【正文】 ? 模式 ：國際流行的發(fā)展模式是將 LOHAS生活理念與特色商業(yè)商務(wù)融合 ， 打造 COMPLEX的混合功能 ， 倡導(dǎo)“ 健康 、 環(huán)保 、 回歸自然 ” 綠色導(dǎo)向的商業(yè) /商務(wù)模式 ? 特點 ：輕松 、 生態(tài) 、 環(huán)保 、 自由 、 健康 解讀 “ LOHAS 建筑形式在意境營造中具有更高比例的價值，為山東半島高端二 /三居所需求客群指引特定生活氛圍的遐想 ?通過情境地產(chǎn)的導(dǎo)入來提升度假旅游功能，實現(xiàn) “ 生命暢‘ 享 ’” 。 嶗山區(qū) ?啟動較早，離市區(qū)較近 ?從 1999年起房地產(chǎn)高速發(fā)展 ?開發(fā)重點集中，沿海岸線展開是房地產(chǎn)開發(fā)重要特色 城陽區(qū) ?別墅的主要供應(yīng)區(qū) ?引領(lǐng)青島人郊區(qū)置業(yè)進(jìn)程 ?領(lǐng)先于即墨，房價高于即墨 即墨區(qū) ?未來青島高端住宅發(fā)展重點 ?引導(dǎo)青島大盤郊區(qū)化開發(fā) ?承接主城區(qū)高端住宅需求外溢 市場背景梳理與產(chǎn)品分析 供給方面（三） 東部沿海版塊推進(jìn)縱深合作，即墨高端住宅打造青島后院 ? 東部沿海版塊由嶗山和即墨構(gòu)成，二者在發(fā)展的關(guān)聯(lián)性和持續(xù)性上具有較強(qiáng)互補(bǔ)性，即墨作為嶗山高端物業(yè)開發(fā)的補(bǔ)充和釋放 ，將有力推進(jìn)東部沿海版塊房地產(chǎn)開發(fā)； ? 市南、嶗山土地資源有限，即墨區(qū)代表未來青島市高端物業(yè)發(fā)展方向， 將發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，打造青島市的衛(wèi)星城與后花園 。 ? 客源集中，輻射范圍窄。 收益率：一期投資 21億元。停留期長（ 23周） 優(yōu)勢： ? 基礎(chǔ)客源穩(wěn)定 ? 利潤率高 限制： ? 資源依賴性強(qiáng) ? 產(chǎn)品更新緩慢 ? 市場拓展有限 ? 市場適應(yīng)能力弱 匈牙利 Heviz： ? 溫泉對于關(guān)節(jié)炎、風(fēng)濕病和運動性疾病有顯著療效 ? 悠久的溫泉療養(yǎng)傳統(tǒng) ? 溫泉設(shè)施、服務(wù)遵循傳統(tǒng) ? 保持穩(wěn)定市場，緩慢擴(kuò)展 溫泉 療養(yǎng)區(qū) 溫泉洗浴 溫泉療養(yǎng) 溫泉保健 溫泉度假發(fā)展模式專題研究（二） —— 溫泉度假區(qū) 溫泉要素復(fù)合其他功能，針對細(xì)分市場不同定位 溫泉度假區(qū) 特征： ? 在溫泉上復(fù)合其他功能，溫泉不是主要吸引物 ? 針對細(xì)分市場，不同傾向性發(fā)展 優(yōu)勢： ?進(jìn)入技術(shù)要求低，市場啟動迅速 限制： ?市場拓展有限，競爭激烈 ?產(chǎn)品生命周期短，更新要求高 ?產(chǎn)品附加值低 養(yǎng)生型： ?宣傳突出溫泉醫(yī)療保健功能 ?開發(fā)突出配套系列養(yǎng)生產(chǎn)品 ?市場相對高端，注重健康調(diào)養(yǎng)，停留較長（ 23日） 娛樂型： ?依托臨近大城市，大眾一日游為主 ?產(chǎn)品設(shè)置注重娛樂性 會議型： ?配有大型的會議設(shè)施，市場明確 ?產(chǎn)品開發(fā)主要針對會議客源進(jìn)行溫泉休養(yǎng)、康體 優(yōu)勢： ?客源穩(wěn)定，具有品牌效應(yīng) 限制： ?管理、服務(wù)和產(chǎn)品開發(fā)要求高，市場增長速度受限 優(yōu)勢： ?市場針對性強(qiáng)，客源相對穩(wěn)定 ?利潤率高 限制： ?市場單一，競爭激烈，受地緣因素影響大 溫泉 度假區(qū) 溫泉娛樂 溫泉養(yǎng)生 溫泉會議修養(yǎng) 溫泉度假發(fā)展模式專題研究（三） —— 溫泉 TOWN （ I） 針對細(xì)分市場不同定位打造溫泉情境生活方式 溫泉城鎮(zhèn) 特征： ?與溫泉復(fù)合的生活方式成為主要吸引因素 ? 針對各類市場，財務(wù)貢獻(xiàn)率最高的是富裕階級及中產(chǎn)階級 ? 不同停留時間復(fù)合，短暫觀光 +周末休閑 +度假 +常住 優(yōu)勢： ? 固定受眾的層次較多，容易形成互補(bǔ)性客群 ? 產(chǎn)品開發(fā)中對于溫泉條件的限制小 ? 產(chǎn)品生命周期的波動小 ? 吸引力隨時間積淀而提升 限制： ? 城鎮(zhèn)產(chǎn)生發(fā)展不可控因素強(qiáng) ? 需要時間的積淀與整體風(fēng)貌控制 ? 居住與游覽功能不和諧配置會引起居民與游客雙重不滿 溫泉城鎮(zhèn) 溫泉娛樂 溫泉養(yǎng)生 溫泉度假 溫泉居住 溫泉研究 溫泉藝術(shù) 溫泉發(fā)展模式專題研究（三） —— 溫泉 TOWM （ II） 情境合一的旅游度假是溫泉 TOWN要打造的氛圍 ? 在新興的 “ 情境旅游 ” 、 “ 體驗旅游 ” 模式下，景觀的情境體驗與現(xiàn)代生活 /消費方式的兼得，成為人們對于溫泉旅游度假的核心訴求 ? 原生態(tài)的生活方式＋具有體驗價值的旅游空間場所的再造＝居（業(yè)）與旅游度假相互融合 =溫泉 TOWN的主要特征 將人們?nèi)粘５木幼?、工作嫁接于溫泉資源，形成游與居、游與業(yè)的相互融合， 是溫泉 TOWM的主要特征； 居、業(yè)有機(jī)融合游，提升旅游度假能級 小結(jié)：溫泉度假三種模式的綜合對比 市場拓展 生命周期 資源依賴性 產(chǎn)品復(fù)合性 開發(fā)難度 綜合成長性 溫泉城鎮(zhèn) 5 5 5 5 1 21 溫泉度假區(qū) 3 1 3 3 3 13 溫泉療養(yǎng)區(qū) 1 3 1 1 5 11 溫泉度假區(qū) 溫泉城鎮(zhèn) 溫泉療養(yǎng)區(qū) 溫泉發(fā)展能量譜 典型案例研究一 —— 意大利 Merano 小鎮(zhèn) （ I） 從溫泉療養(yǎng)區(qū)到溫泉度假區(qū)到溫泉小鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，生活即度假的境界 溫泉度假區(qū) 溫泉城鎮(zhèn) 溫泉療養(yǎng)區(qū) 19世紀(jì)初 19世紀(jì)中 20世紀(jì) 發(fā)展歷史： ? 19世紀(jì)初，僅提供單一的 溫泉療養(yǎng) SPA。 區(qū)域濱海度假發(fā)展?fàn)顩r及國外趨勢借鑒（二） 山東半島的層面：“黃金海岸”發(fā)展戰(zhàn)略下，濱海旅游度假方興未艾 沿海四城市旅游度假區(qū)開發(fā)主題與客群來源 根據(jù)《山東半島城市群總體規(guī)劃》以及 《山東省海濱旅游規(guī)劃》，山東省將重點實施 “ 黃金海岸 ”旅游帶建設(shè)計劃， 以青島、煙臺、威海、日照 4個沿海城市為重點 ，實施四大項目建設(shè)： 煙臺市區(qū)濱海綜合開發(fā)、蓬萊水城綜合開發(fā)、日照海濱冬季度假區(qū)開發(fā)以及長島、崆峒島、養(yǎng)馬島等近海島嶼的綜合開發(fā) ，以創(chuàng)造一體化的區(qū)域旅游品牌。 2022年旅游總收入相當(dāng)于全市 GDP的 %。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是發(fā)揮青島城市中心功能的主要途徑。 ?青島要實現(xiàn)城市的新的功能定位，就要把第三產(chǎn)業(yè)放在重要的戰(zhàn)略地位，大力發(fā)展金融保險貿(mào)易、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 1999年 — 2022年青島旅游業(yè)各項指標(biāo) 2022年青島各項旅游指標(biāo)占山東省比重 年度 游客接待量（萬人次） 增長率（ %） 旅游總收入（億元） 增長率（ %） 1999 1153 2022 2022 118 2022 2022 8 9 2022 2209 31 52 2022 2517 14 23 2022 2887 15 27 游客接待量（萬人次） 所占比重（ %） 旅游總收入（億元） 所占比重（ %） 青島 2886 山東 區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（三） —— 旅游客源市場分析 國內(nèi)旅游客源市場：主要客源市場對于度假產(chǎn)品需求強(qiáng)烈 ? 客源集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū) ：北京、江蘇、上海、浙江、廣東外省客源地游客消費高、停留時間長； ? 商務(wù)目的占很大比重，增長迅速 ： 2022年商務(wù)占到%，比 2022年增長 4個百分點。 城市 開發(fā)主題 主要客群 青島 在大海、沙灘、陽光的基礎(chǔ)上，深度開發(fā)購物、溫泉、高爾夫產(chǎn)品 與歐洲有著歷史淵源，注意針對俄羅斯遠(yuǎn)東市場 煙臺 蓬萊的海市蜃樓、島嶼旅游可以作為未來山東游船旅游的起始點 北方山海旅游和休閑度假需求客群 威海 位于中國最東端的，海洋溫泉會成為康體保健旅游的優(yōu)勢中心 會議會務(wù)、保健康療人群 日照 作為適合發(fā)展家庭度假的“ 黃金海岸 ” 立足山東省，開拓京津及長三角地區(qū)的城市中等收入居民市場 附：山東核心濱海度假區(qū)打造的差異化定位 煙臺金沙灘旅游度假區(qū) 結(jié)合優(yōu)秀海灘資源，以金沙灘海水浴場為核心，開發(fā)金沙灘海濱公園、海濱音樂廣場、七彩城嬉水樂園等景點 青島石老人國家旅游度假區(qū) 集避暑觀光、度假休閑、會議療養(yǎng)為一體，室內(nèi)外刺激動感項目帶動春、夏、秋三季的旅游度假熱潮 威海榮城天鵝湖旅游度假區(qū) 依托萬畝林海、萬只天鵝、萬米金灘旅游資源，湖與海天然由大沙壩相隔，形成天然的萬米海水浴場和沙浴場地 乳山市銀灘旅游度假區(qū) 礁奇灘曲，坡緩灘平，建有高檔別墅與賓館酒店，集海上風(fēng)光、療養(yǎng)度假、海味飲食于一體的海灣旅游綜合體 威海石島灣旅游度假區(qū) 依托漁港發(fā)展?jié)O俗文化，開發(fā)休療別墅區(qū)，度假功能齊備，沙灘設(shè)計仿生建筑小品，塑造個性海濱游憩空間 青島瑯琊臺旅游度假區(qū) 融服務(wù)、游樂、健身、避暑、療養(yǎng)等功能于一體，分區(qū)功能明確；設(shè)置古代競技設(shè)施，以體驗式娛樂為主 區(qū)域濱海度假發(fā)展?fàn)顩r及國外趨勢借鑒（三） 青島的層面：符合國際發(fā)展趨勢的全新濱海度假產(chǎn)品是空白點 名稱 主要內(nèi)容 石老人旅游度假區(qū) 山海風(fēng)光、啤酒文化、漁村民俗、美食購物、海洋娛樂 薛家島旅游度假區(qū) 山海風(fēng)光、漁村民俗、海洋娛樂 瑯琊臺旅游度假區(qū) 水上娛樂、漁村民俗、濱海休閑 田橫島旅游度假區(qū) 濱海休閑度假 仰口旅游度假區(qū) 人文景觀和名勝觀光，濱海休閑和娛樂活動 嶗山臥龍度假村 農(nóng)家體驗、景區(qū)觀光 即墨溫泉度假區(qū) 蔬菜溫室、溫泉療養(yǎng) 青島主要旅游度假區(qū) 總結(jié)：包括青島在內(nèi)的整個山東半島、環(huán)渤海灣未來需要有特色的、高檔次的綜合性濱海度假產(chǎn)品，在現(xiàn)有度假產(chǎn)品中脫穎而出，形成青島濱海度假的品牌和市場領(lǐng)導(dǎo)者。 ? 19世紀(jì)中，歐洲貴族和美國商人進(jìn)入，開始建立國際一流的酒店和一系列有吸引力的社會節(jié)目。營業(yè)額 。深廣珠三地占到 62%，廣東本地合計 82%。 市南區(qū) 嶗山區(qū) 城陽區(qū) 即墨區(qū) ? 根據(jù)即墨市規(guī)劃： 2022年即墨東部沿海地區(qū)將成為青島大旅游的補(bǔ)充、延伸和升華， 發(fā)展吸納精英人才的居住中心，帶動城東高端居住物業(yè)的發(fā)展 ； ? 2022年以來， 即墨房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展 ，房地產(chǎn)投資從 1999年的 2022年的 ； ? 即墨已經(jīng)發(fā)展為 青島花園洋房和別墅區(qū)開發(fā)重點區(qū)域 ，產(chǎn)品具有低密度、低容積率、高綠化率等優(yōu)勢。充分發(fā)掘溫泉養(yǎng)生與健康療養(yǎng)的功能，為 居住空間賦予特色的生活場景，特定的生活氛圍；對基地內(nèi)部景觀資源的利用與呼應(yīng)成為營造 “ 溫泉度假 +平衡身心 ” 的情境核心 ?景觀地產(chǎn)與旅游場所的情境合一 。樂活 ” 項目商業(yè) /商務(wù)組團(tuán)發(fā)展主題導(dǎo)入性分析（二） “ LOHAS”與項目核心資源的對接 LOHAS 核心資源 ? 回歸自然的理念 ? 健康的生活方式 ? 輕松的消費方式 ? 濱海 ? 溫泉 健康的生活方式 溫泉功能特色：養(yǎng)生、保健、美容 濱海廣闊空間讓人身心開闊 回歸自然的理念 濱海、溫泉等自然資源成為新興消費場所 優(yōu)美的自然環(huán)境讓人流連忘返 輕松的消費方式 游客更傾向于在優(yōu)美的濱海度假環(huán)境中實現(xiàn)體驗性消費 高素質(zhì)倡導(dǎo)人群 消費層次更高，符合濱海、溫泉休閑產(chǎn)品的消費特征 LOHAS 項目核心資源 青島海泉灣商業(yè) /商務(wù)組團(tuán)主題定位 ? 橙色代表著夕陽照耀下的濱海與溫泉 在橙色風(fēng)情海泉中體驗 LOHAS全新生活理念 ?天同為主管利益的星座，也本板塊商務(wù) /商業(yè)功能相契合，并且也蘊(yùn)涵了持續(xù)經(jīng)營、基業(yè)長青的寓意。 小結(jié)：海泉灣商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 OPPORTUNITIES 1 2 3 4 現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點職能 現(xiàn)有商業(yè)中心職能以服務(wù)中心城區(qū)居民日常生活為主，對旅游度假區(qū)居民及游客的服務(wù)職能較弱 商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 零售商業(yè)業(yè)態(tài)種類多樣，但是其組合缺乏合理性，各種業(yè)態(tài)對應(yīng)的消費群體何提供的商品類別雷同，缺乏具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)支撐 居民消費水平 島城居民消費水平提高迅速，消費結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，旅游健康娛樂等新興消費理念成為未來青島居民消費的重要組成部分 商業(yè)布局規(guī)劃 未來青島三級商業(yè)中心序列對城郊五市輻射能級較弱，濱海旅游區(qū)具有自行發(fā)展特色商業(yè)業(yè)態(tài)的市場機(jī)遇 青島商業(yè)發(fā)展的以上特征為本項目提供了新的機(jī)遇：需要新型商業(yè)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入突顯濱海旅游商業(yè)特色 項目商業(yè) /商務(wù)組團(tuán)發(fā)展主題導(dǎo)入性分析（一） “ LOHAS” 成為濱海商業(yè) /商務(wù)開發(fā)新趨勢 商業(yè)發(fā)展階段 第一次變革 第二次變革 以單純服務(wù)于濱海旅游的簡單商業(yè)為主，缺乏特色，檔次較低 配套服務(wù) 休閑型商業(yè)成為主導(dǎo)，業(yè)態(tài)范圍更廣，服務(wù)設(shè)施逐漸完善 休閑商業(yè) LOHAS ？ 國際上濱海度假區(qū)商業(yè)開發(fā)的三次變革 第三次變革 ? 概念 ： “ 樂活 ”源于新興的有機(jī)生活方式 （ LOHAS， Lifestyles of Health and Sustainability， 一種重視健康 、 向往和諧自然的優(yōu)質(zhì)生活方式 ） ， 是伴隨著大批的中產(chǎn)階級消費升級而產(chǎn)生的 。 高端居住物業(yè)板塊發(fā)展主題建議 開發(fā)特征 主要居住產(chǎn)