【正文】 《 雙流縣縣域總體規(guī)劃（ 2022— 2020年） 》 2022年現(xiàn)在有人口 94萬(wàn) ,城市人口 45萬(wàn) ,規(guī)劃縣域總?cè)丝诘?2020年達(dá) 167萬(wàn)人，其中城區(qū)及各鎮(zhèn)區(qū) 規(guī)劃城鎮(zhèn)實(shí)際居住人口約為 150萬(wàn)人 ， 全縣城市化率為 %；另外規(guī)劃 51個(gè)農(nóng)村新型社區(qū)聚居人口約為 15萬(wàn)人，農(nóng)村散居人口約為 2萬(wàn)人 。 東升鎮(zhèn)現(xiàn)城市 總?cè)丝?13萬(wàn)余人 ； 規(guī)劃 到 2022年，東升鎮(zhèn)城市人口達(dá) 20萬(wàn)以上． 2020年達(dá) 40萬(wàn)以上 利好因素： 在未來(lái)的 3年間東升城市人口會(huì)增加 7萬(wàn) ,（平均每年增加 2萬(wàn)以上） 到 2020年的 11年間雙流東升城鎮(zhèn)人口會(huì)再增加 27萬(wàn)人 到 2020年的城市進(jìn)程中有 100萬(wàn)人在 11年中進(jìn)入雙流城鎮(zhèn) 城市人口的不斷增加為新城商業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的人口支撐，本區(qū)域是最近幾年?yáng)|升城市開(kāi)發(fā)的熱土。 東升未來(lái)人口分析 雙流東升商業(yè)研究 08年雙流城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16818元與通常 GDP值大人均可支配收入就越大有一定差距 ,原因是機(jī)場(chǎng)在雙流 GDP所占的份額比較大 )， 階 段 東升城鎮(zhèn)人口數(shù)量 入均可支配收入 (元 ) 區(qū)域可支配金額 單位 (億 ) 日常消費(fèi) (億 )按照常規(guī)的 50% 08年 — 現(xiàn)在 13萬(wàn)人 08年 (16808) 未來(lái) 3年 城市居住人口 20萬(wàn)人 23000（政府規(guī)劃目標(biāo)） 46 23 雙流新城 20萬(wàn)人 A區(qū) 5萬(wàn)人 (估計(jì) ) 23000（政府規(guī)劃目標(biāo)） 區(qū)域消費(fèi)者可支配收入根據(jù)政府測(cè)算未來(lái) 3— 5年會(huì)達(dá) 到 46億，日常消費(fèi)支出會(huì)達(dá)到 23億以上 08年居民入均可支配收入按照雙流城鎮(zhèn)居民收入 16808元，被譽(yù)為中國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣之首 ,且位于成都城市的發(fā)展帶上，收入均可支配收入會(huì)逐年呈遞增狀態(tài)， 3— 5年我們?nèi)匀话凑照畬?duì)雙流的居民入均可支配收入規(guī)劃 23000元，日常消費(fèi)按常規(guī)可支配收入 50% 東升新城未來(lái)消費(fèi)分析 雙流東升商業(yè)研究 商業(yè) 商圈飽和度測(cè)算 雙流東升商業(yè)研究 現(xiàn)在東升區(qū)域市場(chǎng)飽和度 = 247。 110000㎡ =9931元 /㎡ 現(xiàn)在每個(gè)月的 坪效是 828元 未來(lái) 3— 5年?yáng)|升區(qū)域市場(chǎng)飽和度 =23億 247。 202200 ㎡ =11500元 /㎡ 未來(lái) 3— 5年后每個(gè)月的 坪效是 958元 未來(lái) 3— 5年 A區(qū)域市場(chǎng)飽和度 = 247。 100000 ㎡ =5750元 /㎡ 未來(lái) 3— 5年后每個(gè)月的 坪效是 479元 其中 : IRS是某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)； C是某地區(qū)購(gòu)買某類商品的 潛在顧客 人數(shù)； RE是某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額； RF是某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品商店?duì)I業(yè)總面積 IRS=(C) (RE)/RF 未來(lái) 3— 5年?yáng)|升區(qū)域的 坪效 也比現(xiàn)在 坪效高１３０元，但Ａ區(qū)未來(lái)３ — ５年坪效 也比 現(xiàn)在 坪效還少３５０，比未來(lái)３ — ５年?yáng)|升區(qū)域坪效少４７９（只有東升區(qū)域的一半）。 區(qū)域能夠承受 5萬(wàn)平方的商業(yè)體量 ,但未來(lái) 3— 5區(qū)域商業(yè)體量已達(dá)到 10萬(wàn)平米 未來(lái)區(qū)域能夠承受的商業(yè)體量： 247。 11500=50000 ㎡ 交通格局： 三縱五橫“網(wǎng)格化” 整個(gè)雙流新城 A區(qū)的交通是按照“十”字、“田”型的平面布局，交通順暢，而且本項(xiàng)目位區(qū)域二大交通干線的交匯處面，具有更好的便捷性，為到達(dá)本項(xiàng)目提高優(yōu)越的 東升主要交通干線分析 雙流東升商業(yè)研究 集中式商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地 公共配套建筑 本案 項(xiàng)目區(qū)域交通較為發(fā)達(dá)，出行便捷， 項(xiàng)目?jī)?nèi)部由于主人口不位于商業(yè)規(guī)劃區(qū)，使項(xiàng)目?jī)?nèi)部消費(fèi)者到項(xiàng)目商業(yè)的可達(dá)比較弱 項(xiàng)目所在區(qū)域 外部交通動(dòng)線 項(xiàng)目所在區(qū)域 內(nèi)部交通動(dòng)線 新城 A區(qū)交通干線分析 雙流東升商業(yè)研究 城市規(guī)劃 良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積極發(fā)展前景 處于城市的發(fā)展方向上，屬于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，但Ａ區(qū)不是現(xiàn)代商業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域 區(qū)域位置 人口狀況 交通體系 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 地塊大小能滿足開(kāi)發(fā)需求，但所限定的商業(yè)布局，使地塊失去發(fā)揮商業(yè)地段價(jià)值的最大化 不處于雙流新城的幾何中心，雖有一定腹地，但都被區(qū)域大型商業(yè)所輻射，商業(yè)獨(dú)占空間小，不位于區(qū)域消費(fèi)中心 大規(guī)模人口聚集，且有強(qiáng)勁增長(zhǎng)空間，有一定的消費(fèi)能力，但Ａ區(qū)人口增長(zhǎng)有限 便利的停車系統(tǒng) 強(qiáng)大的公共交通系統(tǒng)，對(duì)外有較強(qiáng)的輻射力 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，會(huì)被未來(lái)核心區(qū)域所取代， 地塊條件 區(qū)域未來(lái)商業(yè)發(fā)展有一定的空間，但大部分基本被老城、新城未來(lái)核心區(qū)、現(xiàn)區(qū)域純大型商業(yè)單體所輻射，區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈 ,本商業(yè)面積應(yīng)盡可能壓縮 。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 雙流東升商業(yè)研究 ?項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目位于成都市雙流縣城 — 雙流新城 A組團(tuán)區(qū)域，屬于新城建造項(xiàng)目 占地面積 ： 199畝 ， 約 331669萬(wàn)㎡ 。 容 積 率 ： ， 基本指標(biāo) 住宅兼商業(yè) （ 商業(yè)集中 ） 、 公共配套 ， 至少 4300平方綠地 。 開(kāi)發(fā)條件 雙流縣是中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣 ， 西部百?gòu)?qiáng)縣之首 ， 距成都市中心 10公里 ， 機(jī)場(chǎng) 2公里 集中式商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地 公共配套建筑 雙流縣 新城 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目地塊分析 二號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 類別 指標(biāo) 整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地 199畝 容積率 ≤ 規(guī)劃建筑面積 331669㎡ 建筑密度 ≤30% 綠地率 ≥30%( 臨三支渠綠帶、一桿旗北路不小于 4300㎡ 的集中綠地 ) 建筑限高 45M 硬性 配套 地塊內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施用地 畝 ,不小于 ,不小于 畝幼兒園 ,不小于 動(dòng)中心 ,及其他標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施 。 商業(yè)規(guī)劃條件 面積 (５％ 20%） 16583 ㎡ — 66338㎡ 商業(yè)位置 臨一桿旗北路、三支渠綠帶應(yīng) 集中布置商業(yè)建筑 商業(yè)建筑高度 高度不小于 24米 集中式商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地