沿江開放的城市”。目前，岳陽正在逐步形成湘、鄂、贛、川、渝四省一市的交匯處，人流、物流、信息流的中心城市。 該大樓建成后，以她獨(dú)特得建筑造型，優(yōu)美的自然風(fēng)貌，愜意的人文景觀，必然吸引眾多遠(yuǎn)見卓識的商家志士投資置業(yè) 。 一、 購物商場： 該項目建成后，我們將一至三層 2230m2 建筑面積整體出售或出租，形成一個大型綜合性的購物中心，以填補(bǔ)當(dāng)?shù)卮笮唾徫锷虉龅目杖?，改善?dāng)?shù)鼐用竦馁徫锃h(huán)境，滿足居民的消費(fèi)需求。隨著大樓附近建成的居民小區(qū)日益增多，購物消費(fèi)的矛盾日益顯現(xiàn)，大型綜合性的購物商城的形成已是大勢所趨。目前，我們正積極地與長沙家潤多、岳陽福潤多等幾家大型商品零售企業(yè)集團(tuán)洽談此項業(yè)務(wù)。 二、 寫字樓商務(wù)辦公部分： 該項目建成后，我們將四至九層 4770m2 建筑面積用于商務(wù)辦公，其形式也可以整體或部分出售或出租。將為銀行、保險、稅務(wù)、 財政以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等第三產(chǎn)業(yè)提供一流的現(xiàn)代化辦公場地。隨著巴陵東路的擴(kuò)寬改建、岳陽大道的建成和岳陽經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū)人流、物流的形成，已逐步顯現(xiàn)該地區(qū)將成為岳陽政治經(jīng)濟(jì)文化的中心，商務(wù)辦公場所就顯現(xiàn)出她較強(qiáng)的生命力，具有較好的發(fā)展空間。加之該項目合理的布局，現(xiàn)代氣派的格調(diào)和高品位的服務(wù)，必將受到有經(jīng)濟(jì)實力單位的青睞。 三、住宅部分： 該項目建成后，我們將十至十六層 5110m2 建筑面積共 30 套三室兩廳的住宅出售。該建筑依山傍水，風(fēng)景迷人，環(huán)境秀麗，是理想的居家興業(yè)的位置，而岳陽 高層住宅樓盤屈指可數(shù)，但有購買能力的人士較多，就我單位有購買意向的住戶就有近二十戶，余下的十來戶投向社會灸手可熱的程度可想而知。 四、地下停車場部分： 該項目的地下停車場，設(shè)計只有 9 個，而整個大樓在建成后，除了有 30戶住戶外，還能容納上千人幾十個單位的辦公。隨著中國汽車工業(yè)的發(fā)展，價位不斷下降，不但單位企業(yè)有車，而且私家有車已是不爭的事實，購買一個安全保險的泊車位就顯得十分重要，此項的出售價位十分看好和搶手。 綜上所述，該項目建成后將會得到充分利用，市場前景可觀。 第五章 項目環(huán)境保護(hù)及安全 一、項目的環(huán)境性 該項目坐落在通海公路管理所閑置的空地上，依附于秀美的岳陽大道旁，集商貿(mào)、辦公、住宅為一體，不管是在建設(shè)過程中還是在建成后的使用過程中，都沒有任何有害物質(zhì)排放到空氣預(yù)水中，因為，第一、 13 層的商業(yè)用房，主要是整體出租或出售，作為大型的超市，不形成污染源；第二、 415 層作為商務(wù)辦公及居家住房，只有少量的生活廢水排出，進(jìn)入城市污水管網(wǎng)，對環(huán)境不形成污染；第三，建筑物周圍的綠化上，結(jié)合各入口制作的小品綠化，車道、人行道邊布置線形綠化，與院內(nèi)綠化及市政綠化形成 整體，使項目綠化率可達(dá)到28%，并設(shè)置有屋頂花園，即達(dá)到觀賞又美化環(huán)境，使建筑物與周圍環(huán)境融為一體。 二、項目的安全性 （一）項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)范規(guī)定，本項目結(jié)構(gòu)采用部分框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，按 7 度地震烈度進(jìn)行設(shè)防。樓面板全部采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。 （二）項目的消防設(shè)計：本項目按一類高層建筑一級放火要求進(jìn)行設(shè)計。并按高層建筑物設(shè)計要求留有符合消防要求的消防通道，整個建筑物設(shè)計有符合要求的防煙樓梯間及配置有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。 從以上兩個方面所述，整個項目符合環(huán)保、安全、美觀、實用等城市 建設(shè)的要求。 第六章 項目總投資概算及資金籌措 一、總投資概算 詳見附表（一） 根據(jù)該項目所處的環(huán)境及開發(fā)方向，該項目為高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高質(zhì)量開發(fā)、高檔次裝修、多功能服務(wù)。其總投資概算如下： （一）建筑安裝工程投資 萬元，詳見附表（二）其中： 土地、拆遷、平整 萬元 規(guī)劃及設(shè)計： 萬元； 綜合報建： 萬元； 水電增容： 60 萬元； 土建施工： 萬元； 水電及消防安裝： 萬元 管理費(fèi)用（安裝）： 萬元； 庭院綠化： 45 萬元； 不可預(yù)見費(fèi)： 萬元。 （二）設(shè)施設(shè)備投資 470 萬元，詳見附表（七）其中： 中央空調(diào)： 240 萬元； 電梯： 120 萬元； 自動扶梯： 100 萬元； 辦公設(shè)施： 10 萬元。 （三）如租賃單位自行二次裝修： 280 萬元。 （四）二次裝修詳見附表（八）： 萬元 計二次裝修合計：（一） +（二） +（四） = 萬元 不計二次裝修合計：（一） +（三） = 萬元 （五）建安營業(yè)稅： 計二次裝修： 萬元 不計二次裝修： 萬元 （六）以上五項合計總投資為： 計二次裝修： 萬元 不計二次裝修： 萬元 該項目本可研報告計算的總投資為 萬元，其中自籌資金 萬元，向銀行貸款 800 萬元。 第七章 項目建設(shè)工期及資金進(jìn)度安排 項目整個開發(fā)周期預(yù)計為 16 個月，計劃建設(shè)時間為 2020 年 10月 1 日至 2020 年 1 月 30 日。 施工進(jìn)度安排如下： （一） 2020 年 10 月 1 日 ~2020 年 10 月 15日：完成土地勘 探、五通一平、進(jìn)入項目的技術(shù)設(shè)計階段等，本期擬投入