【正文】 ）道路、路面、側(cè)石、窨井蓋：每個月一次對道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項維修，井蓋不缺損，能正常使用。（5）屋面、排水管道、化糞池：每半年一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池適時清理，保證化糞池出入口暢通，每季度1次清理明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。（6）地面排水溝：每季度一次巡查、清理地面排水溝的泥砂與雜物，預(yù)計暴雨到來前，應(yīng)及時檢查。（7）供排水系統(tǒng)：水泵和飲用水水池（箱）及時清洗、消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（8）公共照明：①樓道燈、道路燈完好率達(dá)80%（主干道亮燈率90％）。②限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主或使用人。（9）消防系統(tǒng)：①消防泵、消火栓每半年巡查一次，每年保養(yǎng)一次。②滅火器每年檢查一次。③消防水帶每半年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。④每年對消防知識進(jìn)行1次宣傳。（10）避雷系統(tǒng)：避雷裝置每年檢查一次，保證其性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（三）三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：）綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范1—1：機(jī)構(gòu)設(shè)置（1）管理處設(shè)置: ①小區(qū)內(nèi)設(shè)置固定管理和接待場所，以小區(qū)建筑面積10萬平方米為基數(shù)，配置管理人員共4人，其中：經(jīng)理（處長）1人，財務(wù)（收費(fèi)員）2人，客服一人。建筑面積每增減2萬平方米，可相應(yīng)增減管理服務(wù)人員一人。②配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備及辦公用品。 （2）人員要求：①小區(qū)經(jīng)理有1年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。②小區(qū)經(jīng)理和管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓(xùn)獲取的上崗證。③小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書。管理人員有一定管理經(jīng)驗。（3）服務(wù)時間：周一至周日在小區(qū)管理處進(jìn)行8小時業(yè)務(wù)接待并提供服務(wù)。（4）工作計劃：制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施，每年向委托方報告一次計劃實施情況。1—2：日常管理服務(wù)（1）工作計劃：制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施，每半年向委托方報告一次計劃實施情況。（2）管理制度：①有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。②制定管理處內(nèi)部管理制度、考核制度和培訓(xùn)制度。（3）制度公示：服務(wù)場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、急修服務(wù)內(nèi)容、投訴渠道。（4）報修、投訴受理：①24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理（預(yù)約除外）。小修一日內(nèi)修復(fù)。有報修、維修和回訪記錄。②對業(yè)主或使用人的投訴在48小時內(nèi)答復(fù)處理。（5）服務(wù)費(fèi)收支：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支每年向業(yè)主公布一次。（6）滿意度調(diào)查：每年1次對業(yè)主或使用人進(jìn)行滿意情況普測，平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的70%，對測評結(jié)果分析并及時整改。（7）特約便民服務(wù)：能提供2種以上特約服務(wù)（有償）和2種以上便民（無償）服務(wù)。（8）業(yè)主活動：節(jié)假日有專題布置，每年組織一次以上的小區(qū)業(yè)主活動。（9）檔案管理：建立檔案管理制度，建立健全小區(qū)物業(yè)管理檔案（包括設(shè)備管理檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案）。（10）財務(wù)管理：建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。（11）維修資金：建立維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，賬目清晰。（12）接管項目：承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備嚴(yán)格按國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查驗。（13）裝修事項：告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強(qiáng)裝修過程中的監(jiān)督和管理，對違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。（14）其他：綜合管理的其它服務(wù)項目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范2—1：機(jī)構(gòu)設(shè)置（1）人員配置: 配置專職保潔工5人。建筑面積每增減2萬平米相應(yīng)增減1人。（2）人員要求:統(tǒng)一培訓(xùn)，掛牌上崗。2—2：樓內(nèi)公共區(qū)域（1）生活垃圾：①按單元配置收集點(diǎn)，每天定時清理一次。②裝修垃圾定點(diǎn)堆放，及時清理。（2）通道及樓梯臺階：①地面每周清掃一次。②樓梯間墻面每兩個月除塵一次。③大堂、門廳的大理石、花崗石地面每季度保養(yǎng)一次。④發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。（3）扶手欄桿：樓梯扶手、欄桿每半個月擦抹一次。（4）天花板、公共燈具：每季度除塵一次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。（5）指示牌信報箱：每月擦抹1次，保持無污跡。2—3：樓外公共區(qū)域（1）道路地面：每天清掃1次，道路無雜物，無積水。（2）綠地、明溝：每天撿拾1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)適當(dāng)增加撿拾次數(shù)。（3）垃圾箱：每天清運(yùn)一次，每周抹洗一次，垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面無垃圾。（4）公共燈具：每兩月擦抹一次，明亮清潔；2米以上部分每季度擦抹、除塵一次。（5）亭廊小品：對雕塑亭、廊、山石等小品定期清潔。（6）健身設(shè)施：每3天清潔一次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、斷裂及其他安全隱患并報告處理。（7）人工湖、噴水池：每周1次對噴水池、人工湖水面漂浮雜物打撈，保持水體清潔。公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范3—1：機(jī)構(gòu)設(shè)置（1）人員配置：配置專職綠化工3人。建筑面積每增減30000平米相應(yīng)增減1人。（2）人員要求：統(tǒng)一培訓(xùn)，掛牌上崗。（3）綠化率：小區(qū)綠化率20%。3—2：草坪（1）保存率：保存率85%以上，生長良好。（2）修剪: 及時對草坪整治修剪，高度控制在12cm 以下。（3）清雜草: 每年適時除掉雜草，每年除雜草6次以上。（4）灌、排水: 根據(jù)天氣及長勢情況每年澆水6—8次，基本保持有效供水，基本無積水。（5）施肥: 按生長情況，適時、適量每年施復(fù)合肥1遍。（6）病蟲害: 嚴(yán)格控制病蟲害，有針對性進(jìn)行治理。（7）其它: 草坪生長良好，發(fā)現(xiàn)斑禿及時補(bǔ)植。3—3：樹木（1）保存率: 保存率90%以上，生長良好。（2）修剪: 喬木根據(jù)需要適時修剪，灌木整形修剪每年1遍以上，籬、球等按生長情況、造型要求適時修剪。（3）清雜草: 每年適時清除雜草4次以上。（4）施肥: 按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥。（5）病蟲害: 防治結(jié)合，及時滅治。（6）其它:喬灌木生長健壯，樹冠完整，球、籬生長茂盛。3—4：花壇花境（1）布置：每年有2次以上花卉布置，形成圖案。（2）補(bǔ)種：缺枝、倒伏、枯死及時補(bǔ)種。（3）修剪施肥：及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次。（4）病蟲害：適時做好病蟲害防治工作。（5）其它：花壇設(shè)施經(jīng)常保持完好。公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范4—1：人員要求（1）人員配備：配置專職保安10人。每增加一個主出入口相應(yīng)增加4人。建筑面積每增減5000平米相應(yīng)增減1人。安全護(hù)衛(wèi)人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，并定期接受培訓(xùn)。（2）技能訓(xùn)練：安全護(hù)衛(wèi)人員接受過安全技能訓(xùn)練（專項培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)）的比例為80%。（3）技能水平：能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。（4）服裝儀容：上崗時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一服裝，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時精神飽滿，姿態(tài)良好。（5）器械配備：配備對講裝置或其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。4—2：門崗（1）出入口：主出入口24小時有人值守，有詳細(xì)的交接班記錄及外來車輛的登記記錄。（2）進(jìn)出人員管理：阻止小商小販進(jìn)入小區(qū)，對外來人員進(jìn)行詢問。（2）車輛疏導(dǎo)：對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保證出入口環(huán)境整潔、有序、通暢，對大件物品搬出進(jìn)行登記。4—3：巡邏崗（1）巡邏要求：①對重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元出入口、地下停車場等）巡邏每班1人，每4小時至少巡查一次，有巡更記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。②接受業(yè)主（使用人）求助，回答住戶的詢問。（2）應(yīng)急處理：①接到火警、警情后10分鐘內(nèi)到達(dá)樓宇單元，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，及時疏散危險區(qū)域人員，并報告管理處與警方。②在遇到異常情況或住戶緊急求助時，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。③小區(qū)有水災(zāi)、火災(zāi)、警情等應(yīng)急預(yù)案。4—4：監(jiān)控崗（1）技防設(shè)施：①小區(qū)的監(jiān)控中心24小時專人值守，對所有監(jiān)控點(diǎn)實施監(jiān)控?zé)o遺漏。設(shè)備完好率達(dá)85%。②技術(shù)防范設(shè)施（如安防監(jiān)控、樓宇對講、周界報警等）能有效使用，對所反應(yīng)的信息實施管理并及時處理。（2）應(yīng)急處理：①監(jiān)控中心接到報警信號，安護(hù)人員10分鐘到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理，中心應(yīng)接受用戶的救助要求，解答用戶咨詢。②小區(qū)有水災(zāi)、火災(zāi)、警情等應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心上墻，每年應(yīng)組織不少于一次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范5—1：人員要求（1）人員配備：配置專職維修工3人，建筑面積每增減3萬平米相應(yīng)增減1人。（2）人員要求：上崗時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一服裝。5—2：公用設(shè)施公共部位（1）房屋結(jié)構(gòu)：① 房屋外觀完好、整潔、美觀。② 房屋完好率達(dá)90%。房屋及時維修率、合格率達(dá)90%，并建立回訪制度。③ 封閉陽臺要統(tǒng)一有序，陽臺（包括平臺和外廊）的使用不得有礙觀瞻。④每年1次以上對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項維修。（2）門窗：每半個月一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。（3）屋頂：每年檢查1次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂和屋面瓦破碎應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項維修（暴雨到來前增加檢查1次）。（4）道路、路面、側(cè)石、窨井蓋：每半個月一次對道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項維修，井蓋不缺損，能正常使用。（5）屋面、排水管道、化糞池：每季度一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一