20xx_天啟開(kāi)啟雅戈?duì)柡贾萘粝马?xiàng)目前期策略提報(bào)-文庫(kù)吧資料
2025-08-08 00:02本頁(yè)面
【正文】 不應(yīng)求的的情況下，樓市價(jià)格一路攀升。 =〉 主要原因 ① 近期新房源的推出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在今年 12月 31日前，杭州主城區(qū)約有 18 個(gè)樓盤(pán)計(jì)劃推出新房源約 4000余套，總建筑面積達(dá) 50萬(wàn)平方米，將大大 緩解目前樓市供不應(yīng)求的狀況 一改供不應(yīng)求局面，供應(yīng)量足杭樓市大牛行情可望樓市 軟著陸 [十七大以前 ]價(jià)升量縮，整體景氣 07年杭州樓市一反傳統(tǒng)，金九不金，銀十不銀。 和家園一直拖延未銷售，對(duì)外報(bào)告從 07年中 12020元 /平米漲至目前 22020元 /平米 其依據(jù)便是周邊拍賣(mài)地價(jià)的支撐 地塊名稱 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 出讓面積 (用途 ) 樓面價(jià) 競(jìng)得者 錢(qián)江新城 54號(hào) 50000 9535㎡ (商業(yè) ) 8596 凱迪股份 橫店 錢(qián)江新城 55號(hào) 48800 7189㎡ (商業(yè) ) 11314 杭州華科 錢(qián)江新城 56號(hào) 102125 40355㎡ (商業(yè) ) 3601 新運(yùn)投資 丁橋 57號(hào) 33509 37575㎡ (住宅 ) 3702 寧波冠華 丁橋 58號(hào) 34100 39352㎡ (住宅 ) 4125 三盛頤景園 杭一棉 59號(hào) 222600 85069㎡ (住宅 ) 15588 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 潮王村 60號(hào) 49500 9810㎡ (商業(yè) ) 10512 華元房產(chǎn) 三墩 61號(hào) 5592 8922㎡ (商業(yè) ) 3134 偉量機(jī)電 江干區(qū) 62號(hào) 48791 82040㎡ (商住 ) 3204 佑康集團(tuán) 華豐 65號(hào) 27895 47991㎡ (商業(yè) ) 2906 華豐合作社 =〉 2020年 9月杭州出讓土地 十七大效應(yīng)，存在觀望隱患 [十七大以后 ] 存量房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，房源供應(yīng)呈放大趨勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大起大伏的拐點(diǎn) 前幾個(gè)月，杭州樓市曾經(jīng)出現(xiàn)房源供應(yīng)吃緊的情況。 2020～ 2020年杭州市 8區(qū)總體供銷關(guān)系統(tǒng)計(jì)圖 ◆ 04年，宏觀調(diào)控發(fā)力前，市場(chǎng)供銷兩旺，基本沒(méi)有存量； ◆ 05年，延續(xù)多年的賣(mài)房局面一朝逆轉(zhuǎn)，銷售受挫，而供應(yīng)卻受 03年土地上市井噴影響開(kāi)始大幅增加，存量明顯增加； ◆ 06年，經(jīng)歷了 1年的宏觀調(diào)控后，市場(chǎng)各方開(kāi)始慢慢接受市場(chǎng)現(xiàn)狀，心態(tài)漸趨平穩(wěn)，成交量開(kāi)始理性回升，但供應(yīng)受土地出讓?xiě)T性影響仍維持在較高水平，存量還在增加。 20202020年杭州市出讓土地分布列表：（萬(wàn)平方米） 2020上半年杭州市出讓土地分布列表：（萬(wàn)平方米） 市 6區(qū)宅地供應(yīng)主要集中在城北的拱墅區(qū)和城南的濱江區(qū)，其中城北拱墅區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)處于快速上升期，而城南的濱江區(qū)住宅供應(yīng)已明顯出現(xiàn)階段性過(guò)剩。其中商業(yè)用地 7幅，面積為 M2。 自 04年以來(lái)，杭州市固定資產(chǎn)投資規(guī)模增幅明顯回落，過(guò)熱現(xiàn)象得到有效抑制，經(jīng)濟(jì)更加健康。開(kāi)發(fā)進(jìn)入可以把握住城市發(fā)展的脈絡(luò) 濱江產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與城市轉(zhuǎn)型 新興區(qū)域，杭州未來(lái)的 CBD，與國(guó)際接軌，展現(xiàn)國(guó)際化的杭州 西溪生態(tài)化與省會(huì)化置業(yè) 生態(tài)、別墅、高爾夫、美院、旅游，高附加值概念疊加，導(dǎo)入高端人群 西溪 之江 二 觀勢(shì) 。 西溪 之江生態(tài)豪宅聚焦 經(jīng)營(yíng)生態(tài)，生態(tài)旅游，經(jīng)營(yíng)文化，形成對(duì)接省會(huì)城市的省會(huì)化置業(yè)基地 [多元化城市板塊價(jià)值辨析 ] =〉 濱江新城：形象提升 /高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的跨江板塊 供需結(jié)構(gòu)性失衡，腹地性發(fā)展面臨杭州本地人價(jià)值認(rèn)可問(wèn)題 =〉 下沙新城：外來(lái)開(kāi)發(fā)商散點(diǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)的多元化人口副城 人口混雜，帶來(lái)后續(xù)板塊增值的障礙 =〉 拱別板塊：運(yùn)河文明復(fù)興帶動(dòng)的本土杭州人聚集板塊 區(qū)域?qū)傩赞D(zhuǎn)變帶來(lái)的價(jià)格對(duì)接朱城的機(jī)遇 =〉 西溪 之江板塊：生態(tài)資源帶動(dòng)的省級(jí)化高端板塊 對(duì)接省會(huì)的城市地位，存在門(mén)檻降低的別墅化機(jī)遇 =〉 西湖板塊：非杭州化的國(guó)際化對(duì)接城市板塊 土地絕供，產(chǎn)品創(chuàng)新可以創(chuàng)造銷售神話 [空 間 ] 三面云山一面湖，向東的必然，向西的趨勢(shì) 三面云山一面湖的地形限制，加之上海的經(jīng)濟(jì)級(jí)引力，城市向東成了杭州的必然。涵蓋主城區(qū)和城西。 新老角力，非西湖單極化發(fā)展的城市變局。 我們?cè)谝蛔鯓拥某鞘小? [貳] 面臨怎樣的開(kāi)發(fā)課題。 品牌、資源、景觀、立面，外在元素主導(dǎo)了置業(yè)選擇，杭州表現(xiàn)出強(qiáng)烈的 “ 第一眼豪宅 ” 價(jià)值傾向 遷就？引領(lǐng)？顛覆？是個(gè)大選擇 三 挑戰(zhàn) /資源挑戰(zhàn) –亞地段如何擺脫資源缺陷 。從大平層到精裝風(fēng)，一夜之間成為趨勢(shì)，這座城市沒(méi)有長(zhǎng)時(shí)間的個(gè)性，只有短時(shí)期的流行，因此， 產(chǎn)品創(chuàng)新并不能成為核心競(jìng)爭(zhēng)力 只有立足于價(jià)值系統(tǒng)，并結(jié)合動(dòng)態(tài)營(yíng)銷，占位品牌才能長(zhǎng)治久安 [項(xiàng)目挑戰(zhàn) ] 一 挑戰(zhàn) /品牌挑戰(zhàn) 如何破局綠城的強(qiáng)勢(shì)品牌壓力 。 三 傳統(tǒng)養(yǎng)成的“跟風(fēng)趨勢(shì)” 。 二 文化沉淀的 “ 表皮主義 ” 優(yōu)越，杭州人與生俱來(lái)的性格 ； 不顯，山水暈染的氣質(zhì) 在不顯與優(yōu)越的矛盾之間，通過(guò)無(wú)語(yǔ)的外在（在建筑是為立面）完成了張揚(yáng) 杭州表現(xiàn)出強(qiáng)烈的 “ 第一眼豪宅 ” 傾向。 西湖不是簡(jiǎn)單的 “ 城市核 ” ，而是真正的 “ 杭州心 ” ，揮之不去的資源情結(jié)控制著城市與地產(chǎn)。 西湖帶來(lái)的[資源情結(jié)] 。 異地拓展，高調(diào)進(jìn)入，今天所論已非單純項(xiàng)目 小項(xiàng)目，大企業(yè)，雅戈?duì)柹鲜泄镜谋尘? 更要求我們超越單純項(xiàng)目 在 “ 宏觀不明 ” 的前提下， 為項(xiàng)目設(shè)計(jì)安全性與靈活性兼顧的方案 定位是戰(zhàn)術(shù)，占位是策略 如何將高價(jià)拿地帶來(lái)的強(qiáng)關(guān)注，通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作，轉(zhuǎn)化為大口碑 使雅戈?duì)柍蔀槠凭志G城的杭城 “ 品牌新貴 ” 是我們所深刻關(guān)注的 傳統(tǒng)養(yǎng)成的[跟風(fēng)趨勢(shì)] 。靈隱不隱，溪湖傳承 雅戈?duì)柫粝马?xiàng)目前期策略提報(bào) 天啟 amp。開(kāi)啟機(jī)構(gòu) 二 00七年十二月 [壹] 策略前思考 。 文化沉淀的[表皮主義] 。 三大城市特征 品牌挑戰(zhàn) – 如何破局綠城的強(qiáng)勢(shì)品牌壓力？ 文化挑戰(zhàn) – 如何破局杭州固執(zhí)的地域文化？ 資源挑戰(zhàn) – 板塊亞地段如何擺脫資源缺陷？ 三大城市特征帶來(lái)的三大項(xiàng)目挑戰(zhàn) 。一個(gè)明顯的例證就是，杭州公寓與別墅，并沒(méi)有真正拉開(kāi)價(jià)差 ,在 “ 產(chǎn)品類型 ” 背后，資源成了終極要素 [城市特征 ] 一 西湖帶來(lái)的 “ 資源情結(jié) ” 。于是 立面、景觀成了關(guān)鍵要素 。 俗話說(shuō)杭兒風(fēng) ，杭城跟風(fēng)趨勢(shì)明顯。 雅戈?duì)杻纱胃邇r(jià)拿地，在業(yè)界已引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注 是 “ 市場(chǎng)新進(jìn) ” ，還是 “ 實(shí)力新貴 ” ，要求超越單純項(xiàng)目視角，以品牌為目標(biāo)指向 將高成本壓力轉(zhuǎn)變?yōu)楦吒郊又禉C(jī)遇，破局綠城 二 挑戰(zhàn) /文化挑戰(zhàn) –如何破局杭州固執(zhí)的地域文化 。 與商學(xué)院地塊相似，本案也屬于大板塊中的亞地段，高地價(jià) +低資源的矛盾 在 “ 資源情結(jié) ” 強(qiáng)烈的杭州市場(chǎng)，需要新的價(jià)值創(chuàng)新 可行性探討 背景研讀與 。 在什么時(shí)間點(diǎn)上。 一 讀城 。 [城 市 ] 四水歸一，杭州的長(zhǎng)三角核心化沖動(dòng) 西湖的非杭州
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