【正文】 對于中關村地區(qū)寫字樓市場進行了調(diào)查和研究，調(diào)查項目和范圍見表1。表1 中關村地區(qū)部分寫字樓項目名稱及所處區(qū)域統(tǒng)計區(qū)域項 目 名 稱區(qū)域項 目 名 稱區(qū)域項 目 名 稱清華東路│北四環(huán)海淀新技術大廈北四環(huán)│北三環(huán)海龍大廈北三環(huán)│西外大街方圓大廈大地寫字樓航天長城大廈理工科技大廈北京硅谷電腦城泛亞大廈數(shù)碼大廈學研大廈知春大廈騰達大廈清華同方科技廣場理想大廈中電信息大廈海泰大廈太平洋國際大廈北大太平洋大廈希格瑪中心光大國信大廈中成大廈中關村大廈帝恒寫字樓世紀豪景融科資訊銀網(wǎng)中心雙橋大廈藍星大廈項目調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)見表2。表2中關村地區(qū)部分寫字樓項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū) 域序 號項 目 名 稱總建面積M2層 數(shù)售 價元/ M2租 金元/天/ M2入 住 率清華東路—北四環(huán)1北京硅谷電腦城16層不售95%2學研大廈A座10層不售6%B座12層3海泰大廈23層7500100%4海淀新技術大廈15層不售85%5北大太平洋大廈24層不售99%6清華同方11萬26層1318060%7大地寫字樓18層不售10%合 計北三環(huán)——北四環(huán)1海龍大廈18層14700590%2泛亞大廈20層1535595%3希格瑪中心7層不售8100%4中關村大廈23層20000690%5太平洋國際大廈6萬20層16000未定90%6航天長城大廈4萬15層不售100%7知春大廈3萬15層124505100%8中成大廈16層不售%9光大國信大廈6層不售95%10理想大廈20層不售99%11帝恒寫字樓17層13800未定30%12融科資訊12層24900630%13世紀豪景18層13000未定60%14銀網(wǎng)中心17層14300未定10%15藍星大廈11層16000未定10%16雙橋大廈20層未定未定0合 計北三環(huán)——西外大街1中電信息大廈20層130006100%2理工科技大廈6萬23層不售598%3方圓大廈29層不售95%4數(shù)碼大廈32層20667只售80%5騰達大廈38層不售525%合 計總 計區(qū)域總體特征分析（1）商業(yè)特征分析京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。（2）人文特征分析西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。此地區(qū)總體風格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，因而雖然寫字樓入住爆滿，但平均租金水平與國貿(mào)地區(qū)仍相差一個檔次。從供應時間來看根據(jù)我們對中關村的房地產(chǎn)供應量的統(tǒng)計，在1998年中關村地區(qū)寫字樓市場供應量曾一度擴大（達到25萬），后萎縮。在2001年又保持了較高的供應量（達到31萬），并且隨著政府加速建設中關村西區(qū)，西區(qū)第一個項目藍星大廈已經(jīng)入市，未來幾年中關村西區(qū)將陸續(xù)有新項目入市。見圖2。圖2 中關村地區(qū)寫字樓項目供應量與時間關系示意圖從供應價位來看由表2可以看出。，，占總量的67%。其他幾個價格區(qū)間供應量相對較少，平方米以上高價位的只占10%。圖3 中關村寫字樓租金分布比例在售價方面，售價在1300014999元/平方米的寫字樓約35萬平方米，占總體的47%，是中關村寫字樓的絕對主力售價。13000以下和1500016000元/平方米之間的寫字樓大致相等，16000到20000元/平方米這一售價為一缺口，目前尚沒有寫字樓涉足，20000元/平方米以上的寫字樓又占了21%。從這個情況也可以看出，中關村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。表3中關村寫字樓售價和總建筑面積表售 價（元/平方米）總建筑面積（萬平方米）13000以下13000149991500016000111600119999020000以上合計圖4 中關村寫字樓售價分布比例（二）需求市場調(diào)查與分析為了給本項目的客戶群定位提供依據(jù)，我們對一些競爭性寫字樓做了具體細致的客戶情況調(diào)查，具體見表4。表4中關村寫字樓主要客戶群名 稱主 要 客 戶 群主 要 客 戶 群 類 型數(shù)碼大廈LG公司、Motorola公司通訊、電子科技太平洋國際大廈網(wǎng)通公司、中科集團網(wǎng)絡、電子科技金色谷大廈農(nóng)業(yè)銀行金融北京硅谷電腦城奧美電子電子、科技、網(wǎng)絡學研大廈康孚環(huán)境電子科技、人環(huán)海淀新技術大廈北京埃斯港科技有限責任公司電子科技北大太平洋大廈北大青鳥集團、北大縱橫集團、硅谷動力電子科技海龍大廈上海浦發(fā)銀行、韓國商會、彩虹科技、聯(lián)想集團金融、電子科技泛亞大廈中國民生銀行、中國人保信托投資公司、北京創(chuàng)格科技集團、郁金香電腦、大眾電腦、北京創(chuàng)格科技集團金融、電腦、電子科技希格瑪微軟電子科技中關村大廈網(wǎng)通、松下網(wǎng)絡、電子科技融科資訊聯(lián)想電子科技由上表可以看出，目前，中關村附近寫字樓的主要客戶為電子科技企業(yè)和與之相配套的服務性產(chǎn)業(yè)。客戶規(guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性的大型企業(yè)較少。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對寫字樓價格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。（三）租售狀況調(diào)查與分析 租售對比狀況調(diào)查與分析從我們的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，中關村已經(jīng)投入使用的寫字樓基本上保持了90%以上的租售率。在建的項目的租售率各不相同。其中只租不售的物業(yè)占到47%，這部分寫字樓項目入市時間早，目前剩余可租面積不多。這個情況表明發(fā)展商對中關村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強，采取出租的策略可謀求更高的投資回報。其他開盤的寫字樓采取出售或租售兼營的方式，求短線效益，希望資金快速回籠。寫字樓租售的比例見圖5。圖5 中關村寫字樓租售比例分布 物業(yè)管理費調(diào)查與分析通過我們對中關村各個寫字樓物業(yè)管理費的調(diào)查，結(jié)果顯示大部分寫字樓的物業(yè)管理費包含在租金報價中，且物管費隨租金的提高呈明顯上升趨勢。詳細結(jié)果見表5。表5中關村寫字樓租金和物業(yè)管理費調(diào)查表租金價格區(qū)間序號項目名稱總建面積平方米出租報價元/天/M2物管費元/天/ M2樓層差價元/天/ M2 朝 向差 價元/天/ M2 出租價格+物管費元/天/M25元以下1北京硅谷電腦城含在租金中無無2中成大 廈含在租金中無無3海 淀新技術大 廈含在租金中無14理 想大 廈無無5海 泰大 廈租金中無無51知 春大 廈3萬5租金中無無52北 大太平洋大 廈含在租金中3泛 亞大 廈租金中無無4帝恒寫字樓未定無無未定5方 圓大 廈無無6騰 達大 廈51元含在租金中57理 工科 技大 廈6萬51無無68海 龍大 廈5無無9世紀豪景未定無無未定61學 研大 廈6含在租金中無無62中 電信 息大 廈6含在租金中無無63光 大國 信大 廈含在租金中無無4航 天長 城大 廈4萬1元含在租金中無無5中關村大 廈6租金中無無66融科資訊6無無67元以上1希格瑪中心8無無816