【正文】 800億元 08年 GDP達(dá)到 1001億10年 GDP達(dá)到 1600億元區(qū)域 GDP貢獻(xiàn)率10年全市 GDP超 5000億新區(qū)占約 30％10年全市 新區(qū)占約 ％10年全市 工業(yè)園約占 ％新城發(fā)展研究 無(wú)錫新區(qū) 西安高新區(qū) 蘇州工業(yè)園市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究發(fā) 展 階 段 初步 發(fā) 展 階 段 初步繁榮 階 段 持 續(xù) 繁榮 階 段3－ 5年 5－ 8年 5－ 8年拉 動(dòng)發(fā) 展發(fā) 展周期產(chǎn)業(yè) 拉 動(dòng) 房地 產(chǎn) 拉 動(dòng) 服 務(wù)業(yè) 拉 動(dòng)城市地位發(fā) 展 歷 程城市陌生區(qū)認(rèn) 可度低城市中心區(qū)周 邊 城市 認(rèn) 可區(qū)域中心區(qū)本城市 認(rèn) 可城市功能 貢 獻(xiàn)度小 承擔(dān)區(qū)域 級(jí) 功能 承擔(dān)城市 級(jí) 功能區(qū)域特征 路網(wǎng)形成，公交通 車標(biāo) 志物、 綠 化、廣 場(chǎng)產(chǎn)業(yè) 廠房、 辦 公樓簡(jiǎn) 易商 場(chǎng) 、便利店少量住宅及配套人口稀少辦 公樓、廠區(qū)形成商 業(yè) 集群醫(yī)院、學(xué)校公交體系普通配套住宅人口逐 漸 增多行政中心或商 務(wù) 中心形成星 級(jí) 酒店和寫字樓城市配套完善大型 綜 合性及特色商 業(yè)各式公寓、小 戶 型人口密集新城 發(fā) 展到持 續(xù) 繁榮 階 段，其最 終 必然會(huì)成 為 城市中心，承擔(dān)城市 綜 合功能一般新城的 發(fā) 展 歷 程都 經(jīng)歷 著三個(gè) 階 段：初步形成段、初步繁榮 階 段、持 續(xù) 繁榮 階 段新區(qū)發(fā)展歷程分析市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究產(chǎn)業(yè) 新城 發(fā) 展成熟后最 終 表 現(xiàn) 形式： 土地稀缺、 產(chǎn)業(yè) 高端、房地 產(chǎn) 繁榮、服 務(wù)業(yè) 成熟發(fā) 展 階 段 初步 發(fā) 展 階 段 初步繁榮 階 段 持 續(xù) 繁榮 階 段土地產(chǎn)業(yè)房地 產(chǎn)服 務(wù)業(yè)價(jià) 值較 低產(chǎn)業(yè) 投 產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 升 級(jí) 產(chǎn)業(yè) 高端緩 慢 發(fā) 展 快速 發(fā) 展 成熟 發(fā) 展起步 發(fā) 展 逐步完善 逐步繁榮價(jià) 值較 高 價(jià) 值 稀缺沈撫新城現(xiàn)處階段產(chǎn)業(yè) 新城 發(fā) 展特征市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究產(chǎn)業(yè) 新城成熟的最 終 表 現(xiàn) ： 房地 產(chǎn) 、 產(chǎn)業(yè) 和服 務(wù)業(yè) 配套的完美 結(jié)合產(chǎn)業(yè)服 務(wù)業(yè)房地 產(chǎn)土地新城 發(fā) 展最 終 表 現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展會(huì)對(duì)土地有提升作用，同時(shí)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的人口會(huì)對(duì)居住及消費(fèi)產(chǎn)生需求；房地 產(chǎn) 的 發(fā) 展，將會(huì) 帶動(dòng) 服 務(wù)業(yè) 配套完善、 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移；服務(wù)配套完善也會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級(jí)；房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)配套在不同階段主導(dǎo)對(duì)土地價(jià)值產(chǎn)生持續(xù)提升作用而土地價(jià)值提升反過(guò)來(lái)也會(huì)影響產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究沈 撫 新城目前表 現(xiàn)土地價(jià) 值產(chǎn)業(yè)發(fā) 展房地產(chǎn)發(fā)展服 務(wù)業(yè)發(fā) 展新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)：沈撫新城目前僅有少量企業(yè)投入生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)薄弱，沒有形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，人口未聚，難以推動(dòng)房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)發(fā)展；房地產(chǎn)發(fā)展表現(xiàn)：沈撫新城房地產(chǎn)發(fā)展還處于起步后期階段，目前僅有少量項(xiàng)目啟動(dòng)，多數(shù)還處于未開工狀服務(wù)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)：沈撫新城服務(wù)業(yè)發(fā)展極度匱乏，發(fā)展速度也是相當(dāng)緩慢，難以吸引人流、物流、商流。土地價(jià)值表現(xiàn)：沈撫新城目前的土地價(jià)值極低，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、房地產(chǎn)發(fā)展起步，服務(wù)業(yè)還處于匱乏階段，土地價(jià)值表現(xiàn)價(jià)格低廉。市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究新城發(fā)展價(jià)值指標(biāo)大 規(guī) 模土地先天 資 源基 礎(chǔ)設(shè) 施先 進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī) 劃商 業(yè)環(huán) 境產(chǎn)業(yè) 支撐大量人群一 級(jí) 指 標(biāo) 二 級(jí) 指 標(biāo)區(qū)域 環(huán) 境自然 資 源人文 資 源路網(wǎng)智能通 訊設(shè) 施交通配套三 級(jí) 指 標(biāo)山、水、湖、海歷 史人文商 業(yè) 配套娛樂(lè) 配套文教 衛(wèi)商 務(wù) 配套百 貨 、超市、 購(gòu) 物中心、商 業(yè) 街、便利店、餐 飲街酒吧街、 電 影院、運(yùn) 動(dòng)館 、健身中心等美 術(shù)館 、 藝術(shù)館 、學(xué)校、醫(yī)院等星 級(jí) 酒店、酒店式公寓、寫字樓、企 業(yè) 會(huì)所等 標(biāo)識(shí) 系 統(tǒng) 　 道路、 邊 界、 節(jié) 點(diǎn)、 標(biāo) 志建筑綠 化體系 公園、廣 場(chǎng) 、 樹 木、植被不符合價(jià) 值 體系符合價(jià) 值 體系部分符合價(jià) 值 體系區(qū)域價(jià)值根據(jù)以上 現(xiàn) 狀分析，沈 撫 新城幾大核心價(jià) 值 ：交通配套、商 業(yè)環(huán) 境、人流量、物流表現(xiàn) 極度不足，沈 撫 新城房地 產(chǎn) 的 發(fā) 展，尤其是商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 發(fā) 展遭遇很大的局限性。市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究產(chǎn)業(yè) 新城 發(fā) 展 類 型主要有兩種：政府推 動(dòng) 型及城市 發(fā) 展外溢型城市 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展外溢型政府主 導(dǎo) 推 動(dòng) 型發(fā) 展 類 型原有城市 中心已 經(jīng)處 于 飽 和狀 態(tài)原有城市 產(chǎn)業(yè) 的外溢 發(fā) 展而 興 起新城已有 少量人流、商流、物流新城 發(fā) 展 產(chǎn)業(yè) 企 業(yè)選擇 性的入 駐 中心 還處 于未 飽 和狀 態(tài) 過(guò) 政府運(yùn)作而開 發(fā) 現(xiàn) 狀 人流、商流、物流落后 府 優(yōu) 惠 政策吸引各 類 企 業(yè) 入 駐起步 發(fā) 展特征新城 發(fā) 展 類 型政府主 導(dǎo) 推 動(dòng) 型新城： 前期關(guān) 鍵 是在于政府通 過(guò)優(yōu) 惠政策大力招商、 對(duì) 基 礎(chǔ)設(shè) 施配套的投 資 開 發(fā) 運(yùn)作來(lái)吸引 產(chǎn)業(yè) 企 業(yè) 入 駐 ， 這 種開 發(fā) 模式由于 現(xiàn) 狀比 較 滯后，前期多數(shù)企 業(yè)熱 情度不 夠 ，開 發(fā) 周期相 對(duì)較長(zhǎng) ；城市 發(fā) 展外溢型新城： 前期核心在于原有的城市 趨 于 飽 和，眾多的 產(chǎn)業(yè) 企 業(yè)擴(kuò) 大 規(guī) ?；蛘咝聛?lái)企 業(yè) 呼 喚 新的新城開 發(fā) ， 這 種開 發(fā) 模式是 產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張 需求而 發(fā)展起來(lái)，前期多數(shù)企 業(yè) 開 發(fā)熱 情高 漲 ，前景看好，開 發(fā) 周期相 對(duì)較 快。市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究沈陽(yáng) 撫順 的其他新區(qū) 還處 于 發(fā) 展 階 段， 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展未達(dá)到 飽 和狀 態(tài)；沈 撫 新城以 傾 政府全力的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 為 背景啟 動(dòng) 開 發(fā) 新城；沈 撫 新城路網(wǎng)基本完成建 設(shè) ， 現(xiàn) 有人流、商流、物流極度稀少；撫順 政府政策 優(yōu) 惠 進(jìn) 行大力招商，吸引各 類 企 業(yè) 入 駐 。政府主 導(dǎo) 推 動(dòng) 型產(chǎn)業(yè) 新城根據(jù)以上新城開 發(fā)類 型分析：沈 撫 新城屬于政府主 導(dǎo) 推 動(dòng) 型 產(chǎn)業(yè) 新城，不屬于城市 發(fā) 展外溢型。政 熱 企冷：沈 撫 新城是以政府 牽頭 ，以低廉的地價(jià)及政策 優(yōu) 惠形式吸引投 資 商 進(jìn)駐 ，但由于目前沈 撫 新城的各項(xiàng) 配套及人流稀少，多數(shù)投 資 商拿地之后 觀 望，政企沒有形成開 發(fā) 共 識(shí) ， 難 以形成合力。產(chǎn)業(yè) 新城 發(fā) 展 類 型市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究商 務(wù) 活 動(dòng)頻 繁消 費(fèi) 力 結(jié) 構(gòu)完整商 貿(mào) 繁榮 階 段人口 規(guī) 模 擴(kuò) 大商 業(yè) 快步 發(fā) 展消 費(fèi) 力大幅提升商圈基本成型人口形成 規(guī) 模商 業(yè) 起步 發(fā) 展消 費(fèi) 力逐 漸 提升商圈逐 漸 形成人口逐 漸 增多2022年2022年 2020年 2025年持 續(xù) 繁榮 階 段初步形成 階 段 初步繁榮 階 段沈撫新城未來(lái)發(fā)展三個(gè)階段2022年2022年 2020年 2025年沈撫新城未來(lái)發(fā)展三個(gè)階段市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究216。以傾撫順市政府全力推動(dòng)為背景的新城發(fā)展戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)同步帶動(dòng)，將會(huì)推進(jìn)區(qū)域的快速發(fā)展；216。產(chǎn)業(yè)區(qū)企業(yè)投產(chǎn)帶動(dòng)，社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目建成及交通系統(tǒng)等城市設(shè)施配套相續(xù)投入使用，區(qū)域人氣逐步引入；216。產(chǎn)業(yè)區(qū)終端名企較少，難以形成招一個(gè)帶一片的局面，對(duì)區(qū)域發(fā)展拉動(dòng)速度較慢。216。新城功能構(gòu)成以購(gòu)物消費(fèi)、行政辦公、金融商務(wù)、文化娛樂(lè)、體育休閑核心區(qū)，未來(lái)升值潛力較大；216?，F(xiàn)有的企業(yè)動(dòng)工緩慢難以推動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展，未來(lái)需要更多的企業(yè)快速開發(fā)，才能推動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展；216。政府大力招商，但推進(jìn)過(guò)程中片面強(qiáng)調(diào)形象與速度，需要與企業(yè)達(dá)成共識(shí)才能更快發(fā)展；216。因配套未完善，沈撫新城目前適宜居住指數(shù)較低，但前景美好，需要加快配套建設(shè)，營(yíng)造居家環(huán)境。216。新城推廣不到位，知名度傳播范圍有限，未能引起廣泛關(guān)注?！?結(jié)論 』市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究項(xiàng)目位置 撫順市李石經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)濱河路 2號(hào)開發(fā)商 撫順綠地置業(yè)開發(fā)有限公司建筑類型 多層住宅 小高層 高層 別墅規(guī)模 占地 60萬(wàn)平，建面 100萬(wàn)平容積率 綠化率 40%總戶數(shù) 1600套價(jià)格水平 二期多層 4200元洋房 5200元起面積區(qū)間 60252平開盤時(shí)間 一期 二期 銷售情況 在售項(xiàng)目現(xiàn)狀 未入住綠地劍橋市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目營(yíng)銷分析：項(xiàng)目賣點(diǎn)： “ 綠地 ” 品牌；位于開發(fā)區(qū)中心地段，周邊學(xué)區(qū)給予很大的支撐；項(xiàng)目緊鄰李石河、近觀渾河，南依 20萬(wàn)平珍罕濕地公園，濕地公園、周邊的李石河、渾河等自然景觀眾多；建筑質(zhì)量及戶型較好。暢、滯銷產(chǎn)品分析：暢銷產(chǎn)品主要一期別墅、多層、洋房；二期洋房基本預(yù)售完畢。價(jià)格較低加之大范圍的推廣，加快了起去化速度。滯銷產(chǎn)品為高層頂層，頂層有挑空。營(yíng)銷動(dòng)作分析：撫順覆蓋式推廣宣傳及沈陽(yáng)也有推廣。產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、旺鋪免兩年租金優(yōu)惠、老客戶帶薪客戶、團(tuán)購(gòu)、世博畫展頒獎(jiǎng)典禮、車展、房交會(huì)優(yōu)惠等項(xiàng)目客戶多樣，看重項(xiàng)目活動(dòng)品質(zhì)及價(jià)位優(yōu)惠政策。銷售周期及價(jià)格分析：10年 4月開始蓄客， 10年 9月開盤，首批 200余業(yè)主簽訂購(gòu)房合同，一期銷售 98%左右，銷售周期 8個(gè)月左右；項(xiàng)目銷售價(jià)格有提升，一期高層 3700元，二期 3750，漲幅 %；一期多層 3800元，二期 4200元，漲幅%：二期洋房 5200起；別墅均價(jià) 6380元 .客戶分析：成交客戶中撫順客群占 70%，其中別墅客群多為沈陽(yáng)地區(qū)。案場(chǎng)每天到訪量在 4050組左右市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目項(xiàng)目位置 沈 撫 大道以南、旺力街以 東開發(fā)商 沈陽(yáng)旺力地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型 小高層 高層 別墅規(guī)模 占地 2350畝，建面 215萬(wàn)平容積率 1. 3綠化率 30%總戶數(shù) 一期 521套價(jià)格水平 高層 41805830元 /平；聯(lián)排 12022元 /平起面積區(qū)間 高層 108215平；別墅 212254平開盤時(shí)間 一期 銷售情況 在售項(xiàng)目現(xiàn)狀 未入住旺力城市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目營(yíng)銷分析：項(xiàng)目賣點(diǎn)： ；項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)內(nèi)，有著相應(yīng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；自然景觀較好；自身較強(qiáng)的綜合配套；此外項(xiàng)目外立面全部采用干掛石材，品質(zhì)感較強(qiáng)。暢、滯銷產(chǎn)品分析：暢銷產(chǎn)品主要洋房、別墅，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，近水景觀滯銷產(chǎn)品為高層，項(xiàng)目所處位置對(duì)于高層客戶而言生活不便利，項(xiàng)目口碑不好營(yíng)銷動(dòng)作分析：2022年春季精品畫展、春節(jié)促銷優(yōu)惠、慰問(wèn)撫順社會(huì)福利院 、舉辦 “ 我心目中的圣誕節(jié) ” 主題繪畫活動(dòng) 、房交會(huì)價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)等 項(xiàng)目客戶較少，地理位置較偏，來(lái)往撫順市區(qū)不便，活動(dòng)效果一般。銷售周期及價(jià)格分析：一期 2022年 6月 6日 開盤，目前銷售 70%，銷售周期 10個(gè)月半左右；起價(jià) 4180元、最高價(jià) 8600元（躍層）、均價(jià) 4680元 。價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小?？蛻舴治觯撼山豢蛻糁袚犴樋腿赫?50%，沈陽(yáng)客戶占 3040%。案場(chǎng)到訪量較少，在 10組左右市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)