青島中筑置業(yè)藍(lán)灣銘都項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告(已修改)
2025-01-28 01:22 本頁(yè)面
【正文】 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 謹(jǐn)呈：青島膠建集團(tuán)中筑置業(yè) 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 方案整體結(jié)構(gòu) 在操盤(pán)戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上的思路及匯報(bào) 立足宏觀和微觀市場(chǎng)，制定出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品在各要素上的定位及建議 營(yíng)銷(xiāo)策略及計(jì)劃綱要 項(xiàng)目與市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)建議 開(kāi)發(fā)商的品牌目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及核心問(wèn)題提煉 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 1 開(kāi)發(fā)目標(biāo)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)概述 塑造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 行業(yè)金字招牌 短時(shí)期內(nèi) 博取利潤(rùn)最大化 在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi) 打造高口碑項(xiàng)目 創(chuàng)造區(qū)域 價(jià)格標(biāo)桿 實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售 包裝推廣成 為精品樓盤(pán) 客戶信任 信服 信賴 客戶期望的 我們永遠(yuǎn)超出客戶的期望 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 2 項(xiàng)目與市場(chǎng)分析 在操盤(pán)戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上的思路及匯報(bào) 立足宏觀和微觀市場(chǎng)，制定出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品在各要素上的定位及建議 營(yíng)銷(xiāo)策略及計(jì)劃綱要 項(xiàng)目與市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)建議 開(kāi)發(fā)商的品牌目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及核心問(wèn)題提煉 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 2 項(xiàng)目與市場(chǎng)分析：地塊現(xiàn)狀 一期地塊已平整，周邊目前尚為空地或耕地。 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 2 項(xiàng)目與市場(chǎng)分析：地塊屬性 地塊位于膠州灣北岸的城陽(yáng)區(qū)河 套街道辦事處尚家溝居委會(huì)，膠 州灣高速南側(cè)，毗鄰出口加工區(qū) 北靠尚家溝社區(qū)； 西側(cè)位出口加工產(chǎn)業(yè)區(qū)； 東臨 35KV高壓線； 南臨一號(hào)線； 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 2 項(xiàng)目與市場(chǎng)分析：區(qū)域概況 目前荒蕪的未來(lái)新城 生活配套匱乏 村改項(xiàng)目是主流 項(xiàng)目區(qū)域處于較原始的 鄉(xiāng)村領(lǐng)地，周邊僅有村 改社區(qū)，尚有大片空地 和耕地，生活配套設(shè)施 嚴(yán)重匱乏，生活環(huán)境氛 圍差，且沒(méi)有山海園灘 等自然資源借力。 區(qū)域內(nèi)大多是村改項(xiàng)目 商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少。造 成整個(gè)片區(qū)開(kāi)發(fā)不成熟 且區(qū)域內(nèi)本地客戶都處 于有房一族，剛性需求 有限。園區(qū)建設(shè)尚在初 始階段，企業(yè)和員工數(shù) 量較少。 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 2 項(xiàng)目與市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境 調(diào)控 政策 打擊投資投機(jī) 異地戶籍 社保納稅 房屋數(shù)量 家庭限購(gòu) 銀行 加息 提高首付 提高利率 大中城市 擠出效應(yīng) 投資需求 改善需求 剛性需求 新政造成制約 房產(chǎn)新政 項(xiàng)目處于房產(chǎn)新 政調(diào)控區(qū)域之內(nèi)，受 新政制約，異地投資 客和當(dāng)?shù)馗纳菩托枨? 都被沖擊，發(fā)展環(huán)境 和發(fā)展時(shí)機(jī)都存在不 利因素。 區(qū)域內(nèi)有限的剛 性需求也受到社保、 納稅、限購(gòu)的制約之 下。 要面對(duì)政策環(huán)境這個(gè)現(xiàn)實(shí) 必須實(shí)現(xiàn)成功突圍 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 2 項(xiàng)目與市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境 549492435367324226 221 220195155111250100200300400500600套數(shù)套數(shù) 549 492 435 367 324 226 221 220 195 155 111 25膠南 李滄 即墨 平度 四方 萊西 膠州 黃島 市北 城陽(yáng) 嶗山 市南2022年 2月份青島各市區(qū)成交數(shù)據(jù)分析 13%31%32%12%12% 3 0 0 0 及以下30004000400050005000600060008000高端樓盤(pán)絕跡，剛需樓盤(pán)市場(chǎng)俏 ： 從 2月成交的價(jià)格構(gòu)成看， 4000 5000元的樓盤(pán)成交套數(shù)全市最高 占到 32%。 50006000價(jià)格區(qū)間的 住宅成交套數(shù)也占到了 31%5000以 下的低價(jià)樓盤(pán)是市場(chǎng)的絕對(duì)主力， 高端樓盤(pán) 2月份幾乎絕跡。這也驗(yàn) 證了一個(gè)成交區(qū)域與新政下熱點(diǎn)產(chǎn) 品的突出特點(diǎn)。 新政影響非常顯著， 2月份除李滄區(qū) 成交一批保障房外，基本上不受政策 影響的五市排在前位，城陽(yáng)則以 155 套的數(shù)據(jù)居以末尾第三的位置?？梢?jiàn) 政策的影響力和約束力。 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 2 項(xiàng)目與市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境 50%36%7%3% 1% 3%609090120120144144180180以上60以下2022年 2月份青島各市區(qū)成交面積區(qū)間分析 市場(chǎng)剛需占主，初步改善稍有下降： 從 2月份成交面積構(gòu)成上， 60平到 90平中小戶型最受歡迎，成交數(shù)量占到 50%， 90平到 120平戶型居第二 成交套數(shù)占 36%。這兩個(gè)面積占比與 1月份有了進(jìn)一步的增長(zhǎng)。市場(chǎng)仍 然是剛需和改善性人群的天下。 專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 用心服務(wù)每一天 藍(lán)灣銘都項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告 2 項(xiàng)目與市場(chǎng)分析：核心問(wèn)題提煉 客戶資源少且受政策制約大 居住環(huán)境及自然環(huán)境不成熟 吸引投資型消費(fèi)的賣(mài)點(diǎn)不足 要
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