【正文】 /月 5 總計(jì) 前 2 年 住宅樓收入按 2 年分?jǐn)? 以后各年 293 經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算表 （附表十二） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 （萬(wàn)元） 計(jì)算式 說(shuō)明 1 固定費(fèi)用 2 ①折舊費(fèi) （房屋 +設(shè)備 +裝修）折舊 3 其中房屋折舊 1520（ 1— 10%）247。 該土地費(fèi)用折合于每平米建筑面積的費(fèi)用為 元 /m2 。 該項(xiàng)目已經(jīng)完成了部分工程的前期工作，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)以及工程的初步設(shè)計(jì)，工程的建筑設(shè)計(jì)是由湖南大學(xué)設(shè)計(jì)研究院承擔(dān)，在設(shè)計(jì)質(zhì)量上是有保證的。 11） ] 247。 （二）總成本估算 按通常成本要素，將經(jīng)營(yíng)成本分為固定成本和變動(dòng)成本，房屋折舊年限按 30 年計(jì)算，殘值率按 10%計(jì)算，設(shè)備設(shè)施折舊年限按 15年計(jì)算，殘值 率按 10%計(jì)算，因?yàn)榉课菔遣扇≌w租賃，故不考慮房屋進(jìn)行二次裝修，由租賃業(yè)主自行處理，因此，無(wú)二次裝修的折舊。因此，大型、高檔次的商業(yè)旺鋪現(xiàn)在還不多，特別在該項(xiàng)目興建的地段。 第六章 項(xiàng)目總投資概算及資金籌措 一、總投資概算 詳見(jiàn)附表（一） 根據(jù)該項(xiàng)目所處的環(huán)境及開(kāi)發(fā)方向，該項(xiàng)目為高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高質(zhì)量開(kāi)發(fā)、高檔次裝修、多功能服務(wù)。隨著中國(guó)汽車工業(yè)的發(fā)展，價(jià)位不斷下降，不但單位企業(yè)有車，而且私家有車已是不爭(zhēng)的事實(shí)，購(gòu)買一個(gè)安全保險(xiǎn)的泊車位就顯得十分重要，此項(xiàng)的出售價(jià)位十分看好和搶手。目前，我們正積極地與長(zhǎng)沙家潤(rùn)多、岳陽(yáng)福潤(rùn)多等幾家大型商品零售企業(yè)集團(tuán)洽談此項(xiàng)業(yè)務(wù)。根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要岳陽(yáng)市政府作出了城市建設(shè)“東移北靠”的重大戰(zhàn)略決策，特別是巴陵?yáng)|路的改建擴(kuò)建、美化亮化，已經(jīng)拉開(kāi)了城市東移的帷幕。 第三章 建設(shè)項(xiàng)目的必 要性 一、 滿足企業(yè)發(fā)展的需要 隨著岳陽(yáng)市公路事業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)有的辦公場(chǎng)地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求，特別是城市品位的提高更是無(wú)法達(dá)到。 （ 6）容積率： 。 四、功能分區(qū)及規(guī)模：（ 1）商場(chǎng)：為 13 層，建筑面積為 ，空間開(kāi)闊，布局靈活，可形成一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境。岳陽(yáng)市通海綜合大樓，用地范圍是一塊規(guī)整的長(zhǎng)方形地帶，總用地面積 2736m2，北臨岳陽(yáng)大道（京珠高速公路連接線），附有綠化風(fēng)光帶、休閑廣場(chǎng)，東靠岳陽(yáng)市擬建中的寬敞大道。 （二）人流集散：本工程由商場(chǎng)、辦公、居住三種基本功能組成，因此（ 1）商場(chǎng)的主入口設(shè)在岳陽(yáng)大道方向，為人流集散的主要區(qū)域，主入口前有一廣場(chǎng)和城市風(fēng)光帶。（ 4）車庫(kù)及設(shè)備用房：為地下一層，建筑面積為 844m2，其中設(shè)停車位 9 個(gè)，其余為設(shè)備用房。 一、岳陽(yáng)市通海公路管理所 通海公路管理所是岳陽(yáng)市公路局下屬的事業(yè)單位，成立于 1996年 5 月，現(xiàn)有干部職工 100 人。正因?yàn)樵狸?yáng)獨(dú) 特的地理環(huán)境，歷來(lái)都是兵家必爭(zhēng)之地，隨著改革開(kāi)放以來(lái)，岳陽(yáng)不僅是湖南省唯一的出口海岸，而且還是我國(guó)“沿江開(kāi)放的城市”，特別是城陵磯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)更是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的我國(guó)第一批省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。正因?yàn)樵狸?yáng)獨(dú)特的地理環(huán)境，歷來(lái)都是商家必爭(zhēng)之地，隨著改革開(kāi)放以來(lái)，岳陽(yáng)不僅是湖南省唯一的出口海岸，而且還是我國(guó)“沿江開(kāi)放的城市”。隨著巴陵?yáng)|路的擴(kuò)寬改建、岳陽(yáng)大道的建成和岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人流、物流的形成，已逐步顯現(xiàn)該地區(qū)將成為岳陽(yáng)政治經(jīng)濟(jì)文化的中心，商務(wù)辦公場(chǎng)所就顯現(xiàn)出她較強(qiáng)的生命力，具有較好的發(fā)展空間。 二、項(xiàng)目的安全性 （一）項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)范規(guī)定，本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)采用部分框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，按 7 度地震烈度進(jìn)行設(shè)防。 （三）如租賃單位自行二次裝修： 280 萬(wàn)元。十至十五層的高級(jí)住宅樓將分套出售。 經(jīng)估算，該項(xiàng)目利潤(rùn)為： 前兩年每年利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 577 萬(wàn)元，待分配利潤(rùn)為 萬(wàn)元； 以后每年利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 126 萬(wàn)元，待分配利潤(rùn)為 萬(wàn)元；。 辦公創(chuàng)業(yè) —— 該項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通便利，將提供現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)及辦公場(chǎng)所，并采用酒店式管理方式，吸引有志人士來(lái)岳陽(yáng)發(fā)展事業(yè)。 建設(shè)總投資估算表 （附表 一） 說(shuō)明： 在建設(shè)項(xiàng) 目的總投資中，我單位擬向銀行融資 800 萬(wàn)元，剩余資金 萬(wàn)元為自籌。 綜合安裝系統(tǒng)費(fèi)用表 （附表六） 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑用途 面積 單價(jià) 合價(jià) 總價(jià) 備注 1 給排水 住宅 5110 20 設(shè)計(jì)概 算 辦公及商用 7841 18 2 強(qiáng)電 住宅 5110 30 設(shè)計(jì)概 算 辦公及商用 7841 25 3 弱電 住宅 5110 15 設(shè)計(jì)概 算 辦公及商用 7841 28 4 消防 住宅 5110 12 設(shè)計(jì)概 算 辦公及商用 7841 40 5 合計(jì) 6 由于承租（購(gòu)）方業(yè)主自行進(jìn)行二次裝修，該部分安裝費(fèi)用可下浮 20% 7 總計(jì) 綜合 12951 設(shè)備設(shè)施投資費(fèi)用表 （附表七） 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 （臺(tái)） 單價(jià) （萬(wàn)元） 施工安裝 （ 萬(wàn)元） 總價(jià) （萬(wàn)元） 備注 1 中央空調(diào)設(shè)備 2 80 40 240 54 萬(wàn)大卡 2 客用電梯 2 50 10 120 進(jìn)口 3 自動(dòng)扶梯 2 40 10 100 4 辦公設(shè)施 10 5 合計(jì) 470 6 綜合總計(jì) 280 見(jiàn)說(shuō)明 說(shuō)明： 公及商場(chǎng)部分出售或出租，則中央空調(diào)設(shè)備只考慮主機(jī)費(fèi)用，自動(dòng)扶梯可不予計(jì)算，辦公設(shè)施也不