【正文】 第一部分 :青島產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)運行概況 ?青島產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展特征 —— 傳統(tǒng)的制造之都 —— 從制造大市到制造強市的轉變 —— 產(chǎn)業(yè)高度滯后于城市發(fā)展階段 —— 從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變 ?青島房地產(chǎn)行業(yè)運行概況 —— 青島具備宜居城市的魅力 —— 宜居城市與房地產(chǎn)發(fā)展狀況存在反差 —— 房產(chǎn)市場供需相對平衡 市場理性發(fā)展 青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（一）傳統(tǒng)的制造之都 青島是環(huán)渤海地區(qū)、乃至全國重要的工業(yè)基地 2022年環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市 GDP比較 單位：億元 ?2022年，青島工業(yè)總產(chǎn)值位居省會城市和計劃單列市第八位 ?2022年青島 GDP位居環(huán)渤海城市圈第三位，工業(yè)增加值/GDP的比重位居第二，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要的工業(yè)基地 ?青島形成了石化、汽車、造船、家電、電子和港口六大產(chǎn)業(yè)集群；每一集群都有數(shù)家國有企業(yè)和數(shù)家大型企業(yè)作為集群的龍頭，帶動著集群的發(fā)展 ?擁有海爾、青啤、海信、澳柯瑪、雙星、即發(fā)六個全國馳名商標 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒 2022年； 2022年北京、天津、青島、大連、濟南、石家莊統(tǒng)計公報 2022年環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市工業(yè)增加值占 GDP比例 2022年省會城市和計劃單列市工業(yè)總產(chǎn)值比較 單位：億元 青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（二） 從制造大市到制造強市的轉變 20222022年青島新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 ?青島市高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值從 2022年的 到 2022年的 ， 06年突破 2022億元大關，年均增長 33%以上 ?在經(jīng)歷了 “ 十五 ” 期間的快速提升后，高新技術產(chǎn)業(yè)規(guī)模基本接近山東省總量的 1/4 單位：億元 ?高新技術產(chǎn)業(yè)快速提升 ?規(guī)模以上企業(yè)（國有及年產(chǎn)品銷售收入 500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè) ）工業(yè)產(chǎn)值保持 %的年平均增長速度 ?六大集群產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造效益能力顯著 青島六大產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)濟指標占規(guī)模經(jīng)濟以上企業(yè)總量指標比重 20222022年青島規(guī)模以上企業(yè)增加值趨勢 CAGR： % 數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計公報、 青島市第一次經(jīng)濟普查 青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（三） 產(chǎn)業(yè)高度滯后于城市發(fā)展階段 20222022年青島產(chǎn)業(yè)結構比例 2022年環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市產(chǎn)業(yè)結構比較 ?2022年，青島市人均 GDP超過 5000美元，按照錢納里的工業(yè)化發(fā)展階段劃分標準，處于工業(yè)化發(fā)展中后期，城市化加速期。 ?這樣的發(fā)展階段要求建立高層次的“三二一”產(chǎn)業(yè)結構，實施現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)的“兩輪驅動” ?但是，青島制造業(yè)強勁的發(fā)展勢頭，擠占了服務業(yè)比重的上升空間，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展不足 ?20222022年，第二產(chǎn)業(yè)比重平均超過第三產(chǎn)業(yè)的%；在環(huán)渤海城市圈中，青島三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重處于較低的發(fā)展狀況 ?城市發(fā)展 客觀上要求在加快發(fā)展消費性服務業(yè)的同時，更加注重生產(chǎn)性服務業(yè)對先進制造業(yè)的全方位服務。 小結：青島 —— 從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變 山東半島城市群的龍頭、山東省的經(jīng)濟中心、東北亞地區(qū)的國際航運中心之一、區(qū)域型金融貿(mào)易中心和旅游度假勝地、國家制造業(yè)基地 ?第三產(chǎn)業(yè)是城市輻射力的主要載體。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是發(fā)揮青島城市中心功能的主要途徑。 ?青島要實現(xiàn)城市的新的功能定位，就要把第三產(chǎn)業(yè)放在重要的戰(zhàn)略地位，大力發(fā)展金融保險貿(mào)易、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)。 ?以高新技術和先進適用技術武裝起來的現(xiàn)代制造業(yè)，將成為青島經(jīng)濟發(fā)展新的增長點 ?增強企業(yè)技術開發(fā)能力和創(chuàng)新能力，不斷開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權的原發(fā)性技術，提升高新技術產(chǎn)品占工業(yè)總產(chǎn)值的比重 創(chuàng)新、發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè) 創(chuàng)新、發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè) 青島市確定的總體城市功能定位 ?可持續(xù)發(fā)展、創(chuàng)新型的經(jīng)濟體系的構建 ?從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變 提升城市核心競爭力 青島房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 (一 ) 青島具備宜居城市的魅力 中國城市宜居評價指數(shù) TOP10（ 2022） 投資者中國城市宜居指數(shù)評價值 TOP10（ 2022） 數(shù)據(jù)來源： 零點研究咨詢、《商務周刊》，《 2022中國城市宜居指數(shù)報告》（國內(nèi)首個綜合評價的量化指數(shù)） 全國不同收入階層居民對青島城市宜居的評價 在 31個宜居城市評價中排第 9位 排第 11位 排第 12位 ?青島擁有得天獨厚的優(yōu)越的濱海環(huán)境，氣候適宜，交通便捷，人文氣息濃厚，生活比較悠閑 ?2022年在中國宜居城市指數(shù)評價中，青島位居第九位，2022年青島位居第七位，宜居指數(shù)進一步提升 ?從投資者對城市宜居城市評價看， 2022年青島位居第四；但是 2022年青島位居第十，位次有所下降，但仍位居 TOP10 ?高收入階層更加傾向、認同青島城市的宜居性 青島房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 (二 ) 宜居城市與房產(chǎn)發(fā)展狀況存在反差 2022年全國 15個副省級城市 房地產(chǎn)投資比較 數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計局網(wǎng)站 ?與全國 15個副省級城市對比，青島房產(chǎn)開發(fā)水平整體處于中下游水平，與其他城市有較大差距 ?2022年，青島房地產(chǎn)投資總額 268億元，位居第 11位；房產(chǎn)投資增長率為 %,位居第 10位 ?2022年，青島房地產(chǎn)銷售面積達到 737萬平方米，位居第 8位；銷售金額為 ，位居第 9位 ?2022年，青島房屋竣工面積為 653萬平方米，位居第 10位 單位：億元 2022年全國 15個副省級城市 房地產(chǎn)銷售總面積比較 單位：萬平方米 2022年全國 15個副省級城市 房地產(chǎn)銷售總額比較 單位：萬平方米 青島房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 (三 ) 房產(chǎn)市場供需基本平衡，市場相對理性 ?竣工面積 /銷售面積， 這一指標直接反映了房產(chǎn)市場的供需狀況。 20222022年，青島商品房當年市場供需比（竣工面積 /銷售面積）逐步遞減發(fā)展態(tài)勢，房產(chǎn)供需基本平衡 ?商品房施工面積／商品房竣工面積，這是衡量房產(chǎn)市場供需平衡的另一常用指標。 20222022年，青島商品房施工面積 /竣工面積的平均值為 ，房產(chǎn)供需平衡比處于合理區(qū)間內(nèi) 注：施工面積反映了 1～ 2年后現(xiàn)房供應量，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗，商品房施工面積 /商品房竣工面積的倍數(shù)比合理空間為（ 34），值小于 ，會出現(xiàn)供應短缺，大于 ，未來供應量將會放大。 青島商品房施工面積／商品房竣工面積的倍數(shù)比 20222022年青島房地市場商品房供需比例值 數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計局網(wǎng)站，《 2022年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地圖》 青島房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 (四 ) 居民收入逐步提升帶動住房消費需求的升級 20222022年青島城市居民可支配收入、人均消費支出 CAGR： % CAGR： % ?青島城市居民收入逐步增加， 202206年居民可支配收入、人均消費支出均保持超過 10%的增長率 ?與全國其他城市相比，青島人均居住面積位居前列，但購買住房依舊是城市居民最重要的非消費性支出 ?2022年，青島城市居民人均購房支出為 ，同比增長 ，占全部非消費性支出的 20 .5%，拉動非消費性支出增長 ,是非消費性支出高速增長的最主要的因素 ?居民收入逐步提升以及住房消費的熱點推動著青島居民住房消費的升級 ?青島統(tǒng)計局調(diào)研顯示，購買一套戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、生活方便的住房，成為當下青島城市居民的時尚追求 ?青島廣大市民對居住的要求， 正從有房住向住好房轉變 20222022年全國 23個城市人均居住面積比較 單位：元 單位：平方米 數(shù)據(jù)來源： 20222022青島統(tǒng)計公報、國家統(tǒng)計局、沈陽房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒 ?青島旅游度假市場發(fā)展狀況分析 —— 青島旅游區(qū)位及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 —— 青島市旅游客源市場分析 —— 青島旅游產(chǎn)品供給狀況 —— 項目目標客源市場 旅游產(chǎn)品分析矩陣 ?區(qū)域濱海度假發(fā)展狀況及國外趨勢借鑒 —— 環(huán)渤海的審視層面 —— 山東半島的審視層面 —— 青島當?shù)氐膶徱晫用? —— 國外濱海度假發(fā)展模式研究及借鑒 —— 對于本項目的借鑒 第二部分 :青島旅游及區(qū)域濱海度假發(fā)展狀況審視 區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（一 ） —— 青島旅游區(qū)位與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 青島是山東旅游業(yè)發(fā)展的增長級 ? 青島是山東省旅游業(yè)的增長極，是海濱休閑度假旅游中心和山東半島最具國際旅游吸引力的旅游景區(qū)； ? 青島旅游接待量和旅游收入高速增長。 2022年游客接待量占山東全省的 %，旅游收入占%。與其他主要旅游城市相比較，青島的旅游者接待量和旅游收入都位居第一； ? 旅游業(yè)已經(jīng)成為青島的支柱產(chǎn)業(yè)。 2022年旅游總收入相當于全市 GDP的 %。 1999年 — 2022年青島旅游業(yè)各項指標 2022年青島各項旅游指標占山東省比重 年度 游客接待量（萬人次） 增長率（ %） 旅游總收入（億元） 增長率（ %） 1999 1153 2022 2022 118 2022 2022 8 9 2022 2209 31 52 2022 2517 14 23 2022 2887 15 27 游客接待量（萬人次） 所占比重（ %） 旅游總收入（億元） 所占比重（ %） 青島 2886 山東 區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（三） —— 旅游客源市場分析 國內(nèi)旅游客源市場：主要客源市場對于度假產(chǎn)品需求強烈 ? 客源集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū) ：北京、江蘇、上海、浙江、廣東外省客源地游客消費高、停留時間長； ? 商務目的占很大比重，增長迅速 ： 2022年商務占到%，比 2022年增長 4個百分點。 國內(nèi)游客需求特征 國內(nèi)市場的開發(fā)潛力 ? 主要客源地經(jīng)濟發(fā)達，出游率高，對高端度假需求強烈； ? 按照 3000美金的人均 GDP為高端度假需求大幅度產(chǎn)生的標志，主要客源在 2022年將全面進入度假時代。 區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（三） —— 客源市場分析 入境旅游客源市場：商務游客為主，將是基地重要的細分海外客源市場 ? 青島吸引世界 500強企業(yè)數(shù)位于山東省第一，遠遠多余其他城市，尤以日韓企業(yè)為主，商務活動頻繁； ? 奧運會將極大提高青島的在國際上的知名度。 ? 客源主要集中在韓國、日本、香港、臺灣，增長迅速。除日本外，都實現(xiàn) 30%以上的增長； ? 商務目的為主導：經(jīng)濟商務加上文化學術交流占到 60%； ? 入境游客中男性比例偏高，占到 75%左右，與商務目的占多數(shù)有關； ? 停留時間較長：入境游客在青人均停留 ； ? 景點到訪率低。 ? 如何滿足入境商務旅游者的需求是本項目的重點； ? 項目的設計針對主要目標客源群體日韓的消費特征； ? 目前缺乏對海外游客具有強大吸引力的旅游產(chǎn)品和項目，青島在針對海外市場的旅游開發(fā)上還有很大的拓展空間，延伸現(xiàn)有入境游客在青的消費； ? 面向國際，設計高端度假產(chǎn)品，迎合不斷擴大的入境市場。 入境市場的開發(fā)的潛力 入境游客特征 區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（三） —— 旅游客源市場分析 青島旅游目標客源旅游偏好概況 1 出游人群具有較強的消費能力，對旅游項目要求豐富多樣，參與性、游樂性強 參與性、娛樂性 2 要求目的地距離適中，即有別于日常環(huán)境游又不能太遠以節(jié)省時間和交通費用 出游距離要求適中 3 居民對景區(qū)要求配套設施完善、 食宿條件好、性價比較高 度假設施舒適化 4 休閑度假已成為都市居民享受生活的休閑方式之一， 居民由單一鄉(xiāng)村觀光游逐漸過渡為選擇復合的旅游項目如養(yǎng)生度假等 旅游產(chǎn)品要求多元化 5 在出游目的地選擇上傾向于風景優(yōu)美的自然景區(qū)， 但新型主題旅游使居民的目的地選擇范圍更廣 目的地選擇廣泛 根據(jù)相關 調(diào)研資料整理 區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（四） —— 青島 旅游產(chǎn)品供給現(xiàn)狀 觀光產(chǎn)品類型多樣，海洋主題游樂產(chǎn)品不斷推陳出新 ? 產(chǎn)品類型豐富多樣 ? 青島海洋主題游樂產(chǎn)品升級換代，不斷推陳出新 主題 主要景點 工業(yè)園區(qū)游 海爾工業(yè)園、可口可樂公司、雙星集團、青島啤酒集團、澳柯瑪集團、青島港、華東葡萄酒莊園 書法修學游 青島海洋大學、平度天柱山摩崖刻石、膠南瑯琊臺刻石、青島崔子范藝術館等 田園風光游 李滄區(qū)梅園游、即墨鄉(xiāng)村民俗游、膠州艾山田園風光游、嶗山北宅“ 山里人家 ” 游 建筑博覽游 老市區(qū)歐陸建筑風貌游、新城區(qū)現(xiàn)代建筑風貌游 宗教景點游 嶗山太清宮、上清宮、太平宮、蔚竹庵等 名人故居游 八大關名人別墅 青島主題旅游產(chǎn)品列表 ? 在傳統(tǒng)觀光產(chǎn)品的基礎上不斷增加新的內(nèi)容 ? 城市觀光、濱海觀光和工業(yè)旅游觀光產(chǎn)品成為亮點 ? 2022年青島啤酒、海爾等 9家企業(yè)園區(qū)年接待海內(nèi)外游客 100萬人次 ? 青啤集團、海爾工業(yè)園、青島港更成為全國工業(yè)旅游示范點 ? 青島海底世界、青島極地海洋世界取代原有三大主題樂園成為新的吸引點 ? 2022年海