【正文】 推薦指數(shù)：順城區(qū)是撫順發(fā)展最快區(qū)域之一，是撫順東部客戶最為集中商場(chǎng)。市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 【 做 “ 渠道 ” 】三大原則之實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售中心聯(lián)動(dòng)、案場(chǎng)到訪量高看房車(chē)市內(nèi)售樓處直銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)售樓處直銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)道路指引銷(xiāo)售中心暖場(chǎng)活動(dòng)市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 【 做 “ 渠道 ” 】三大原則之外展場(chǎng)：強(qiáng)大的截流效應(yīng)第一外展場(chǎng)：順城區(qū)新瑪特 第二外展場(chǎng)：南站百貨大樓 第三外展場(chǎng)：望花區(qū)七百商場(chǎng)撫順市中心地段，城市的心臟，是撫順市人流量最大區(qū)域。大商撫順集團(tuán)現(xiàn)已形成了覆蓋撫順市大部分地區(qū)的商業(yè)強(qiáng)勢(shì)。 可持續(xù)發(fā)展資源不足圈地量少【 做 “ 區(qū)隔 ” 】三大原則之品牌先行，差異化突圍商業(yè)打造：強(qiáng)化大商品牌商業(yè)化氛圍，建立一站式城市級(jí)配套中心市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究【 做 “ 區(qū)隔 ” 】三大原則之大商撫順集團(tuán)成立于 2022年 6月 19日，是大商集團(tuán)成立的第一家地區(qū)性集團(tuán)。差異化競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 5市 場(chǎng) 空 白項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 【 做 “ 區(qū)隔 ” 】三大原則之【 做 “ 區(qū)隔 ” 】三大原則之區(qū)別于競(jìng)品的自有城市級(jí)配套，無(wú)需引用，以強(qiáng)勢(shì)攻其弱勢(shì)先做商業(yè)配套后做住宅市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 品牌策略大商集團(tuán)在撫順地區(qū)已經(jīng)具備了品牌經(jīng)營(yíng)的基本素質(zhì)，為了更深入的塑造企業(yè)與項(xiàng)目的品牌，我們分析大商集團(tuán)的優(yōu)劣勢(shì)如下：優(yōu)勢(shì)：知名度優(yōu)勢(shì)資本實(shí)力優(yōu)勢(shì)區(qū)域號(hào)召力強(qiáng)優(yōu)勢(shì)資源互動(dòng)優(yōu)勢(shì)不足：品牌內(nèi)涵豐富程度不夠大商集團(tuán)目前是以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為市場(chǎng)主要形象，開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目較少，無(wú)知名住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，缺乏創(chuàng)新形象。生 活 社 區(qū)：獨(dú)具自有城市級(jí)商業(yè)配套，一站式居住社區(qū)；新城核心價(jià)值位于核心區(qū)的中心地段，配套齊全城市昭示價(jià)值十字路口，城市對(duì)接面有良好的昭示性居家便利價(jià)值大商商業(yè)配套，不出社區(qū)即可完成一站式購(gòu)物新城市價(jià)值新城市價(jià)值TOP項(xiàng)目?jī)r(jià)值市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目及客戶分析回顧項(xiàng)目：在售項(xiàng)目戶型面積主力區(qū)間為 100200平方米 高層產(chǎn)品小面積戶型旺銷(xiāo)，大面積滯銷(xiāo)客戶：中端為主，中高端為輔因此：本項(xiàng)目產(chǎn)品定位需注重總價(jià)控制原則，適宜采用藍(lán)海戰(zhàn)略建議：本產(chǎn)品以 70110作為主力戶型市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究策略已出，形象定位，核心價(jià)值鎖定后，策略如何分解？[市場(chǎng)思考 ]沈撫新區(qū)板塊近年來(lái)發(fā)展逐漸成型，以形成一定規(guī)模并普遍被人認(rèn)知，但仍未達(dá)到完全認(rèn)可[項(xiàng)目思考 ]沈撫新區(qū)板塊客戶中短期內(nèi)仍以撫順為主，本案首期啟動(dòng)的中小規(guī)模地塊若想盡快切入市場(chǎng)應(yīng)避免強(qiáng)做 “ 蛋糕 ”[營(yíng)銷(xiāo)策略 ]三大原則突出重圍推廣表現(xiàn)做足一 二 三做 “ 價(jià)值 ” 做 “ 區(qū)隔 ” 做 “ 渠道 ”重點(diǎn)打造沈撫區(qū)域板塊價(jià)值，使之地位全面升級(jí)，加深客戶認(rèn)知度差異化突圍，強(qiáng)調(diào)本案區(qū)別于競(jìng)品的自有城市級(jí)配套，以強(qiáng)勢(shì)攻其弱勢(shì)，做區(qū)域內(nèi)首個(gè)先做商業(yè)配套后做住宅的項(xiàng)目以老城區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)，深挖有效渠道，滲透市區(qū)擴(kuò)大戰(zhàn)線，充分利用現(xiàn)有大商的撫順客戶及員工等資源營(yíng)銷(xiāo)力做實(shí)板塊炒作 項(xiàng)目炒作 生活炒作企業(yè)品牌 項(xiàng)目品牌 生活品牌締造沈撫新城新生活區(qū) 大商生活圈 大商 “ 城 ”概念炒作 實(shí)景炒作市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 【 做 “ 價(jià)值 ” 】三大原則之 板塊炒作【 做 “ 價(jià)值 ” 】全方面，多渠道論證沈撫新區(qū)大型新生活核心和投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域立體價(jià)值構(gòu)造區(qū)域區(qū)域價(jià)值價(jià)值品牌品牌價(jià)值價(jià)值產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值情感情感價(jià)值價(jià)值三大原則之市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 板塊炒作項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)將遵循 “ 差異化競(jìng)爭(zhēng) ” ，結(jié)合項(xiàng)目自身，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)， “ 田忌賽馬 ” 。區(qū) 域 中 心：地處沈撫新城核心，坐擁雙城市半小時(shí)生活圈；216?？粗卦摰貕K和項(xiàng)目的升值空間，準(zhǔn)備投資并長(zhǎng)線持有。購(gòu)賣(mài)產(chǎn)品用于投資或發(fā)展好后自住人物特征越是有潛力、越是靠近；具有投資理念的撫順客戶喜歡便利的生活條件和環(huán)境；多為有穩(wěn)定收入的中上階層；愿意嘗試認(rèn)為有價(jià)值的投資；對(duì)區(qū)域、環(huán)境以及未來(lái)發(fā)展比較認(rèn)可；項(xiàng)目地段吸引的投資客群客戶模型市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究第二類(lèi)客戶：人物述描三陳 良：男， 35歲，已婚，三口之家，喜歡音樂(lè)、垂釣，現(xiàn)工作于政府部門(mén)，項(xiàng)目因地段升值是打動(dòng)我購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的原因之一，今后我不住了賣(mài)掉還可以賺一大筆，還好賣(mài)。人物特征學(xué)歷較高，廠內(nèi)中的中層骨干；習(xí)慣距離工作單位較近的居所；向往便利的生活條件和環(huán)境；多數(shù)住在父母家里或租住在周邊區(qū)域；希望有自己獨(dú)立的生活空間；對(duì)區(qū)域配套、環(huán)境比較認(rèn)可；項(xiàng)目所在地段吸引的自住客群客戶模型市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究第一類(lèi)客戶：人物述描二張先生：男， 41歲，已婚，喜歡旅游，現(xiàn)居住于南站附近。周邊競(jìng)品高層產(chǎn)品已成交客戶分析市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 客戶定位區(qū)域客戶分析區(qū)域客群來(lái)源特征n客戶主要是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民，來(lái)自市區(qū)中等收入人群； 區(qū)域客群職業(yè)特征n客戶主要來(lái)自區(qū)域客群及產(chǎn)業(yè)園，少數(shù)沈陽(yáng)地區(qū)客戶，購(gòu)房目的主要為改善居住環(huán)境和投資； n客戶家庭構(gòu)成主要是兩口、三口之家，客戶年齡集中在 30—50 之間，有一定的置業(yè)能力?？?戶階層 置 業(yè) 案例頂級(jí) 富豪 沈陽(yáng)市中心大宅，沈陽(yáng)、 撫順別 墅中高端客 戶 馬 德里皇家花園 旺力城， 綠 地 劍橋中端客 戶 旺力城， 綠 地 劍橋中低端客 戶 ？？？？？？市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 客戶定位錦繡瀾灣旺力城綠地劍橋國(guó)際鑫城分析總結(jié)：在項(xiàng)目周邊競(jìng)品的多層成交客戶關(guān)注點(diǎn)中， 戶型、升值空間和品牌是其主要的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) ，價(jià)格對(duì)多層客戶并不是最主要的敏感點(diǎn)，舒適度和區(qū)域發(fā)展是其考慮的重要方向，在配套景觀基本相近的同時(shí)價(jià)格與開(kāi)發(fā)商品牌有一定的影響。項(xiàng)目的主流客戶 上述數(shù)據(jù)通過(guò)對(duì)撫順馬德里皇家花園 5900批客源數(shù)據(jù)分析所得。 收入水平僅僅是衡量客戶階層的一個(gè)最基本的方式，事實(shí)上對(duì)客戶階層的劃分還將結(jié)合收入方式、家庭結(jié)構(gòu)、年齡特征等因素。 客戶階層的劃分是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，劃分標(biāo)準(zhǔn)和人群的變化會(huì)隨收入水平變化而逐漸變動(dòng)；216?？蛻舳ㄎ皇袌?chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究客戶分析 —— 對(duì)撫順市民階層的劃分216。形象定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究重新回顧和思考 —— 我們對(duì)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目評(píng)價(jià)之后的思路梳理，以及對(duì)機(jī)會(huì)的挖掘? 我們思考：如何找到項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群 他們是誰(shuí)？ 他們?cè)谀睦铮? 他們?nèi)巳河卸嗌伲? 他們從事何種職業(yè)？ 他們買(mǎi)了哪些項(xiàng)目？ 他們最喜歡什么產(chǎn)品？對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的再回顧和思考：?我們發(fā)現(xiàn)：處于快速階段的沈撫新城市場(chǎng)在客戶細(xì)分尚不夠精細(xì)，有大量的客戶階層沒(méi)有找到十分滿意的產(chǎn)品；對(duì)于產(chǎn)品的理解，尚有很大的挖掘和創(chuàng)新空間；對(duì)于開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的應(yīng)用尚存在一定的不足，品牌與項(xiàng)目互動(dòng)的案例相對(duì)較少。因此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為 “ 沈撫新城的挑戰(zhàn)者，便利生活方式的補(bǔ)缺者 ”市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 客戶定位便利生活方式的補(bǔ)缺者 本項(xiàng)目的形象定位必須是最能體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值的、最能體現(xiàn)項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象與高度的、最能撬動(dòng)客戶心理的、最能引起市場(chǎng)共鳴的。市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想，深挖項(xiàng)目?jī)r(jià)值，確立項(xiàng)目在市場(chǎng)的占位追隨者 補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者角色劃分：市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)類(lèi)型 特征 萬(wàn)科 綠地 旺力城 ？？？？ 本項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者制定游戲規(guī)則者產(chǎn)品有不可重復(fù)性引領(lǐng)市場(chǎng)風(fēng)向規(guī)模大、品質(zhì)高品牌知名度高追隨者搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大隨波逐流有一定的規(guī)模、品質(zhì)設(shè)計(jì)中規(guī)中矩?zé)o太多亮點(diǎn)挑戰(zhàn)者沖擊游戲規(guī)則者傳播新的評(píng)估方式強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色和價(jià)值規(guī)模、品質(zhì)都屬上乘宣傳力度大補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)在某一方面特點(diǎn)突出品質(zhì)高，規(guī)模不一定大 本項(xiàng)目適合在沈撫新城扮演的角色：追隨者 補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者本項(xiàng)目適合的市場(chǎng)角色：沈撫新城的挑戰(zhàn)者 根據(jù)市場(chǎng)的角色分析得出，在沈撫新城， 本 項(xiàng)目不論是檔次、規(guī)模、居住舒適程度都不具備優(yōu)勢(shì)。地塊規(guī)模一般，可營(yíng)造的空間較小，為項(xiàng)目帶來(lái)出彩的可能較小。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)趨勢(shì)自身因素 216。市場(chǎng)快速發(fā)展，對(duì)于產(chǎn)品和創(chuàng)新的接受程度會(huì)加快；216。片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)類(lèi)型豐富，產(chǎn)品超越的可能性較小。市場(chǎng)環(huán)境216?？焖侔l(fā)展階段，市場(chǎng)上升的空間較大；216。國(guó)內(nèi)知名發(fā)展商的進(jìn)入，憑借成熟的操作模式和經(jīng)驗(yàn)對(duì)市場(chǎng)造成了較大的沖擊；216。片區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，對(duì)項(xiàng)目所在的片區(qū)形成威脅；216。良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所在的片區(qū)屬于撫順市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域216。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升階段，市場(chǎng)潛在需求量大；216。216。交通距離相對(duì)較遠(yuǎn)，公共交通系統(tǒng)不發(fā)達(dá)；216。216。規(guī)模適中，地塊形狀較規(guī)則，利于項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品出彩；216。大商商業(yè)將為住宅提供便利生活方式。項(xiàng)目最終是否能走出現(xiàn)狀、淡化劣勢(shì)， 如何與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)別開(kāi)，深挖項(xiàng)目?jī)r(jià)值 是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 將成 為本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)因素，定位內(nèi)容將以 “ 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、改善劣勢(shì)、避免威脅、把握機(jī)會(huì) ” 的價(jià)值最大化策略為出發(fā)點(diǎn)，提出系統(tǒng)的、適用的解決方案。216。一次性開(kāi)工量多，對(duì)資金要求較高216。三高216。商業(yè) +住宅216。路網(wǎng)完善216。沈撫新城核心區(qū)項(xiàng)目屬性216。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)216。沈陽(yáng)制造業(yè)與撫順能源原材料產(chǎn)業(yè)完美結(jié)合，合作互補(bǔ)216。開(kāi)發(fā)條件CBA萬(wàn)科君悅錦繡銀江市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定產(chǎn)品策略營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究屬性界定 詮釋描述區(qū)位屬性216。C地塊：占地 ，容積率 ，總建面 。 劍橋 9 高層 毛坯 18 3 221 321 60110 3750 95% 20%4 洋房 毛坯 5 2 221 322 422 126228 5200 未定 90% 9%20 多層 毛坯 6 2 221 322 89120 4200 未定 98% 13%15 別墅 毛坯 3