【正文】 惠方式 均價(jià) (元 /㎡ ) 東城藍(lán)灣 無優(yōu)惠 2750 襄城明珠 6月 15日當(dāng)天隨馬鞍山房地產(chǎn)交易網(wǎng)襄城明珠看房活動現(xiàn)場預(yù)訂可享受： 每套住宅優(yōu)惠 3000 金匯康郡 現(xiàn)在 VIP登記預(yù)約，購房總價(jià)省 1000元 —— 江南名苑 會員可在房屋正式發(fā)售時(shí)享受優(yōu)先選購權(quán)（按會員卡號順序），交納誠意金客戶在正式成交后，可額外享受總房款 10000元優(yōu)惠。且開盤后認(rèn)購不成功的，將無條件退款。 30003500 香榭美地 VIP卡盛情公開，現(xiàn)在 30000元申請加入，立即參加“日進(jìn)斗金”活動，每日總價(jià)省 100元。 不高于 3000 水墨蘭庭 現(xiàn)在 VIP登記預(yù)約，購房總價(jià)省 5000元 2700 戶型類型分析 [ 襄河灣 ] ㎡ [ 江南名苑 ] ㎡ 、 ㎡ 戶型類型分析 [ 水墨蘭庭 ] ㎡ [姑孰新城 ] ㎡ ? 從當(dāng)前戶型分析來看，戶型呈現(xiàn)一個(gè)很大的特點(diǎn)， 廳很大 ，一般比主臥還大，表明當(dāng)?shù)厝讼矚g大排場，要面子的習(xí)慣。 從市場分析看 —— 項(xiàng)目面臨同質(zhì)客戶競爭環(huán)境 競爭項(xiàng)目的客戶構(gòu)成類型相近似 競爭項(xiàng)目的客戶分布區(qū)域相近似 競爭項(xiàng)目的客戶購買能力相近似 區(qū)域內(nèi)的有效客戶數(shù)量有限 絕對值概念下的有限：區(qū)域市場歷經(jīng) 15年培育，持續(xù)購買力有限 相對值概念下的有限：由于周邊未來競爭態(tài)勢，客戶總數(shù)量分流 區(qū)域競爭激烈、客戶儲備不足 客源大變臉，周邊、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)導(dǎo)入是主導(dǎo) 第三部分 項(xiàng)目調(diào)查及分析 項(xiàng)目地塊概況 位臵 當(dāng)涂縣城東北部，襄城河以北、振興北路以東、 314省道以南。 面積 規(guī)劃用地約 （ ） 地形 地塊形狀基本規(guī)則，整體地勢平整。 地貌 地塊西臨振興北路，西南方向?yàn)樾姓行?。地塊南部涉及到十幾戶農(nóng)居房的拆遷。 地塊指標(biāo) 規(guī)劃容積率： ≤ （十層含十層以上建筑面積不計(jì)入容積率指標(biāo)） 建筑密度： ≤ 30% 綠地率：不得小于 35% 地塊上的農(nóng)居戶 襄城河現(xiàn)貌 振興北路路況 地塊現(xiàn)狀之一 項(xiàng)目周邊概況 南面環(huán)境 南面為襄城河，襄城河另一邊為商會大廈，目前處于后期施工階段。 北面環(huán)境 314省道，通向馬鞍山、南京，路面灰塵較大、環(huán)境嘈雜。地塊西北處為建設(shè)中當(dāng)涂縣公安局交警大隊(duì)辦公樓。 西面環(huán)境 地塊西面為振興北路，振興北路以西為另一宗地，地塊所有者馬鞍山山鷹臵業(yè)有限公司。 東面環(huán)境 規(guī)劃中的住宅用地上有部分的農(nóng)居戶。 南 北 西 N 項(xiàng)目整體環(huán)境概況 地塊地勢整體平整無起伏，地塊以西南1000米內(nèi)為行政中心、當(dāng)涂廣播電視大樓。行政中心附近有已經(jīng)開發(fā) 3個(gè)樓盤，分別為九韻國際、山鷹景元、襄城明珠，行政中心對面為近年來新建的太白公園，整體環(huán)境較好，屬于新縣城區(qū)域，但該區(qū)域內(nèi)樓盤相對集中，有一定的競爭程度。 人民政府 振興北路沿街商鋪 太白公園 項(xiàng)目地公交車站牌 項(xiàng)目運(yùn)作難點(diǎn)分析 運(yùn)作難點(diǎn) 縣區(qū)人口少 ， 人均購買力不足 ， 當(dāng)涂住宅供應(yīng)量過剩； 當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L和外來人口增長對房產(chǎn)硬性需求拉動有限 ， 馬鞍山對高端客戶有分流； 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)水平相對于市區(qū) ， 還存在一定的差距； 當(dāng)涂樓盤的消費(fèi)對象主要集中在本縣 ， 老百姓的實(shí)際購買力水平有限； 當(dāng)涂現(xiàn)有樓盤眾多 ， 房源充足 ， 基本維持在供大于求的狀態(tài)； 項(xiàng)目所在為新區(qū) ， 周邊配套目前尚且不足 ， 影響項(xiàng)目發(fā)展； 當(dāng)涂住宅土地資源沒有稀缺性 ， 土地供應(yīng)較充分 ， 地價(jià)急劇上升的空間受限； 潛在的新項(xiàng)目在本案后期可能帶來的沖擊 ； …… 分析與思考 地塊位于有大量土地供應(yīng)的縣城新城區(qū)，既分享住宅集中區(qū)域帶來的集群效應(yīng)，也面臨著諸多摟盤相互競爭的壓力，因此，如何在摟盤定位和營銷上走差異化路線，值得深討。 項(xiàng)目機(jī)會分析 當(dāng)涂目前住宅難以滿足中高消費(fèi)者需求，急需升級； 當(dāng)涂 GDP增長勢頭較好 ,居民收入持續(xù)增長； 當(dāng)涂向北，馬鞍山向南 ，城市朝向發(fā)展，五六年內(nèi)將有望城市對接； 當(dāng)涂毗鄰馬鞍山，將有可能成為馬鞍山的后花園； 地塊規(guī)模大，操作得當(dāng)有打造當(dāng)涂旗艦大盤的可能； 部分馬鞍山人當(dāng)涂購房 已成趨勢 ，這將會帶動其它馬鞍山人在當(dāng)涂消費(fèi)； 地塊所在地將共享太白公園、規(guī)劃建設(shè)中的大型賣場、行政中心等諸多有利因素。 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(Strengths) 劣勢(Weaknesses) 機(jī)會(Opportunities) 威脅(Threats) 項(xiàng)目位于當(dāng)涂縣城區(qū)東北，行政中心區(qū)域，城市發(fā)展方向所在，發(fā)展?jié)摿Υ螅? 地塊規(guī)模大，有 ，有打造當(dāng)涂高端旗艦大盤的可能； 該區(qū)域?yàn)榭h城新城區(qū)，生活配套完善中。規(guī)劃中的大型賣場、星級酒店已經(jīng)開始建設(shè)； 目前，生活配套尚不足，去中心地方購物將會增加生活成本； 靠近 314省道，周邊灰塵較大，噪音較大； 未來該區(qū)域住宅供應(yīng)量較大，樓盤的競爭將會較激烈； 區(qū)域縣政府落成，為當(dāng)涂縣未來城市發(fā)展框架的中心區(qū)域，有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ? 醫(yī)療、銀行、大型購物中心、星級酒店等配套設(shè)施逐步完善，生活配套日漸完善； 襄城河、太白公園等生態(tài)景觀元素將為地塊增值； 項(xiàng)目所在的區(qū)域距馬鞍山近，可吸引部分馬鞍山市民到此購房； 新縣城區(qū)域樓盤數(shù)量較多，將造成客戶分流； 緊挨著項(xiàng)目的地塊已經(jīng)拍賣，將和項(xiàng)目形成直接競爭； 近年來，土地放量過大，將造成供過于求的市場競爭環(huán)境。 項(xiàng)目操作方向定位 作為當(dāng)涂政府鼎力打造的城市新地標(biāo) ， 本案的開發(fā)： 是 一個(gè)將要影響城市 ， 影響區(qū)域發(fā)展的項(xiàng)目 是一個(gè)代表當(dāng)涂 城市發(fā)展的最高最新形象的項(xiàng)目 也是一個(gè)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益并重的項(xiàng)目 因此 ， 我們認(rèn)為項(xiàng)目的操作在 “ 抓住機(jī)遇 ， 充分利用自身優(yōu)勢和源找準(zhǔn)定位 ， 進(jìn)行差 異化發(fā)展 ” 的基礎(chǔ)上 ， 還應(yīng)該站在 城市運(yùn)營 的高度 深入當(dāng)涂 、 挖掘 當(dāng)涂 、 跳出當(dāng)涂 ， 代言當(dāng)涂城市發(fā)展 。 從產(chǎn)品屬性看 —— 本項(xiàng)目的區(qū)域條件， 擁有跨區(qū)域?qū)肟驮吹臋C(jī)會 本項(xiàng)目的產(chǎn)品構(gòu)成，擁有創(chuàng)造錯位競爭的機(jī)會 市政旁的地段優(yōu)勢形成“新城中心區(qū)引力效應(yīng)” 市政中心區(qū)高品質(zhì)居住環(huán)境成為跨區(qū)的主要誘因 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異化，錯位周邊競爭 “ 紅?！薄啊⑺{(lán)?！睆?fù)合競爭、差異入市 以產(chǎn)品差異為先導(dǎo)，引發(fā)同質(zhì)客戶的“二次細(xì)分” 以差異競爭創(chuàng)造錯位、以跨區(qū)導(dǎo)入豐富客源 第四部分 目標(biāo)客戶分析 住宅目標(biāo)客戶群主要針對當(dāng)涂縣和馬鞍山市的客戶源 目標(biāo)客戶群定位： ＊機(jī)關(guān)企事業(yè)單位人員 ＊私營企業(yè)主及個(gè)體工商戶 ＊外地回鄉(xiāng)人士 ＊將要結(jié)婚的年輕夫婦 ＊事業(yè)成功人士 ＊城市高級公務(wù)員 ＊各個(gè)行業(yè)的經(jīng)理級別人士 特征描述： 擁有一定的教育背景，受過比較好的教育，勤奮認(rèn)真努力 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為豐厚 能夠承擔(dān)一定的社會責(zé)任，建立了自己的社交圈，社會活動廣泛 適應(yīng)現(xiàn)代快節(jié)奏的生活模式 喜歡享受自