【正文】 代理人為多人時(shí)，任何一個(gè)代理人都可以代被代理人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，但是委托書(shū)明確要求所有代理人一起申請(qǐng)的除外。 第二十一條（境外委托） 授權(quán)委托在境外辦理的，分別按下列規(guī)定辦理公證、認(rèn)證手續(xù)： （一）委托書(shū)在香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)辦理的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中國(guó)委托公證人（香港、澳門(mén)）認(rèn)證，并經(jīng)司法部中國(guó)法律服務(wù)（香港、澳門(mén)）有限公司審核加蓋轉(zhuǎn)遞章公證證明。 （二）委托書(shū)在臺(tái)灣地區(qū)辦理的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)公證，并經(jīng)廣東省公證員協(xié)會(huì)辦理認(rèn)證 。 （三）委托書(shū)在國(guó)外辦理的，應(yīng)當(dāng)辦理公證并經(jīng)中國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證；中國(guó)在該國(guó) 沒(méi)有使領(lǐng)館的，由與中國(guó)有外交關(guān)系的第三國(guó)駐該國(guó)的使領(lǐng)館證明，再轉(zhuǎn)由中國(guó)駐該第三國(guó)使領(lǐng)館證明。 第二十二條（申請(qǐng)登記材料的一般規(guī)定） 房地產(chǎn)登記申請(qǐng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)登記材料。 按規(guī)定須提交原件的，應(yīng)當(dāng)提交原件；按規(guī)定可以提交復(fù)印件的，申請(qǐng)人應(yīng)同時(shí)提供原件供登記機(jī)構(gòu)對(duì)復(fù)印件與原件的一致性進(jìn)行核對(duì)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在復(fù)印件上簽名或者蓋章，并注明日期。代理人申請(qǐng)辦理登記的，由代理人在復(fù)印件上簽名或者蓋章，并注明日期。 申請(qǐng) 登記的材料為外文的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)過(guò)公證的中文譯本。 申請(qǐng)登記的材料系在境外形成的，應(yīng)當(dāng)參照第二十一條的規(guī)定辦理公證、認(rèn)證手續(xù)。 第二十三條（自然人的身份證明） 申請(qǐng)人為自然人時(shí)提交的身份證明材料應(yīng)符合下列規(guī)定： （一） 境內(nèi)自然人應(yīng)提交居民身份證，未成年人可提交戶(hù)口簿或者出生證； （二） 軍人應(yīng)提交居民身份證、或者軍官證、士兵證、文職干部證、學(xué)員證等身份證件； （三） 中華人民共和國(guó)香港、澳門(mén)特別行政區(qū)自然人應(yīng)提交香港、澳門(mén)特別行政區(qū)居民身份證或香港、澳門(mén)特別行政區(qū)護(hù)照、港澳居民來(lái)往內(nèi)地通行證； （四） 中華人民共和國(guó)臺(tái)灣地區(qū)自然人應(yīng)提 交臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證；在臺(tái)灣地區(qū)辦理委托認(rèn)證手續(xù)的，可以提交經(jīng)認(rèn)證的該地區(qū)身份證明； （五） 華僑應(yīng)提交中華人民共和國(guó)護(hù)照； 8 （六） 外籍人士應(yīng)提交中國(guó)政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件或者其所在國(guó)護(hù)照，但在境外辦理委托認(rèn)證手續(xù)的，可以提交經(jīng)認(rèn)證的本國(guó)身份證明。 在填寫(xiě)證件號(hào)碼時(shí)，除中華人民共和國(guó)居民身份證外，其它證件號(hào)碼應(yīng)加注證件名稱(chēng)，如軍官證、中國(guó)護(hù)照等。外國(guó)身份證件還應(yīng)加注該國(guó)的中文名稱(chēng)。 第二十四條（法人或者其他組織的身份證明） 申請(qǐng)人為法人或者其他組織時(shí)提交的身份證明材料應(yīng)符合下列規(guī)定： （一）境內(nèi)企業(yè) 法人應(yīng)提交企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （二）境內(nèi)機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人和社團(tuán)法人應(yīng)提交組織機(jī)構(gòu)代碼證、事業(yè)單位法人證書(shū)或者社會(huì)團(tuán)體法人登記證書(shū)； （三）境內(nèi)經(jīng)營(yíng)性其他組織應(yīng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （四）境內(nèi)非經(jīng)營(yíng)性其他組織應(yīng)提交組織機(jī)構(gòu)代碼證； （五）在外國(guó)和港澳臺(tái)地區(qū)登記注冊(cè)的法人或者其他組織申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交有關(guān)的身份證明。 外國(guó)組織提交的組織身份證明，應(yīng)當(dāng)在所在國(guó)家公證機(jī)關(guān)公證并經(jīng)外交認(rèn)證；香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)法人提交商業(yè)登記證并經(jīng)司法部委托的律師公證，加蓋“中國(guó)法律服務(wù)（香港、澳門(mén)）有限 公司”轉(zhuǎn)遞章；臺(tái)灣地區(qū)法人提交企業(yè)登記證或者注冊(cè)證，應(yīng)在臺(tái)灣公證機(jī)關(guān)辦理公證并經(jīng)廣東省公證員協(xié)會(huì)認(rèn)證。 第二十五條（需辦理公證的情形） 有下列情形之一的，委托書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證： （一）代理人不能提交被代理人的身份證明原件核對(duì)的； （二）境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的； （三） 自然人 因轉(zhuǎn)移、抵押等涉及房地產(chǎn)處分事宜申請(qǐng)登記的； （四） 自然人 因房地產(chǎn)的用途、面積、結(jié)構(gòu)等 登記事項(xiàng)與 現(xiàn)狀 不一致， 申請(qǐng)變更登記、更正登記的； （五） 自然人 申請(qǐng)房地產(chǎn)注銷(xiāo)登記的。 因房地產(chǎn)繼承、遺贈(zèng)申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向 登記機(jī)構(gòu)提交有關(guān)事實(shí)或者合同的公證文書(shū)。繼承公證書(shū)應(yīng)在房地產(chǎn)所在地辦理。 當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交有關(guān)合同的公證文書(shū)。 第二節(jié) 受理 第二十六條（受理的標(biāo)準(zhǔn)） 申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料齊備并符合法定形式，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理，并出具受理回執(zhí)。登記機(jī)構(gòu)出具受理回執(zhí)的日期為受理日。 受理回執(zhí)應(yīng)當(dāng)注明申請(qǐng)人的姓名或者名稱(chēng)、申請(qǐng)登記的類(lèi)別、案號(hào)、房地產(chǎn)的座落、申請(qǐng)人提交的登記材料名稱(chēng)并注明原件或者復(fù)印件、登記發(fā)證的期限、登記機(jī)構(gòu)名稱(chēng)以及出具的時(shí)間等內(nèi)容。 9 第二十七條（申請(qǐng)材料不符合要求的 處理） 申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料尚未齊備或者不符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予受理，告知申請(qǐng)人補(bǔ)正要求，并將申請(qǐng)登記材料退還申請(qǐng)人。申請(qǐng)人要求登記機(jī)構(gòu)出具書(shū)面證明的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具補(bǔ)正通知書(shū)。 補(bǔ)正通知書(shū)應(yīng)當(dāng)注明申請(qǐng)人的姓名或者名稱(chēng)、申請(qǐng)登記的類(lèi)別、房地產(chǎn)的座落、不予受理的原因及其依據(jù)、需要補(bǔ)交的文件、申請(qǐng)人的復(fù)議和訴訟權(quán)利、登記機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)以及出具的時(shí)間等內(nèi)容。補(bǔ)正通知書(shū)一式兩份，經(jīng)當(dāng)事人簽名確認(rèn)后，一份交申請(qǐng)人，一份留登記機(jī)構(gòu)存查。 申請(qǐng)人在登記材料齊備時(shí)可以另行申請(qǐng)登記。 第二十八條（合并辦理登記 ） 有下列情形之一的，登記機(jī)構(gòu)可以合并辦理登記： （一）以抵押貸款方式預(yù)購(gòu)商品房的，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記與預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記； （二）已設(shè)立所有權(quán)、抵押權(quán)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房符合相應(yīng)登記條件后，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)設(shè)立登記； （三）已設(shè)立抵押權(quán)登記的在建工程竣工后，房屋所有權(quán)初始登記與在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)設(shè)立登記； （四）以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與房屋抵押權(quán)設(shè)立登記； （五）變更登記、更正登記、補(bǔ)證登記或者換證登 記可以和其他登記類(lèi)別合并受理。 登記機(jī)構(gòu)為了方便申請(qǐng)人或者提高效率，可以在不違反法律、法規(guī)的情況下合并受理不同類(lèi)別的登記。 不同的登記類(lèi)別合并受理的，按期限最長(zhǎng)的登記類(lèi)別確定審核期限。 第二十九條（撤回登記申請(qǐng)） 申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于登記簿之前，申請(qǐng)人可以憑下列材料撤回登記申請(qǐng)： （一）申請(qǐng)書(shū)； （二）身份證明； （三）受理回執(zhí)。 申請(qǐng)人向登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)立即查閱登記簿，申請(qǐng)事項(xiàng)已記載于登記簿的不予受理，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。 申請(qǐng)事項(xiàng)尚未記載于登記簿的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予撤回，并在五個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)人提交的登記資料復(fù)印留存、收回受理回執(zhí)后將登記資料退還給申請(qǐng)人。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情況記載于登記簿。 第三節(jié) 審核 第三十條（審核的一般規(guī)定） 10 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和本技術(shù)規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行審核，在規(guī)定的期限內(nèi)核準(zhǔn)登記或者不予登記，同時(shí)記載于登記簿。 在辦理房地產(chǎn)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)需要更正的，應(yīng)當(dāng)一并審核。 第三十一條 (實(shí)地查看的情形 ) 辦理下列房地產(chǎn)登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看： （一） 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)初始登記； （二） 在建工程抵押權(quán)預(yù)告登記； （三） 因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記； （四） 法律、法 規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房地產(chǎn)登記。 在其他登記類(lèi)別中，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)座落、面積、用途、建成狀況及房屋層數(shù)、結(jié)構(gòu)等需要進(jìn)一步核實(shí)的，可以進(jìn)行實(shí)地查看。 第三十二條（出具測(cè)繪平面圖的要求） 房地產(chǎn)登記發(fā)證的測(cè)繪平面圖應(yīng)當(dāng)房地產(chǎn)自然狀況保持一致，與規(guī)劃驗(yàn)收竣工圖或者規(guī)劃報(bào)建圖的平面分隔及形狀不一致的，應(yīng)當(dāng)就不一致的部分進(jìn)行標(biāo)示和說(shuō)明。 第三十三條（實(shí)測(cè)與原證、報(bào)建面積差異的處理） 房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積與原房地產(chǎn)證或者規(guī)劃報(bào)建的面積有差異的，應(yīng)按以下辦法處理： （一）申請(qǐng)房屋初始登記，房屋經(jīng)規(guī)劃部 門(mén)驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收實(shí)測(cè)面積比土地出讓合同增大的，按規(guī)定繳交土地使用權(quán)出讓金后按實(shí)測(cè)面積登記發(fā)證。 （二）實(shí)測(cè)與原證記載不符，原以自報(bào)面積登記發(fā)證，現(xiàn)實(shí)測(cè)面積比原證增大的，應(yīng)以規(guī)劃驗(yàn)收資料或者報(bào)建資料為審核依據(jù)，有規(guī)劃驗(yàn)收竣工圖的，以竣工圖為準(zhǔn)，沒(méi)有規(guī)劃驗(yàn)收或者規(guī)劃驗(yàn)收竣工圖的，以報(bào)建資料為準(zhǔn)；沒(méi)有報(bào)建資料的，按以下規(guī)定辦理： 實(shí)測(cè)與歷史地籍圖反映的形狀基本相符，房屋沒(méi)有發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建的可能性的，按實(shí)測(cè)面積確認(rèn)權(quán)屬； 實(shí)測(cè)與歷史地籍圖反映的形狀不相符，可能存在擴(kuò)建、加建、改建的，對(duì)增大部分面積 ，由當(dāng)事人到規(guī)劃部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)，按規(guī)劃部門(mén)的處理意見(jiàn)確認(rèn)權(quán)屬； 因建筑誤差、測(cè)繪誤差、測(cè)繪計(jì)算方法的調(diào)整導(dǎo)致房屋面積與原證有誤差，但房屋層數(shù)、形狀一致，尺寸、大小存在一定差異，房屋沒(méi)有發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建的可能性的，按實(shí)測(cè)面積確認(rèn)權(quán)屬； 房屋已部分拆除，實(shí)測(cè)面積比原證記載小，房屋保留部分沒(méi)有擴(kuò)建、加建、改建的，按實(shí)測(cè)面積確認(rèn)權(quán)屬。 （三）經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意變更的，根據(jù)規(guī)劃報(bào)建、驗(yàn)收資料為依據(jù)進(jìn)行審核。 （四）行政管理部門(mén)對(duì)違法建設(shè)已作處理，且已明確同意保留使用的，按實(shí)測(cè)面積登記發(fā)證。實(shí)測(cè)面積比出讓合同 增大部分面積，按規(guī)定繳交土地出讓金。 （五）原房地產(chǎn)權(quán)證附注欄注記了“其中部位平方米違章建筑已處理”的，且歷史登記檔案記載該違章建筑已由城市規(guī)劃部門(mén)處理并同意保留使用或建議 11 辦理權(quán)屬登記的，辦理后續(xù)房地產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)撤銷(xiāo)該違章注記； （六）原房地產(chǎn)權(quán)證附注欄注記了“其中部位平方米違章建筑已（未）處理”的，但不屬于本條第（五）項(xiàng)所列情形的，辦理后續(xù)房地產(chǎn)登記時(shí)可繼續(xù)按原證內(nèi)容予以注記，建筑面積仍按原證記載； （ 七 ） 1966年 12月 31日以前發(fā)生的違法建設(shè)，不需進(jìn)行違法建設(shè)處理，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按 實(shí)測(cè)面積登記發(fā)證。 （ 八 ）當(dāng)事人以書(shū)面形式明確表示放棄增大面積部分的權(quán)屬的，在房地產(chǎn)證的“ 房屋面積 ” 欄填寫(xiě)合法權(quán)屬面積，并在房地產(chǎn)證附記欄注記 “ 另有 部位 平方米未申請(qǐng)權(quán)屬登記 ” 。 (九 )國(guó)家經(jīng)租或者代管發(fā)還給原權(quán)屬人的，按房地產(chǎn)行政主管部門(mén)出具的撤管、發(fā)還通知書(shū)或者其他證明文件為依據(jù)進(jìn)行審核，按發(fā)還面積、結(jié)構(gòu)、房屋用途確認(rèn)權(quán)屬。實(shí)測(cè)面積、結(jié)構(gòu)與發(fā)還情況不符的，參照本條第（二）項(xiàng)規(guī)定處理。 第三十四條（不予登記） 受理登記申請(qǐng)后，經(jīng)審核有《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第十九條第一款規(guī)定的情形之一的，應(yīng) 當(dāng)不予登記。 登記機(jī)構(gòu)決定不予登記的，應(yīng)當(dāng)將登記材料復(fù)印留存，并在《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》規(guī)定的辦理期限內(nèi)向申請(qǐng)人發(fā)出不予登記決定書(shū)，將登記材料退還申請(qǐng)人。 不予登記決定書(shū)應(yīng)當(dāng)注明申請(qǐng)人的姓名或者名稱(chēng)、房地產(chǎn)的座落、登記的類(lèi)別、不予登記的原因及依據(jù)、申請(qǐng)人復(fù)議和訴訟的權(quán)利及期限、退回材料的清單、登記機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)及作出的日期等內(nèi)容。不予登記決定書(shū)一式兩份，一份交申請(qǐng)人，一份登記機(jī)構(gòu)留存歸檔。 第三十五條（審核階段的補(bǔ)正資料） 受理登記申請(qǐng)后，經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人提交的登記材料不齊備或者不符合法定形式的，登記 機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的登記期限內(nèi)向申請(qǐng)人發(fā)出補(bǔ)正通知書(shū)，一次性告知補(bǔ)正要求。申請(qǐng)人在補(bǔ)正通知書(shū)通知的期限內(nèi)補(bǔ)齊資料確有困難的，應(yīng)當(dāng)在通知的期限內(nèi)書(shū)面申請(qǐng)延期，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)許，可以延期三十日。申請(qǐng)人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未補(bǔ)齊資料的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做出不予登記決定。申請(qǐng)人補(bǔ)正資料期間不計(jì)入登記期限，從補(bǔ)正資料之日起繼續(xù)計(jì)算登記期限。 第三十六條（退回資料） 核準(zhǔn)登記后，需要退回部分登記材料原件給申請(qǐng)人的，在核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)一并退回申請(qǐng)人，申請(qǐng)人在領(lǐng)取登記材料時(shí)，應(yīng)當(dāng)在退還資料收據(jù)上簽名或者蓋章。 第四節(jié) 登簿 第三十七條（登記簿的表現(xiàn)形式和要求） 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記簿。房地產(chǎn)登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可 12 以采用電子介質(zhì)。 登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)每天異地備份。 登記機(jī)構(gòu)在辦理登記案件時(shí)應(yīng)當(dāng)查詢(xún)房地產(chǎn)登記簿。 第三十八條（土地登記簿記載的 內(nèi)容） 土地使用權(quán)單獨(dú) 登記的，以宗地為單位，登記簿 應(yīng)當(dāng)記載以下內(nèi)容： （一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱(chēng)、身份證件號(hào)碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)或者組織機(jī)構(gòu)代碼證； （二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類(lèi)型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況； （三）土地的坐落、界址、面積、宗地號(hào)或者區(qū)段地號(hào)、用途和取得價(jià)格； （四）土地權(quán)屬界線(xiàn)封閉的地塊或者空間； （五）土地他項(xiàng)權(quán)利情況，包括抵押權(quán)人的姓名或者名稱(chēng)、債權(quán)數(shù)額、抵押登記的時(shí)間等； （六）土地預(yù)告登記情況； （七）土地權(quán)利被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法以查封等形式限制的情況； （八）異議登記的情況，包括異議登記的申請(qǐng)人、時(shí)間、期限等； （九）土地權(quán)屬證書(shū)的名稱(chēng)、編號(hào)； （十）土地登記字號(hào)； （十一）其他需要注記的內(nèi)容。 第三十九條（房屋登記簿記載的內(nèi)容） 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)統(tǒng)一登記的，以房屋基本單元為單位， 登記簿 應(yīng)當(dāng)記載以下內(nèi)容： （一）房地產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱(chēng)、身份證件號(hào)碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)或者組織機(jī)構(gòu)代碼證； （二）房地產(chǎn)的坐落，包括土地的地號(hào)、四至；房屋的地號(hào)、門(mén)牌號(hào)碼、層數(shù)、房號(hào)等； （三）房地產(chǎn)的面積； （四）土地使用權(quán)的取得方式、期限、用途及土地出讓金繳交情況 ； （五）房屋所有權(quán)的來(lái)源和房屋結(jié)構(gòu)、用途； （六）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利情況，包括抵押權(quán)人的姓名或者名稱(chēng)、債權(quán)數(shù)額、抵押登記的時(shí)間等； （七）房地產(chǎn)預(yù)告登記