【正文】 底世界游客接待量超過(guò) 120萬(wàn)人次，創(chuàng)山東省單體景區(qū)接待量之最 ? 青島度假產(chǎn)品整體處于開發(fā)的初期 ? 現(xiàn)有高爾夫等度假產(chǎn)品數(shù)量少 ? 溫泉度假產(chǎn)品也逐步有地檔次的療養(yǎng)向度假轉(zhuǎn)變 ? 游客認(rèn)知度低：入境游客休閑度假的比例較低 細(xì)分市場(chǎng) 細(xì)分產(chǎn)品 銀發(fā)人群 市場(chǎng) 青少年學(xué)生市場(chǎng) 家庭出游市場(chǎng) 黨政機(jī)關(guān)（公務(wù)員）市場(chǎng) 海外入境游者市場(chǎng) 都市白領(lǐng)市場(chǎng) 商務(wù)會(huì)晤人群市場(chǎng) 高端企業(yè)市場(chǎng) 科技體驗(yàn) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 大眾 游 光 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 商務(wù)會(huì)議 —— —— —— ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 溫泉 養(yǎng)生度假 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 科普修學(xué) ? ? ? ? ? ? ? ? —— ? ? ? ? 節(jié)慶活動(dòng) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 主題 娛樂(lè) 體驗(yàn) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 藍(lán)色網(wǎng)格為主力客戶群對(duì)旅游功能的偏好 圖例： ?弱 ? ? 中 ? ? ?強(qiáng) 根據(jù)目標(biāo)客源市場(chǎng)特征分析，都市白領(lǐng)、商務(wù)會(huì)晤人群、銀發(fā)人群、青少年、家庭及高端企業(yè)成是本項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶群 ? 由以上矩陣，青島海泉灣的核心目標(biāo)客群為 家庭出游市場(chǎng) 、 都市白領(lǐng)市場(chǎng)與商務(wù)會(huì)晤市場(chǎng) ? 有不同客群的偏好， 本項(xiàng)目中應(yīng)該重點(diǎn)開發(fā)的旅游產(chǎn)品為養(yǎng)生度假 、商務(wù)會(huì)議與主題娛樂(lè)體驗(yàn) ，其他推薦的輔助旅游產(chǎn)品有 科普修學(xué)與節(jié)慶活動(dòng) 小結(jié)：項(xiàng)目目標(biāo)客源市場(chǎng) 旅游產(chǎn)品分析矩陣 1 2 3 4 5 6 7 區(qū)域?yàn)I海度假發(fā)展?fàn)顩r及國(guó)外趨勢(shì)借鑒（一） 環(huán)渤海的層面：環(huán)渤海的濱海度假旅游開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈 旅游圈層 代表性度 假區(qū) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 主要項(xiàng)目 特色 山東 半島 青島石老人度假區(qū) 首批國(guó)家級(jí)度假區(qū)，度假區(qū)自身配套設(shè)施不斷完善，周邊景點(diǎn)多 設(shè)施建設(shè)和配套不足 游樂(lè)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、美食村、海豚表演館、青島海洋游樂(lè)城、啤酒城、直升機(jī)游覽項(xiàng)目、高科技工業(yè)園 綜合類的濱海度假產(chǎn)品 煙臺(tái)金沙灘旅游度假區(qū) 沙灘資源優(yōu)良，有 “ 中國(guó)北方 ” 第一海灘 “ 的美譽(yù) 在環(huán)渤海圈層中，整體處于劣勢(shì) 秦始皇東巡宮、陽(yáng)主廟、觀光索道、游樂(lè)城 、科技名人雕塑園 人文觀光 遼東 半島 大連金石灘度假區(qū) 首批國(guó)家級(jí)度假區(qū)，度假產(chǎn)品類省豐富 日韓國(guó)際區(qū)位優(yōu)越 遠(yuǎn)離國(guó)內(nèi)客源 奇石景區(qū)、國(guó)際高爾夫、游艇、狩獵俱樂(lè)部、跑馬場(chǎng)、世界名人蠟像館 、婚禮殿堂、鮮花大世界、會(huì)議中心、藝術(shù)學(xué)校 針對(duì)中高端的豐富的休閑度假產(chǎn)品 渤海灣地區(qū) 秦皇島北戴河 臨近首都經(jīng)濟(jì)圈，客源優(yōu)勢(shì)明顯 資源一般，規(guī)模檔次不高 山海關(guān)觀光、觀鳥、沙灘游樂(lè)項(xiàng)目 大眾濱海休閑 旅游度假圈層代表項(xiàng)目分析 ? 環(huán)渤海旅游圈層因地緣關(guān)系，濱海度假開發(fā)有很多共性：（ 1）氣候特征相似，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑；（ 2）主要目標(biāo)客源市場(chǎng)：海外客源地日本、韓國(guó)，環(huán)渤海灣地區(qū)； ? 環(huán)渤海濱海度假已漸成規(guī)模，各地都在積極開發(fā)和利用濱海資源，形成競(jìng)爭(zhēng)； ? 項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注重根據(jù)基地資源開發(fā)特色， 在環(huán)渤海度假旅游開發(fā)的大潮中脫穎而出。 區(qū)域?yàn)I海度假發(fā)展?fàn)顩r及國(guó)外趨勢(shì)借鑒（二） 山東半島的層面：“黃金海岸”發(fā)展戰(zhàn)略下，濱海旅游度假方興未艾 沿海四城市旅游度假區(qū)開發(fā)主題與客群來(lái)源 根據(jù)《山東半島城市群總體規(guī)劃》以及 《山東省海濱旅游規(guī)劃》，山東省將重點(diǎn)實(shí)施 “ 黃金海岸 ”旅游帶建設(shè)計(jì)劃， 以青島、煙臺(tái)、威海、日照 4個(gè)沿海城市為重點(diǎn) ，實(shí)施四大項(xiàng)目建設(shè)： 煙臺(tái)市區(qū)濱海綜合開發(fā)、蓬萊水城綜合開發(fā)、日照海濱冬季度假區(qū)開發(fā)以及長(zhǎng)島、崆峒島、養(yǎng)馬島等近海島嶼的綜合開發(fā) ，以創(chuàng)造一體化的區(qū)域旅游品牌。 城市 開發(fā)主題 主要客群 青島 在大海、沙灘、陽(yáng)光的基礎(chǔ)上，深度開發(fā)購(gòu)物、溫泉、高爾夫產(chǎn)品 與歐洲有著歷史淵源，注意針對(duì)俄羅斯遠(yuǎn)東市場(chǎng) 煙臺(tái) 蓬萊的海市蜃樓、島嶼旅游可以作為未來(lái)山東游船旅游的起始點(diǎn) 北方山海旅游和休閑度假需求客群 威海 位于中國(guó)最東端的，海洋溫泉會(huì)成為康體保健旅游的優(yōu)勢(shì)中心 會(huì)議會(huì)務(wù)、保健康療人群 日照 作為適合發(fā)展家庭度假的“ 黃金海岸 ” 立足山東省，開拓京津及長(zhǎng)三角地區(qū)的城市中等收入居民市場(chǎng) 附：山東核心濱海度假區(qū)打造的差異化定位 煙臺(tái)金沙灘旅游度假區(qū) 結(jié)合優(yōu)秀海灘資源，以金沙灘海水浴場(chǎng)為核心，開發(fā)金沙灘海濱公園、海濱音樂(lè)廣場(chǎng)、七彩城嬉水樂(lè)園等景點(diǎn) 青島石老人國(guó)家旅游度假區(qū) 集避暑觀光、度假休閑、會(huì)議療養(yǎng)為一體，室內(nèi)外刺激動(dòng)感項(xiàng)目帶動(dòng)春、夏、秋三季的旅游度假熱潮 威海榮城天鵝湖旅游度假區(qū) 依托萬(wàn)畝林海、萬(wàn)只天鵝、萬(wàn)米金灘旅游資源，湖與海天然由大沙壩相隔，形成天然的萬(wàn)米海水浴場(chǎng)和沙浴場(chǎng)地 乳山市銀灘旅游度假區(qū) 礁奇灘曲，坡緩灘平，建有高檔別墅與賓館酒店，集海上風(fēng)光、療養(yǎng)度假、海味飲食于一體的海灣旅游綜合體 威海石島灣旅游度假區(qū) 依托漁港發(fā)展?jié)O俗文化，開發(fā)休療別墅區(qū)，度假功能齊備，沙灘設(shè)計(jì)仿生建筑小品，塑造個(gè)性海濱游憩空間 青島瑯琊臺(tái)旅游度假區(qū) 融服務(wù)、游樂(lè)、健身、避暑、療養(yǎng)等功能于一體，分區(qū)功能明確；設(shè)置古代競(jìng)技設(shè)施，以體驗(yàn)式娛樂(lè)為主 區(qū)域?yàn)I海度假發(fā)展?fàn)顩r及國(guó)外趨勢(shì)借鑒（三） 青島的層面：符合國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)的全新濱海度假產(chǎn)品是空白點(diǎn) 名稱 主要內(nèi)容 石老人旅游度假區(qū) 山海風(fēng)光、啤酒文化、漁村民俗、美食購(gòu)物、海洋娛樂(lè) 薛家島旅游度假區(qū) 山海風(fēng)光、漁村民俗、海洋娛樂(lè) 瑯琊臺(tái)旅游度假區(qū) 水上娛樂(lè)、漁村民俗、濱海休閑 田橫島旅游度假區(qū) 濱海休閑度假 仰口旅游度假區(qū) 人文景觀和名勝觀光，濱海休閑和娛樂(lè)活動(dòng) 嶗山臥龍度假村 農(nóng)家體驗(yàn)、景區(qū)觀光 即墨溫泉度假區(qū) 蔬菜溫室、溫泉療養(yǎng) 青島主要旅游度假區(qū) 總結(jié)：包括青島在內(nèi)的整個(gè)山東半島、環(huán)渤海灣未來(lái)需要有特色的、高檔次的綜合性濱海度假產(chǎn)品，在現(xiàn)有度假產(chǎn)品中脫穎而出，形成青島濱海度假的品牌和市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。 ? 沒(méi)有形成品牌，缺乏具有國(guó)際知名度的產(chǎn)品 ? 度假產(chǎn)品數(shù)量眾多，但主要是低檔次的濱海娛樂(lè)產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品類型雷同，沒(méi)有形成各自的核心特色吸引力 ? 設(shè)施建設(shè)和配套產(chǎn)品不足 豐滿的濱海度假產(chǎn)品尚待完善 附：國(guó)際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢(shì)研究（一） 趨勢(shì)特點(diǎn)一 ： 四季均衡，平滑波谷 沉淀部分常住人口。國(guó)際濱海旅游度假區(qū)便不斷謀求與探索形成常年人口沉淀的途徑，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，平滑淡季與旺季、波峰與波谷 旅游季節(jié) 旅游景氣度 傳統(tǒng)理念 強(qiáng)調(diào)常年人口沉淀 山東半島受季節(jié)性限制，地區(qū)旅游旺季為 120天， 過(guò)渡季與淡季共 245天，淡季入住率僅為 30%40%。 平滑傳統(tǒng)旅游模式下的波峰波谷 時(shí)序化的四季節(jié)事活動(dòng)。 通過(guò)節(jié)慶活動(dòng)系列化，將時(shí)點(diǎn)行為轉(zhuǎn)化為時(shí)序行為，使旺季人旺，淡季不淡，從而起到平滑旅游波峰波谷的效果 1 2 附：國(guó)際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢(shì)研究（二） 趨勢(shì)特點(diǎn)二：用地趨于復(fù)合 商務(wù) /商業(yè)用地比重 居住地產(chǎn)用地比重 旅游用地比重 ? 10%—— 25% ? 15%—— 25% ? 20%—— 30% 其他用地比重 ? 20%—— 25% 國(guó)際濱海度假模式 用地結(jié)構(gòu) **用地結(jié)構(gòu)比重基于阿特金斯對(duì)新加坡 Sentosa、法國(guó) Nice、法國(guó) Grimaud、 香港愉景灣、美國(guó) Talega、法國(guó) Val d‘Europe 、意大利的 Amalfi、 美國(guó) Ocean City的研究總結(jié)成果。 附：國(guó)際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢(shì)研究（三） 趨勢(shì)特點(diǎn)三 ： 游居業(yè)融合的 “ 大旅游度假觀 ” 以往單純的旅游度假 》》居、業(yè)有機(jī)融合游，提升旅游度假能級(jí) 核心功能外延 發(fā)展核心項(xiàng)目 ? 酒店 ? 休憩活動(dòng)設(shè)施 ? 旅游景區(qū) 住宅開發(fā) 培育中遠(yuǎn)期收益項(xiàng)目 配套商務(wù) /商業(yè)設(shè)施 重點(diǎn)發(fā)展資金回流項(xiàng)目 核心功能外延 項(xiàng)目整體資金平衡 項(xiàng)目發(fā)展資金供給 土地價(jià)值提升 ? 原生態(tài)的生活方式＋具有體驗(yàn)價(jià)值的旅游空間場(chǎng)所的再造=居（業(yè)）與旅游度假相互融合 ? 旅人之 “ 情 ” （生活方式 \審美情趣）＋天然而成的“ 景 ” =更高審美情趣的體驗(yàn)之 “境 ” 全新的大旅游度假觀 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益特征 多元化物業(yè)開發(fā)平滑收益曲線 可售性物業(yè)收益特征 可售性物業(yè)對(duì)總體開發(fā)收益的平滑作用 附：國(guó)際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢(shì)研究（四） 趨勢(shì)特點(diǎn)四 ： 身心平衡，對(duì)濱海度假功能的全新闡釋 ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2022年僅北美市場(chǎng)就有 200億美元的產(chǎn)值 ? 2022年美國(guó)有 ，全年總銷售額達(dá) 240億美元 ? 養(yǎng)生休閑旅游在歐美已經(jīng)升級(jí)為核心濱海旅游產(chǎn)品 ? 養(yǎng)生休閑旅游產(chǎn)品市場(chǎng)份額：英國(guó) 70%、意大利 56%、法國(guó) 60%、美國(guó) 83% 追求身體與心靈的健康與平衡成為國(guó)際濱海度假的主導(dǎo)趨勢(shì)，以身心的和諧體驗(yàn)來(lái)融合對(duì)自然生態(tài)的感觀享受。 家庭收入 中高等以上收入 年齡 2555歲 教育程度 35%45%左右以上大學(xué)學(xué)歷、40%為大專學(xué)歷 度假原因 減緩壓力；身體養(yǎng)護(hù)、個(gè)人健康心理調(diào)整、養(yǎng)生培訓(xùn)課程、戶外運(yùn)動(dòng)、健康飲食、按摩、水療、瑜珈、美體 國(guó)際養(yǎng)生度假市場(chǎng)消費(fèi)特征 濱海旅游 歷史文化旅游 商務(wù)旅游 健康旅游 日常旅游 1 2 3 4 特種病預(yù)防 康復(fù)旅游 養(yǎng)生休閑 細(xì)分市場(chǎng) ： SPA/健身 /美體 /營(yíng)養(yǎng) /飲食 /放松 /冥想 /心理調(diào)節(jié) /教育 /醫(yī)療 … 濱海旅游產(chǎn)業(yè)鏈 小結(jié)：基地需要打造可持續(xù)的濱海度假模式 可持續(xù)性 國(guó)際濱海 度假模式 四季均衡 通過(guò)節(jié)事活動(dòng)、可售型物業(yè)，沉淀一定的常住人口，激發(fā)景區(qū)活力，保證景區(qū)可持續(xù)性發(fā)展 身心平衡 在度假中養(yǎng)生，利用創(chuàng)新的濱海旅游度假產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)天人合一，調(diào)整身心至健康狀態(tài) 情境度假、游居合一 攫取具有旅游價(jià)值的元素，塑造與人的居住融為一體的空間場(chǎng)所，將人們的居住需求提升為具有審美情境的休閑體驗(yàn)式生活，使游客完全融入和享受度假環(huán)境與氛圍 基于大青島背景下的溫泉開發(fā)方式剖析 發(fā)展機(jī)遇與空間 ? 以溫泉洗浴項(xiàng)目眾多 ， 項(xiàng)目開發(fā)雷同 ， 缺乏特色 ? 周邊項(xiàng)目開發(fā)理念相對(duì)原始 ， 檔次較低 ? 周邊項(xiàng)目多數(shù)功能單一 ，相對(duì)與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性較弱 ? 現(xiàn)有周邊項(xiàng)目的低品質(zhì)開發(fā)為本案預(yù)留拓展空間 ? 青島區(qū)域高端競(jìng)爭(zhēng)型產(chǎn)品出現(xiàn)，共同推動(dòng)高端旅游度假消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展 ? 高端化、主題化、規(guī)模化及功能多元化 成為本案發(fā)展的契機(jī) 區(qū)域溫泉開發(fā)項(xiàng)目 類型特征 中、小型溫泉賓館 溫泉療養(yǎng) 國(guó)家、省市療養(yǎng)（及休閑中心）院 溫泉度假村 天泰海泉綜合開發(fā)項(xiàng)目 休閑度假 復(fù)合開發(fā) 溫泉王朝 青島陽(yáng)光溫泉度假城 和達(dá)依泉美廬項(xiàng)目 青島溫泉健診中心 華魯國(guó)際游艇俱樂(lè)部 ? 溫泉的復(fù)合開發(fā)成為發(fā)展趨勢(shì) ? 高端 、 單一主題項(xiàng)目出現(xiàn) ，將推動(dòng)高端休閑度假消費(fèi)市場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)位圖 基于本案內(nèi)部空間分析及溫泉旅游資源評(píng)估 溫泉鎮(zhèn)資源特點(diǎn) ? 溫度高，便于開發(fā)利用 ? 海水溫泉，氯化鈉含量接近于自然海水 ? 化學(xué)元素含量豐富，保健功能明顯 溫泉鎮(zhèn)開發(fā)利用特點(diǎn) ? 以吸引客群溫泉洗浴為目的 ? 已成為區(qū)域返季旅游度假的重要產(chǎn)品，冬季溫泉旅游人群更多 ? 促進(jìn)酒店、度假別墅等其它物業(yè)的附加值提升 分配給本項(xiàng)目的溫泉用水量有限（為 800M3/天），促使本案的溫泉綜合利用開發(fā)朝高端產(chǎn)品發(fā)展 溫泉分布圖 第三部分 :溫泉度假發(fā)展模式及復(fù)合產(chǎn)品專題研究 ?溫泉度假發(fā)展模式總體趨勢(shì) ?溫泉度假發(fā)展模式專題研究 ?典型案例研究及借鑒 ?青島海泉灣開發(fā)模式及復(fù)合主導(dǎo)功能建議 溫泉旅游度假及發(fā)展趨勢(shì)研究 :總體趨勢(shì) 溫泉外延不斷拓展，產(chǎn)生各種復(fù)合產(chǎn)品以及溫泉度假模式 溫泉 TOWN 溫泉旅游區(qū) 溫泉療養(yǎng)區(qū) 系統(tǒng) 多功能 保健養(yǎng)生 特定客群 中高端大眾客群 泛客群 客群 功能 溫泉洗浴，溫泉療養(yǎng)， 溫泉保健 溫泉娛樂(lè)，溫泉養(yǎng)生， 溫泉會(huì)議修養(yǎng) 溫泉娛樂(lè)，溫泉養(yǎng)生，溫泉度假，