【正文】 ；發(fā)展區(qū)域通常是以高端住宅的形式啟動； 項目思考： ? 成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體住宅存在較大的差異，本項目住宅是該走公寓型住宅還是居住性住宅 ? ? 居住性型的住宅做什么樣的產(chǎn)品？公寓型的住宅又做什么產(chǎn)品？ 本次溝通主要內(nèi)容 區(qū)域競爭市場環(huán)境分析 1 項目價值點分析 3 住宅定位及產(chǎn)品建議 4 城市綜合體研究 2 宏觀市場分析 ? 分析區(qū)域競爭市場產(chǎn)品特性 ? 區(qū)域競爭市場的價格走勢和銷售狀況 成都城市區(qū)位分析 珠三角 長三角 京津唐 成渝特區(qū) 武 — 長株潭 特區(qū) ? 成渝經(jīng)濟圈處于長江經(jīng)濟帶的上游，位于中西部地區(qū)的核心地帶，具有較強的輻射能力； ? 成都位于成渝經(jīng)濟圈的核心地帶，對整個西部具有較廣的輻射范圍，具有重要的區(qū)域優(yōu)勢； ? 中西部的核心部位，處于中西部的咽喉位置，具有重要的戰(zhàn)略地位。 ? 08年對于經(jīng)受了地震、金融危機的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在這樣的背景之下 08年成都經(jīng)濟整體運行狀況較好，保持著較快的發(fā)展速度， GDP將近 4000億，增速達到 %。外資投資呈現(xiàn)出較快發(fā)展，增長了 %； ? 在 2023年中西部城市主要經(jīng)濟的指標對比中成都仍然名列前茅。 ? 在大地震和全球性的金融危機面前，成都依然堅挺而快速的發(fā)展。經(jīng)濟實力較為雄厚，發(fā)展迅速，經(jīng)濟水平一直處于西部前列。 2023年中西部主要城市主要經(jīng)濟指標比較 城市 成都 武漢 西安 重慶 GDP（億元） 3901 2190 增長率 % % 人均 GDP 4515 4752 3714 2573 成都城市經(jīng)濟狀況 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局 成都城市規(guī)劃分析 ? 城市發(fā)展模式 ：中心城布局形態(tài)由現(xiàn)在的“圈層式”向“扇葉式”過渡，形成“一區(qū)、兩帶、六走廊”的“全域成都發(fā)展格局”； ? 城市發(fā)展策略 ：引導城市向東部、南部發(fā)展；重點建設中心城周邊七個衛(wèi)星城鎮(zhèn)。城市呈“片狀”向外擴展，在東南西北方位的三環(huán)外興建四大新城，帶動周邊郊區(qū)的整體發(fā)展，緩解中心區(qū)的壓力； ? 實行“全域成都”的發(fā)展策略，打造國際化的大都市：將成都市所有郊區(qū)全部納入城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的范疇； ? 城市發(fā)展打破區(qū)域局限性，統(tǒng)籌發(fā)展，城市將向多中心發(fā)展，南部新中心將成為城市重點打造的新中心。 成都城市發(fā)展的模式分析 —— 成都正在由單中心向多中心發(fā)展模式過渡，國際化大都市將在中國西部崛起，南部新中心正式其中一極。 ?交通方式 ：城市外圍軌道交通與市內(nèi)地鐵相銜接 ?城市發(fā)展階段 ：市區(qū)實現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。軌道交通的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴張 ?交通方式 ：高速鐵路繼續(xù)向外延伸 ?城市發(fā)展階段 ：高速交通系統(tǒng)的運行使得城市內(nèi)部的商業(yè)、商務功能更為集中，在城市外圍形成以居住為主的副城 單中心城市擴張 多中心 都市群形成 主城 副城 副城 副城 副城 ?交通方式 ：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，從而實現(xiàn)向高效率多心型城市結構的轉變 ?城市發(fā)展階段 ：形成大都市發(fā)展群 城市發(fā)展階段 川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城成都 南部新區(qū)交通體系 繞城高速 地鐵 1號線 三環(huán)路 迎賓大道 紅星路南延線 天 府 大 道 站 華 路 元 華 路 火車南站 地鐵孵化園站 地鐵新益州站 地鐵世紀城站 地 鐵 地鐵火車南站站 至華陽 至天府廣場、火車北站、大豐 機場高速 華陽廣場 府河站 地鐵科技園站 天府立交 高新區(qū)委 項目 天府軟件園 ?三橫四縱 ?機場高速 道路系統(tǒng) ?6條公交線路經(jīng)過項目所在區(qū)域，直通華陽、天府廣場、大源村等多處。 公交系統(tǒng) ?1號線貫穿成都南北，大豐 火車北站 天府廣場 火車南站 世紀城站 科持園站 華陽廣場。 1號地鐵 ?成昆鐵路到達成都高新區(qū)界，最終接到天府大道的世紀城路口，預計將會在此處有站點 。 成昆鐵路 區(qū)域內(nèi)快捷的交通體系將項目的輻射范圍從高新區(qū)擴大到市區(qū)、華陽乃至全國。 ?區(qū)域距離機場僅數(shù)分鐘的路程，對外交通十分便捷 航空 南部新中心目前居住人口 17萬，規(guī)劃居住 人口 50萬 —— 70萬， 就業(yè)人口 60萬人 ? 該區(qū)域為南部新中心的起步區(qū) ? 規(guī)模： （ 1996年啟動） ? 功能和現(xiàn)狀：目前已經(jīng)是非常成熟的高檔居住區(qū)和最早的科研區(qū)。 ? 新園片區(qū) —— 航空港新區(qū) ? 規(guī)模： （ 2023年啟動） ? 功能：輕工業(yè)聚集區(qū)（產(chǎn)業(yè)逐步升級），由高新產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)組成 ? 華陽組團 ? 規(guī)模： 27平方公里 ? 功能：商貿(mào)、居住、休閑、文化旅游聚集區(qū)（已經(jīng)有 6000畝納入大源組團 ） ? 站南組團 ——新中心核心區(qū) ? 規(guī)模： 方公里 ? 功能： CBD核心區(qū)域，將打造成為金融總部商務區(qū)。（ 2023年正式啟動） ? 大源組團 —— 總部基地 ? 規(guī)模： 15平方公里（ 2023年啟動） ? 功能：會展、總部基地、科技研發(fā)中心、高檔住宅 。 金融總部商務區(qū) 南部新區(qū)功能規(guī)劃分析 ? 南部新區(qū)將成為集高新產(chǎn)業(yè)、行政辦公、高端居住、高端商務商業(yè)等為一體，并具有國際水準、超前規(guī)劃的新興城市 CBD。 金融總部 商務區(qū) 世紀城 商務辦公 高端 居住區(qū) 高端 居住區(qū) ? 以政府公務員小區(qū)東園、中海城南一號、合景 .泰富譽峰、南城都匯、時代晶科、天府長城、華敏翰尊等為代表高端住宅小區(qū)； ? 金融總部商務區(qū)，形成以金融、行政辦公、購物中心等為一體新興區(qū)域，區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)高度集中，將逐步成為中國西部金融中心； ? 以世紀城會展中心為中心，形成了高端商務、會展、高新產(chǎn)業(yè)、購物等為一體的新興區(qū)域； ? 項目地處南部新區(qū)核心區(qū)域超前的規(guī)劃設計，區(qū)域未來將是成都城市新興的城市中心區(qū)域 —— CBD中的 CBD。 項目區(qū)域分析 — 項目地處城市未來的中心區(qū)域，區(qū)域具有加大的發(fā)展?jié)摿Γ壳皡^(qū)域成熟度不高。 區(qū)域發(fā)展歷程 ? 高新南區(qū)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團、新園組團、站南組團、大源組團及華陽片區(qū)組成； ? 1996年，起步區(qū)組團啟動，以高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅動力，定位為成熟居住區(qū)。 ? 新園組團 2023年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)； ? 站南組團 2023年啟動，市政府預計2023年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；2023年高新孵化園啟用； ? 大源組團 2023年啟動，新的會展中落成； 2023年天府軟件園拿地，2023年啟用； ? 站南組團的商服用地已基本出讓完畢，剩余基本上為住宅用地，且大量品牌開發(fā)商入駐，如和記黃埔、中海、九龍倉等； ? 大源組團出讓了少量的商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進駐 ? 大源組團規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在2023年春節(jié)后掛牌出讓； ? 政府預計于 2023年五月份改變南遷計劃，不潛入南部新區(qū) ? 華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預計有 6000畝土地劃入大源組團，綜合用地性質(zhì) 時間序列 詳細情況 高新南區(qū)啟動 各組團逐步啟動 大量土地出讓 品牌開發(fā)商入駐 出讓土地陸續(xù)開始 啟動加快區(qū)域成熟 20世紀 90年代末 21世紀初 20232023 重大事件 2023— 2023 ? 政府規(guī)劃未來 34年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢 ? 2023年，地鐵 1