【正文】 2022/1/4 美 洲 故 事 【 2022年東區(qū)營銷思路 】 Strategy Ad. Planning 發(fā) 展 商：德普置業(yè) 日期： 2022年 3月 2022/1/4 前 言 美洲故事項(xiàng)目在市場(chǎng)已獲得了社會(huì)及客戶的高度認(rèn)可，也取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益；那么接下來的工作， 不僅需要我們及時(shí)完成銷售任務(wù)，也需要通過本項(xiàng)目的“影響力經(jīng)濟(jì)”為企業(yè)品牌進(jìn)行遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)，使德普置業(yè)在高端住宅市場(chǎng)開發(fā)過程中，開創(chuàng)出更高更強(qiáng)的 “產(chǎn)品影響力，行業(yè)影響力，品牌影響力及社會(huì)影響力”！ 2022/1/4 Part 1 營銷方向分析 2022/1/4 01 市場(chǎng)環(huán)境剖析 The spirit of marketing ① 宏觀經(jīng)濟(jì)及長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ②長沙別墅市場(chǎng)分析 ③競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 2022/1/4 類比香港、日本 97年金融危機(jī)，預(yù)計(jì)中國到 2022年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所恢復(fù)，樓市影響將以經(jīng)濟(jì)影響為主導(dǎo) 香港 1 9 9 7 2 0 0 8 歷年 G D P1 , 3 6 5 , 0 2 41 , 2 9 2 , 7 6 41 , 2 6 6 , 6 6 81 , 3 1 7 , 6 5 01 , 2 9 9 , 2 1 81 , 2 7 7 , 3 1 41 , 2 3 4 , 7 6 11 , 2 9 1 , 9 2 31 , 3 8 2 , 5 9 01 , 4 7 5 , 9 1 01 , 6 1 6 , 2 1 51 , 6 5 8 , 9 2 41 , 0 0 0 , 0 0 01 , 4 0 0 , 0 0 01 , 8 0 0 , 0 0 01997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 預(yù)估?日本 GDP增幅在 97年亞洲金融風(fēng)暴后僅下跌 1年即反彈，但直到第 3年才反彈至 97年水平 ? 97亞洲金融風(fēng)暴使香港經(jīng)歷 3年下跌后反彈 研究的前提：未來樓市影響將從 政策面轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)面 ?4萬億投資計(jì)劃 ?十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃 ?寬松的貨幣政策 ?積極的財(cái)政政策 ?受 4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激影響，經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)反彈，但卻非真正的好轉(zhuǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì) 2022/1/4 經(jīng)濟(jì)形式導(dǎo)致的對(duì)通脹預(yù)期引起投資偏好變化：大部分 投資者選擇 “ 多元化投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn) ” ，而房產(chǎn)投資尤其是保值功能最大的 高端物業(yè)投資成為投資者考慮渠道之一 中國行業(yè)研究網(wǎng) 09年 6月 19日得出如下調(diào)查結(jié)論： （中國內(nèi)地受訪者均為 30歲至 55歲之間、月收入 12022元以上或擁有 50萬以上流動(dòng)資產(chǎn)的人士） 盡管全球經(jīng)濟(jì)尚未走出金融危機(jī)的陰影，在中國內(nèi)地，內(nèi)地投資者并沒有因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響而停止投資理財(cái)，反而仍保持著較強(qiáng)的投資意愿 房產(chǎn)也繼續(xù)受到內(nèi)地富裕人士的關(guān)注，約三分之一的受訪人士表示，他們?cè)谖磥戆肽陜?nèi)有購臵房產(chǎn)的計(jì)劃，這也高于亞太區(qū) 30%的平均比例 中國內(nèi)地的富裕人士對(duì)于自己的投資也非常積極地進(jìn)行調(diào)整，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)蕩， 37%的人表示他們把投資組合多元化，以分散風(fēng)險(xiǎn) 結(jié)論：下半年保值功能最大的房產(chǎn)高端物業(yè)投資會(huì)得到加強(qiáng) 新形勢(shì)下 投資偏好 2022/1/4 宏觀市場(chǎng) 金融政策：無論國際還是國內(nèi)， 緊縮的貨幣政策 成為當(dāng)今主流，地產(chǎn)利空消息 國內(nèi)金融政策： 從目前國內(nèi)的情形看，有關(guān) 取消房貸優(yōu)惠、提高信貸門檻、調(diào)高信貸利息等說早已此起彼伏 ，客觀看，這些類似于“退市”的說法顯然不是空穴來風(fēng)，2022年“緊銀收市”很可能將是地產(chǎn)之主策 利空 國際金融政策： 隨著 2022年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步好轉(zhuǎn)，很多人普遍認(rèn)為，國際貨幣政策將會(huì)不約而同的陸續(xù)退出寬松， 收緊的貨幣政策 很可能將是全球央行一致的選擇 2022/1/4 宏觀市場(chǎng) “ 保八”目標(biāo)拉動(dòng)投資： 在 2022年“四萬億”投資效應(yīng)影響下，諸多大型的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目才剛剛拉開序幕，更多更大的資金需求正迎面而來，因此，很多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家一致認(rèn)為， 2022年的政府投資計(jì)劃很可能是驚人的 “七萬億” ，繼續(xù)加大投資力度保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)二次探底 利好 多因素促進(jìn)房地產(chǎn)投資增加： 宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動(dòng)性充裕和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素將使2022年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持較快增長 投資拉動(dòng)： 政府投資 持續(xù)或加大， 房地產(chǎn)投資 持續(xù)增長，通脹預(yù)期壓力、美元持續(xù)帶來的人民幣升值壓力帶來 固定資產(chǎn)投資需求，地產(chǎn)利好消息 2022/1/4 宏觀市場(chǎng) 中國銀行總行戰(zhàn)略發(fā)展部宏觀經(jīng)濟(jì)分析課題組預(yù)測(cè)： ?“ 盡管我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在調(diào)整的可能性，但 2022年全國房市調(diào)整即房?jī)r(jià)和成交量大幅下降的可能不大” ?隨著貨幣政策趨緊， 投資和投機(jī)性需求將受到一定程度的抑制 ，不排除明年部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交量出現(xiàn)下降的可能 ?未來一段時(shí)間我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可能將以“穩(wěn)”字優(yōu)先，堅(jiān)持增加供給和抑制不合理需求并舉 克爾瑞對(duì) 2022年樓市預(yù)測(cè)： 中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了 2022年的快速蕭條，之后又演繹了 2022年的樓市繁榮， 2022年 的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在大落大起后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)階段， 表現(xiàn)出“量穩(wěn)價(jià)平”的走勢(shì) 全國房市預(yù)測(cè)： 2022年房市調(diào)控 穩(wěn)字優(yōu)先 ，表現(xiàn)出 量穩(wěn)價(jià)平的走勢(shì) ，但不排除部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交量出現(xiàn)下降的可能 預(yù)測(cè) 2022/1/4 中觀市場(chǎng) 長沙樓市：從成交量看， 09年 3月份以來長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)開始 回暖 ， 成交量相比 08年有較大上升 ，上半年于 5月份達(dá)到高峰期銷售 ，下半年 10月份最高銷售達(dá) 長沙 09年 110月商品住宅網(wǎng)簽成交量單月走勢(shì) 成交量 2022/1/4 中觀市場(chǎng) 長沙樓市：從成交價(jià)格看， 從 3月起呈逐步小幅度上升趨勢(shì)， 上半年于 3月份達(dá)到高點(diǎn) 4118元 /平米， 下半年 10月份達(dá)到最高點(diǎn)4290元 /平米， 長沙 09年 110月商品住宅網(wǎng)簽成交交割單月走勢(shì) 價(jià)格 2022/1/4 中觀市場(chǎng) 長沙樓市 2022年預(yù)測(cè)：順應(yīng)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)潮流，保持 “ 量穩(wěn)價(jià)平 ” 趨勢(shì) 預(yù)測(cè) 剛性需求減少： 經(jīng)歷 08年蕭條之后， 09年長沙市場(chǎng)回暖，下半年“量?jī)r(jià)緩升”剛性需求得到大量釋放，預(yù)估 2022年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求有所下降，而主流產(chǎn)品二房、三房市場(chǎng)供應(yīng)量大增，房?jī)r(jià)較大幅度上漲可能性較小 政策對(duì)二線城市影響： 從 0708年長沙樓市對(duì)政策反映敏感性可以看出，政策影響滯后于一線城市約半年，由此預(yù)估 2022年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年將延續(xù) 09年下半年勢(shì)頭，下半年預(yù)計(jì)將會(huì)出臺(tái)新的政策市場(chǎng)可變因素增多 2022/1/4 板塊之爭(zhēng)：多年發(fā)展后，別墅項(xiàng)目遍布長沙，由市中心分散發(fā)展形成 6大競(jìng)爭(zhēng)板塊 ， 南城板塊 依規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 占競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先地位 目前已經(jīng)形成了六大別墅板塊 … ? 潛在項(xiàng)目 主要分布在望城市府、麓南含浦、暮云和南城板塊，共有 14個(gè)，占所有潛在樓盤的% ? 在售樓盤 主要分布在金鷹星沙、南城、望城、麓南、暮云五大板塊，占 % ? 其中南城板塊集中別墅項(xiàng)目共 11個(gè)，形成規(guī)模效應(yīng) 南城板塊 麓南含浦板塊 望城市府板塊 北城板塊 別墅市場(chǎng) 2022/1/4 ★ 格蘭小鎮(zhèn) 橘郡米哈斯 龍灣國際社區(qū) 堤亞納灣 ★ ★ 郡原美村 二環(huán)線 盈峰翠邸 ★ 東方大院 ★ 岳麓山公館 ★ 迪亞溪谷 ★ 湘江一號(hào) ★ 碧桂園威尼斯 ★ 別墅市場(chǎng) 獨(dú)棟產(chǎn)品項(xiàng)目分布：主要 獨(dú)棟項(xiàng)目 18多個(gè) ， 二環(huán)以外，位置偏遠(yuǎn)，主要集中分布南城、麓南含浦及北城 3大板塊 美洲故事 ★ ★ 玫瑰園 ★ 青竹園 ★ 麓山別墅 ★ ★ 閬峰云墅 好望谷 ★ 汀香十里 ★ 天麓 ★ 2022/1/4 長沙獨(dú)棟總體消化量： 2022年 111月長沙主要在售別墅項(xiàng)目中獨(dú)棟產(chǎn)品 （含少量雙拼）銷售約 399套 項(xiàng)目名稱 獨(dú)棟總量 2022年 111月銷售獨(dú)棟量 閬峰云墅 372 82 湘江壹號(hào) 31 20 綠城青竹園 233 50 美洲故事 75 50（獨(dú)棟 10，雙拼 40） 好望谷 154 30 岳麓山公館 254 15 卓越麓山別墅 115 30 金科東方大院 18 8 龍灣國際 26 0 格蘭小鎮(zhèn) 25 22 （獨(dú)棟 2，雙拼 20） 碧桂園威尼斯 250 60 郡原美村 200 17 橘郡米哈斯 150 15 合計(jì) 1903 399 別墅市場(chǎng) 2022/1/4 長沙獨(dú)棟面積區(qū)間及月消化速度：長沙在售獨(dú)棟（美洲故事雙拼 +獨(dú)棟）集中在 350500平米，大獨(dú)棟消化速度較慢 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬平米） 容積率 戶型面積（平米） 實(shí)收均價(jià)（元/平米） 銷售速度（套 /月） 保利閬峰云墅 14 5 400500 9400 67 綠城青竹園 130 5 360800 10500 45 美洲故事 60 9 330600 9500 34 好望谷 8 300450 8800 23 湘江壹號(hào) 95 4 350600 10000 23 麓山公館 20 6 300700 11000 12 麓山別墅 35 8 260500 8200 23 綠城青竹園 湘江壹號(hào) 保利閬峰云墅 麓山公館 麓山別墅 美洲故事 好望谷 別墅市場(chǎng) 2022/1/4 項(xiàng)目名稱 08年下半年報(bào)價(jià) （萬 /棟） 08年成交折扣 09年上半年報(bào)價(jià) （元 /平