【正文】 湯 house生活 資源 =〉 生活 =〉 社交，杭州豪宅沿著這條路徑不斷嬗變 因此本案不僅著眼于產(chǎn)品價值，更建議引入 “ 特殊配套 ” 形成針對目標(biāo)客群的額外吸引 [泛地產(chǎn)建議 ] spa休閑成了上流階層社交的重要平臺 會所，不再是簡單的空間 創(chuàng)造，宮廷 spa之集大成 例如中國古典湯浴、芬蘭浴、泰式浴等，并全部按照 vip包廂設(shè)計 形成特殊的社交平臺 [肆] 總結(jié) 。 和家園 本案： 400800萬多元總價段 （ 400 – 600 – 700） 聯(lián) 排： 280300平米 大平層： 250280平米 三疊院： 180200平米 [動態(tài)營銷 ] 一次開發(fā)，形成多元化的產(chǎn)品線，根據(jù)不同競爭項目 的推售貨源、價格與時間，靈活本案的推售組合銷售 從而形成競爭上的真空 客戶來源： 70%杭州本地客 / 30%浙江客 置業(yè)動機(jī)：介于第一居所與第二居所之間的 “ 占位型置業(yè) ” ③ 客源吸奪 吸奪西溪板塊既有客戶，不做創(chuàng)新 置業(yè)類型 客戶類型 動機(jī)描述 占位型置業(yè)市場 私營業(yè)主、貿(mào)易行商 喜歡西溪的氛圍，目前不一定居住，但先占 位置業(yè)，具有不動產(chǎn)投資屬性 自住型保值市場 半商半文客 具有較高文化背景，例如律師、設(shè)計師等，下海從商。和莊 文教板塊城市輻射區(qū)域 總價區(qū)間： 350500萬 代表項目：萬科 和家園、萬科 留莊的空間創(chuàng)新超越，實(shí)現(xiàn)對坤和 和莊、大華 和家園 ” 的產(chǎn)品，形成錯位競爭 [產(chǎn)品織網(wǎng) ] 大復(fù)合，小純粹 多元化產(chǎn)品覆蓋整個城西板塊的客源需求，各個分地塊 之間盡量保持產(chǎn)品類型純粹 [產(chǎn)品類型選擇 ] 尺度超越，面積控制，附加增值 A、大面寬聯(lián)排，盡量獨(dú)棟化 設(shè)計目的：尺度上實(shí)現(xiàn)對坤和 留莊 ” 留下的缺憾 =〉 釋意 [觀 府 ]大觀之府，強(qiáng)指本案沖突古鎮(zhèn)、融入西溪的整合性，同時，觀府亦通 “ 官府 ” [溪湖精神 ]溪湖精神，留下的資源寫照，本案借其勢，將其作為規(guī)劃設(shè)計的眼，不求資源上的 形似， 但求通過內(nèi)部造景，達(dá)成神似 [別 館 ]墅藏山水，館藏天下 本案不是生活在別處，強(qiáng)調(diào)資源性的別墅；而是強(qiáng)調(diào)精神體驗的館，有山有水，卻 又無山無水 [御 園 ]園文化對抗莊文化 杭州近郊多為莊文化，例如郭莊、旺莊，脫胎于農(nóng)耕文明的地主文化 杭州多莊，蘇州多園。留莊：板塊標(biāo)竿性項目 坤和 西溪風(fēng)情 4期 ] 物業(yè)類型：聯(lián)體別墅 占地面積 :1000畝 總建筑面積 :500000平方米 容積率： 裝修：毛坯 物業(yè)地址：西湖區(qū)文一西路，文二西路，距西溪濕地國家公園 400米 開盤時間： 20209 銷售價格： 均價 23000元 /平米，總價 700萬左右 [萬科 和莊 ] 物業(yè)類型：中式排屋（聯(lián)排） 占地面積 :42020平方米 總建筑面積 :58000平方米 容積率： 裝修：部分精裝修 物業(yè)地址：西湖區(qū)國家級城市濕地公園旁 主力面積： 340平米三層聯(lián)排 銷售價格： 單價 30000元 /平米，總價 1000萬左右 開盤時間： 2020年 8月 項目特色： 地上的建筑面積是 340平方米，包括地下一個 120平方米 的地下室贈送，還有前后庭院 150平米贈送，中間有天井 [坤和 四 策略系統(tǒng)落地。 二 課題設(shè)定。和家園開盤，具體分析其成交以及客源構(gòu)成再定 方向二 /定位于西溪板塊項目，創(chuàng)造性繼承，與和家園競合西溪大板塊 課題界定 核心策略 。和家園稀缺價值對板塊的定義效應(yīng)，利用后發(fā)優(yōu)勢 方向二：定位于 西溪板塊項目 ，創(chuàng)造性繼承， 與和家園競合西溪大板塊 [借其勢 ]共炒西溪板塊，形成和家園 = 城市自然 / 本案 = 城市人文的價值態(tài)勢 價格上緊貼，客源上吸奪 [襲其價 ]追求產(chǎn)品類型同質(zhì)下的總價競爭力突破，即產(chǎn)品上基準(zhǔn)和家園，同類型 產(chǎn)品不僅空間創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)超越，更在面積上利用合理的空間增值來控制面 積，進(jìn)而達(dá)成控制總價的目的 產(chǎn)品上差異，價格上緊貼，客源上吸奪，構(gòu)筑系統(tǒng)化的價值獨(dú)城 [選擇 ] =〉 理由： 不明朗的宏觀大勢下，上市公司的背景，定位上要確保安全性下的靈活性 定位本質(zhì)在于以今天定義明天。和家園則不行 ⑤ 空間特征：小體量不純粹地塊 北向錢潮水泥內(nèi)部房、南向集貿(mào)市場、西向天目山路綠化隔離帶、東向留下 河以及農(nóng)民房。歷史街區(qū)承襲千年古鎮(zhèn)文脈，留下河與西 溪濕地一衣帶水 ③ 景觀特征：遠(yuǎn)環(huán)山，近繞水，亞資源型地塊 東南向群山環(huán)繞、水系環(huán)伺，西溪路城市功能主軸比鄰，如果說坤和 閑湖城 /創(chuàng)新城市方式 雖然屬于閑林板塊，但其新都市主義的規(guī)劃模式，顯示了城西下一輪以社 區(qū)模式重新定義區(qū)域價值的趨勢。和家園 /創(chuàng)新生活方式 一反常態(tài)，沒有以常規(guī)的別墅開發(fā)入市，而是強(qiáng)化了地塊內(nèi)的城市主 軸，以高層 +商業(yè)的形態(tài)，強(qiáng)化自然中的城市。 留莊： 35000元 /平米 坤和 城西裂變。 土地研讀。 區(qū)域?qū)傩赞D(zhuǎn)變帶來價值重估機(jī)遇。 不再是簡單的繼承資源，而是通過產(chǎn)品價值的系統(tǒng)創(chuàng)新重新詮釋資源，從而獲得重新定義價格的利潤空間 項 目 東方潤園 九樹 西溪留莊 設(shè)計公司 劉吳 大衛(wèi)科波菲爾 綠城 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)品類型 江景高層 現(xiàn)代兩層皮自然建筑 歐洲宮殿形態(tài)建筑 面積控制 350以上大平層 5層 /400以上大平層 34層 /350平米大平層 近期價格 32020元 /平米 32020元 /平米 35000元 /平米 銷售情況 17月銷售 170套 17月銷售 13套 內(nèi)部銷售 /短期去化 啟示： 豪宅應(yīng)是繼承文脈與地氣的 “ 價值均衡體 ” ，而不應(yīng)該成為 “ 價值極端體 ” ， 對于本案而言不能簡單的追求單元素創(chuàng)新，而應(yīng)追求 系統(tǒng)化的 “ 價值獨(dú)城 ” 豪宅面對的客戶高度主觀，且背景不同，相應(yīng)的價值觀與偏好相去甚遠(yuǎn)，因此，真 正豪宅除了資源外，應(yīng)在園林、戶型、品質(zhì)等各方面保持均衡。 。 ① 05年后跨省投機(jī)勢力退場，讓位于良性的省會化投資需求，以外促內(nèi) ②多元化城市發(fā)展主題，舊改新拓，城市化運(yùn)動擴(kuò)容城市整體需求 ③西湖舊改、舊城衍生、新城再造，產(chǎn)生梯隊，互為支撐 ④外來開發(fā)商帶來全新的價值體系，品質(zhì)、品味帶動杭州房市二次成長 ⑤土地市場供應(yīng)合理，供需層面總體良性，剛性自住需求與占位性投資需求比例合理 [小結(jié) ] 仍處在“非西湖單極發(fā)展”的大周期循環(huán)內(nèi)，未來“觀望可能”大于“拐點(diǎn)隱患” 最大威脅來自于政府宏觀的“暴力調(diào)控”，行業(yè)自身將進(jìn)入“產(chǎn)品定義資源階段” 。特別是房博會后，一批市場期待已久 的新盤上市，如綠城的新綠園、名城的左鄰右舍以及 11月份剛剛推出的芳 滿庭，這些項目憑借著品牌、地段、戶型設(shè)計等綜合優(yōu)勢，開始領(lǐng)漲市場 ② 價格方面，杭州樓市仍然供