【正文】 品 針對(duì)客群 重要符號(hào) 以海溫泉為開(kāi)發(fā)主題，結(jié)合康健療養(yǎng)，開(kāi)發(fā)結(jié)合海、灘、泉等符號(hào)的高端情況地產(chǎn) 養(yǎng)生康復(fù)別墅；濕地生態(tài)別墅； 水岸果嶺別墅；濱水景觀別墅 威海、青島、即墨等地改善型第一居所需求；青島地區(qū)高級(jí)白領(lǐng)和私營(yíng)業(yè)主的第二居所度假需求 溫泉、漁港 綠色象征著重生、生態(tài)與蓬勃的力量 ?綠色海泉 /情境主題地產(chǎn)組團(tuán) ?本組團(tuán)以圍繞青島的第一居所改善需求、第二 /三居所的旅游度假需求為主要服務(wù)客群，為其提供高端居住物業(yè)，包括酒店式公寓、 VILLA與聯(lián)排別墅等，成為親山親水、自成高格的棲居之境 綠色海泉 /情境主題地產(chǎn)組團(tuán) 情境主題地產(chǎn)組團(tuán)高端居住板塊構(gòu)建原則一 賦予空間場(chǎng)所旅游價(jià)值，生活場(chǎng)景體現(xiàn)生命暢享 平衡身心的“生命暢‘ 享 ’” 闡釋 情境地產(chǎn) 全程主題情境策劃 價(jià)值取向互融于“ 境 ” ?強(qiáng)調(diào)具有旅游價(jià)值的空間場(chǎng)所與生活方式的塑造 。兩者都處在快速發(fā)展期，未來(lái)空間潛力巨大，競(jìng)合關(guān)系明顯。 ? 消費(fèi)集中，未能實(shí)現(xiàn)各個(gè)設(shè)施之間的互動(dòng)。 凸現(xiàn)大型度假區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和起爆能量。 家庭收入 中高等以上收入 年齡 2555歲 教育程度 35%45%左右以上大學(xué)學(xué)歷、40%為大專(zhuān)學(xué)歷 度假原因 減緩壓力；身體養(yǎng)護(hù)、個(gè)人健康心理調(diào)整、養(yǎng)生培訓(xùn)課程、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)、健康飲食、按摩、水療、瑜珈、美體 國(guó)際養(yǎng)生度假市場(chǎng)消費(fèi)特征 濱海旅游 歷史文化旅游 商務(wù)旅游 健康旅游 日常旅游 1 2 3 4 特種病預(yù)防 康復(fù)旅游 養(yǎng)生休閑 細(xì)分市場(chǎng) ： SPA/健身 /美體 /營(yíng)養(yǎng) /飲食 /放松 /冥想 /心理調(diào)節(jié) /教育 /醫(yī)療 … 濱海旅游產(chǎn)業(yè)鏈 小結(jié)：基地需要打造可持續(xù)的濱海度假模式 可持續(xù)性 國(guó)際濱海 度假模式 四季均衡 通過(guò)節(jié)事活動(dòng)、可售型物業(yè)，沉淀一定的常住人口，激發(fā)景區(qū)活力，保證景區(qū)可持續(xù)性發(fā)展 身心平衡 在度假中養(yǎng)生，利用創(chuàng)新的濱海旅游度假產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)天人合一，調(diào)整身心至健康狀態(tài) 情境度假、游居合一 攫取具有旅游價(jià)值的元素，塑造與人的居住融為一體的空間場(chǎng)所，將人們的居住需求提升為具有審美情境的休閑體驗(yàn)式生活，使游客完全融入和享受度假環(huán)境與氛圍 基于大青島背景下的溫泉開(kāi)發(fā)方式剖析 發(fā)展機(jī)遇與空間 ? 以溫泉洗浴項(xiàng)目眾多 ， 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)雷同 ， 缺乏特色 ? 周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念相對(duì)原始 ， 檔次較低 ? 周邊項(xiàng)目多數(shù)功能單一 ，相對(duì)與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性較弱 ? 現(xiàn)有周邊項(xiàng)目的低品質(zhì)開(kāi)發(fā)為本案預(yù)留拓展空間 ? 青島區(qū)域高端競(jìng)爭(zhēng)型產(chǎn)品出現(xiàn)，共同推動(dòng)高端旅游度假消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展 ? 高端化、主題化、規(guī)?；肮δ芏嘣?成為本案發(fā)展的契機(jī) 區(qū)域溫泉開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 類(lèi)型特征 中、小型溫泉賓館 溫泉療養(yǎng) 國(guó)家、省市療養(yǎng)（及休閑中心）院 溫泉度假村 天泰海泉綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 休閑度假 復(fù)合開(kāi)發(fā) 溫泉王朝 青島陽(yáng)光溫泉度假城 和達(dá)依泉美廬項(xiàng)目 青島溫泉健診中心 華魯國(guó)際游艇俱樂(lè)部 ? 溫泉的復(fù)合開(kāi)發(fā)成為發(fā)展趨勢(shì) ? 高端 、 單一主題項(xiàng)目出現(xiàn) ，將推動(dòng)高端休閑度假消費(fèi)市場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)位圖 基于本案內(nèi)部空間分析及溫泉旅游資源評(píng)估 溫泉鎮(zhèn)資源特點(diǎn) ? 溫度高，便于開(kāi)發(fā)利用 ? 海水溫泉，氯化鈉含量接近于自然海水 ? 化學(xué)元素含量豐富，保健功能明顯 溫泉鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)利用特點(diǎn) ? 以吸引客群溫泉洗浴為目的 ? 已成為區(qū)域返季旅游度假的重要產(chǎn)品，冬季溫泉旅游人群更多 ? 促進(jìn)酒店、度假別墅等其它物業(yè)的附加值提升 分配給本項(xiàng)目的溫泉用水量有限（為 800M3/天），促使本案的溫泉綜合利用開(kāi)發(fā)朝高端產(chǎn)品發(fā)展 溫泉分布圖 第三部分 :溫泉度假發(fā)展模式及復(fù)合產(chǎn)品專(zhuān)題研究 ?溫泉度假發(fā)展模式總體趨勢(shì) ?溫泉度假發(fā)展模式專(zhuān)題研究 ?典型案例研究及借鑒 ?青島海泉灣開(kāi)發(fā)模式及復(fù)合主導(dǎo)功能建議 溫泉旅游度假及發(fā)展趨勢(shì)研究 :總體趨勢(shì) 溫泉外延不斷拓展，產(chǎn)生各種復(fù)合產(chǎn)品以及溫泉度假模式 溫泉 TOWN 溫泉旅游區(qū) 溫泉療養(yǎng)區(qū) 系統(tǒng) 多功能 保健養(yǎng)生 特定客群 中高端大眾客群 泛客群 客群 功能 溫泉洗浴，溫泉療養(yǎng)， 溫泉保健 溫泉娛樂(lè)，溫泉養(yǎng)生， 溫泉會(huì)議修養(yǎng) 溫泉娛樂(lè)，溫泉養(yǎng)生，溫泉度假，溫泉居住，溫泉研究，溫泉藝術(shù) 復(fù)合功能 發(fā)展模式 溫泉度假發(fā)展模式專(zhuān)題研究（一） —— 溫泉療養(yǎng)區(qū) 對(duì)溫泉水質(zhì)要求高、客源穩(wěn)定，市場(chǎng)拓展、適應(yīng)能力弱 溫泉療養(yǎng)區(qū) 特征： ? 溫泉本身是最大吸引物，具有特定療效 ? 療養(yǎng)歷史悠久，自然環(huán)境優(yōu)美，醫(yī)療設(shè)備優(yōu)良 ? 主要產(chǎn)品：療程性療養(yǎng) 主體客源： ? 療養(yǎng)保健人群，醫(yī)生、保險(xiǎn)公司提供基礎(chǔ)客源，形成長(zhǎng)期固定客源群體。 入境市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)的潛力 入境游客特征 區(qū)域旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析（三） —— 旅游客源市場(chǎng)分析 青島旅游目標(biāo)客源旅游偏好概況 1 出游人群具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，對(duì)旅游項(xiàng)目要求豐富多樣，參與性、游樂(lè)性強(qiáng) 參與性、娛樂(lè)性 2 要求目的地距離適中，即有別于日常環(huán)境游又不能太遠(yuǎn)以節(jié)省時(shí)間和交通費(fèi)用 出游距離要求適中 3 居民對(duì)景區(qū)要求配套設(shè)施完善、 食宿條件好、性?xún)r(jià)比較高 度假設(shè)施舒適化 4 休閑度假已成為都市居民享受生活的休閑方式之一， 居民由單一鄉(xiāng)村觀光游逐漸過(guò)渡為選擇復(fù)合的旅游項(xiàng)目如養(yǎng)生度假等 旅游產(chǎn)品要求多元化 5 在出游目的地選擇上傾向于風(fēng)景優(yōu)美的自然景區(qū)， 但新型主題旅游使居民的目的地選擇范圍更廣 目的地選擇廣泛 根據(jù)相關(guān) 調(diào)研資料整理 區(qū)域旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析（四） —— 青島 旅游產(chǎn)品供給現(xiàn)狀 觀光產(chǎn)品類(lèi)型多樣，海洋主題游樂(lè)產(chǎn)品不斷推陳出新 ? 產(chǎn)品類(lèi)型豐富多樣 ? 青島海洋主題游樂(lè)產(chǎn)品升級(jí)換代，不斷推陳出新 主題 主要景點(diǎn) 工業(yè)園區(qū)游 海爾工業(yè)園、可口可樂(lè)公司、雙星集團(tuán)、青島啤酒集團(tuán)、澳柯瑪集團(tuán)、青島港、華東葡萄酒莊園 書(shū)法修學(xué)游 青島海洋大學(xué)、平度天柱山摩崖刻石、膠南瑯琊臺(tái)刻石、青島崔子范藝術(shù)館等 田園風(fēng)光游 李滄區(qū)梅園游、即墨鄉(xiāng)村民俗游、膠州艾山田園風(fēng)光游、嶗山北宅“ 山里人家 ” 游 建筑博覽游 老市區(qū)歐陸建筑風(fēng)貌游、新城區(qū)現(xiàn)代建筑風(fēng)貌游 宗教景點(diǎn)游 嶗山太清宮、上清宮、太平宮、蔚竹庵等 名人故居游 八大關(guān)名人別墅 青島主題旅游產(chǎn)品列表 ? 在傳統(tǒng)觀光產(chǎn)品的基礎(chǔ)上不斷增加新的內(nèi)容 ? 城市觀光、濱海觀光和工業(yè)旅游觀光產(chǎn)品成為亮點(diǎn) ? 2022年青島啤酒、海爾等 9家企業(yè)園區(qū)年接待海內(nèi)外游客 100萬(wàn)人次 ? 青啤集團(tuán)、海爾工業(yè)園、青島港更成為全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn) ? 青島海底世界、青島極地海洋世界取代原有三大主題樂(lè)園成為新的吸引點(diǎn) ? 2022年海底世界游客接待量超過(guò) 120萬(wàn)人次，創(chuàng)山東省單體景區(qū)接待量之最 ? 青島度假產(chǎn)品整體處于開(kāi)發(fā)的初期 ? 現(xiàn)有高爾夫等度假產(chǎn)品數(shù)量少 ? 溫泉度假產(chǎn)品也逐步有地檔次的療養(yǎng)向度假轉(zhuǎn)變 ? 游客認(rèn)知度低：入境游客休閑度假的比例較低 細(xì)分市場(chǎng) 細(xì)分產(chǎn)品 銀發(fā)人群 市場(chǎng) 青少年學(xué)生市場(chǎng) 家庭出游市場(chǎng) 黨政機(jī)關(guān)（公務(wù)員）市場(chǎng) 海外入境游者市場(chǎng) 都市白領(lǐng)市場(chǎng) 商務(wù)會(huì)晤人群市場(chǎng) 高端企業(yè)市場(chǎng) 科技體驗(yàn) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 大眾 游 光 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 商務(wù)會(huì)議 —— —— —— ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 溫泉 養(yǎng)生度假 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 科普修學(xué) ? ? ? ? ? ? ? ? —— ? ? ? ? 節(jié)慶活動(dòng) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 主題 娛樂(lè) 體驗(yàn) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 藍(lán)色網(wǎng)格為主力客戶(hù)群對(duì)旅游功能的偏好 圖例： ?弱 ? ? 中 ? ? ?強(qiáng) 根據(jù)目標(biāo)客源市場(chǎng)特征分析，都市白領(lǐng)、商務(wù)會(huì)晤人群、銀發(fā)人群、青少年、家庭及高端企業(yè)成是本項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶(hù)群 ? 由以上矩陣，青島海泉灣的核心目標(biāo)客群為 家庭出游市場(chǎng) 、 都市白領(lǐng)市場(chǎng)與商務(wù)會(huì)晤市場(chǎng) ? 有不同客群的偏好， 本項(xiàng)目中應(yīng)該重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的旅游產(chǎn)品為養(yǎng)生度假 、商務(wù)會(huì)議與主題娛樂(lè)體驗(yàn) ，其他推薦的輔助旅游產(chǎn)品有 科普修學(xué)與節(jié)慶活動(dòng) 小結(jié)：項(xiàng)目目標(biāo)客源市場(chǎng) 旅游產(chǎn)品分析矩陣 1 2 3 4 5 6 7 區(qū)域?yàn)I海度假發(fā)展?fàn)顩r及國(guó)外趨勢(shì)借鑒（一） 環(huán)渤海的層面：環(huán)渤海的濱海度假旅游開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈 旅游圈層 代表性度 假區(qū) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 主要項(xiàng)目 特色 山東 半島 青島石老人度假區(qū) 首批國(guó)家級(jí)度假區(qū)，度假區(qū)自身配套設(shè)施不斷完善，周邊景點(diǎn)多 設(shè)施建設(shè)和配套不足 游樂(lè)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、美食村、海豚表演館、青島海洋游樂(lè)城、啤酒城、直升機(jī)游覽項(xiàng)目、高科技工業(yè)園 綜合類(lèi)的濱海度假產(chǎn)品 煙臺(tái)金沙灘旅游度假區(qū) 沙灘資源優(yōu)良，有 “ 中國(guó)北方 ” 第一海灘 “ 的美譽(yù) 在環(huán)渤海圈層中，整體處于劣勢(shì) 秦始皇東巡宮、陽(yáng)主廟、觀光索道、游樂(lè)城 、科技名人雕塑園 人文觀光 遼東 半島 大連金石灘度假區(qū) 首批國(guó)家級(jí)度假區(qū)，度假產(chǎn)品類(lèi)省豐富 日韓國(guó)際區(qū)位優(yōu)越 遠(yuǎn)離國(guó)內(nèi)客源 奇石景區(qū)、國(guó)際高爾夫、游艇、狩獵俱樂(lè)部、跑馬場(chǎng)、世界名人蠟像館 、婚禮殿堂、鮮花大世界、會(huì)議中心、藝術(shù)學(xué)校 針對(duì)中高端的豐富的休閑度假產(chǎn)品 渤海灣地區(qū) 秦皇島北戴河 臨近首都經(jīng)濟(jì)圈，客源優(yōu)勢(shì)明顯 資源一般，規(guī)模檔次不高 山海關(guān)觀光、觀鳥(niǎo)、沙灘游樂(lè)項(xiàng)目 大眾濱海休閑 旅游度假圈層代表項(xiàng)目分析 ? 環(huán)渤海旅游圈層因地緣關(guān)系，濱海度假開(kāi)發(fā)有很多共性：（ 1）氣候特征相似，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑；（ 2）主要目標(biāo)客源市場(chǎng)：海外客源地日本、韓國(guó)，環(huán)渤海灣地區(qū)； ? 環(huán)渤海濱海度假已漸成規(guī)模，各地都在積極開(kāi)發(fā)和利用濱海資源，形成競(jìng)爭(zhēng)； ? 項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注重根據(jù)基地資源開(kāi)發(fā)特色， 在環(huán)渤海度假旅游開(kāi)發(fā)的大潮中脫穎而出。與其他主要旅游城市相比較，青島的旅游者接待量和旅游收入都位居第一； ? 旅游業(yè)已經(jīng)成為青島的支柱產(chǎn)業(yè)。 小結(jié)：青島 —— 從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變 山東半島城市群的龍頭、山東省的經(jīng)濟(jì)中心、東北亞地區(qū)的國(guó)際航運(yùn)中心之一、區(qū)域型金融貿(mào)易中心和旅游度假勝地、國(guó)家制造業(yè)基地 ?第三產(chǎn)業(yè)是城市輻射力的主要載體。 ?以高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)武裝起來(lái)的現(xiàn)代制造業(yè)，將成為青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn) ?增強(qiáng)企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)能力和創(chuàng)新能力，不斷開(kāi)發(fā)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的原發(fā)性技術(shù)，提升高新技術(shù)產(chǎn)品占工業(yè)總產(chǎn)值的比重 創(chuàng)新、發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè) 創(chuàng)新、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 青島市確定的總體城市功能定位 ?可持續(xù)發(fā)展、創(chuàng)新型的經(jīng)濟(jì)體系的構(gòu)建 ?從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變 提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力 青島房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 (一 ) 青島具備宜居城市的魅力 中國(guó)城市宜居評(píng)價(jià)指數(shù) TOP10（ 2022） 投資者中國(guó)城市宜居指數(shù)評(píng)價(jià)值 TOP10（ 2022） 數(shù)據(jù)來(lái)源： 零點(diǎn)研究咨詢(xún)、《商務(wù)周刊》，《 2022中國(guó)城市宜居指數(shù)報(bào)告》（國(guó)內(nèi)首個(gè)綜合評(píng)價(jià)的量化指數(shù)） 全國(guó)不同收入階層居民對(duì)青島城市宜居的評(píng)價(jià) 在 31個(gè)宜居城市評(píng)價(jià)中排第 9位 排第 11位 排第 12位 ?青島擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)越的濱海環(huán)境，氣候適宜，交通便捷，人文氣息濃厚，生活比較悠閑 ?2022年在中國(guó)宜居城市指數(shù)評(píng)價(jià)中，青島位居第九位，2022年青島位居第七位，宜居指數(shù)進(jìn)一步提升 ?從投資者對(duì)城市宜居城市評(píng)價(jià)看， 2022年青島位居第四；但是 2022年青島位居第十，位次有所下降，但仍位居 TOP10 ?高收入階層更加傾向、認(rèn)同青島城市的宜居性 青島房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 (二 ) 宜居城市與房產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r存在反差 2022年全國(guó) 15個(gè)副省級(jí)城市 房地產(chǎn)投資比較 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 ?與全國(guó) 15個(gè)副省級(jí)城市對(duì)比，青島房產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平整體處于中下游水平，與其他城市有較大差距 ?2022年，青島房地產(chǎn)投資總額 268億元，位居第 11位；房產(chǎn)投資增長(zhǎng)率為 %,位居第 10位 ?2022年，青島房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積達(dá)到 737萬(wàn)平