【正文】 ，江鈴銷售收入突破100億元。2004年南昌市國民經濟增長速度高達15%以上，全市財政總收入102億元，首次超過100億元，同比增長２３．３％；地區(qū)生產總值７７０億元，凈增１２９億元，增長16．5％；地方財政一般預算收入４２．２億元，增長３４．３％；全社會固定資產投資３５０億元，凈增１１５億元，增長４８．９％；社會消費品零售總額２３５億元，增長１６．８％；實際利用外資７．１６億美元，增長２２．７％；實際利用內資１８５．４４億元，增長３７．５％；城市居民年人均可支配收入８７４４元，增長１２．２％；農民年人均純收入３４１４元，增長２１．６％；城鎮(zhèn)居民登記失業(yè)率３．３９％，人口出生率１３．４３‰。產業(yè)結構及發(fā)展方向城市化的發(fā)展需要產業(yè)鏈，需要造血功能，其根本動力應在于工業(yè)化，工業(yè)化是城市化的發(fā)動機。南昌市產業(yè)結構分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了機械、紡織、輕工、電子、化工、建材、冶金、電力、航空、醫(yī)藥、食品等35個行業(yè)、141個門類、30000多個企業(yè)、50萬產業(yè)大軍的工業(yè)體系。南昌科教事業(yè)發(fā)達，擁有科研和技術開發(fā)機構136家。此外，園區(qū)的建設也日益蓬勃。南昌市目前有市級以上開發(fā)區(qū)11個，其中國家級開發(fā)區(qū)有2個南昌高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、南昌經濟技術開發(fā)區(qū)。省級開發(fā)區(qū)有4個，市級開發(fā)區(qū)有5個。早在2003年，國家火炬計劃軟件產業(yè)基地金廬軟件園區(qū)工程就落戶南昌，江西擬將其建成區(qū)域性的軟件產業(yè)研發(fā)中心和全國性的軟件產品生產和出口基地。而今年5月份科技部又批準在南昌市建立國家半導體照明工程產業(yè)化基地，使南昌市繼國家火炬計劃軟件產業(yè)基地金廬軟件園之后再添“國字號”產業(yè)基地。這一“國字號”基地的成功落戶，為南昌市的產業(yè)輻射和形成新的支柱產業(yè)打下了堅實的基礎。市民消費環(huán)境及能力消費環(huán)節(jié)與經濟收入、商業(yè)格局、市場氛圍、觀念引導等一系列因素是密不可分的。從南昌近幾年的經濟發(fā)展走勢來看，不管是從經濟總量還是從增長速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢。特別是今年一舉取得了四個百億，無疑更是振奮人心。但從人才市場年度報告中顯示，盡管經濟持續(xù)發(fā)展，職業(yè)薪資統(tǒng)計中，像企業(yè)經理、媒體及廣告行業(yè)主管都集中在5000元左右。在商業(yè)布局上，南昌市知名的現(xiàn)有沃爾瑪廣場、萬達購物廣場以及本地的麗華購物廣場和洪客隆廣場等少數幾家，其中沃爾瑪和萬達進駐的時間都只有一兩年，且都集中在市中心八一廣場地塊。南昌市現(xiàn)有五星級酒店共兩家，為江西賓館和凱萊大酒店。此外還有像五湖大酒店等四星級酒店。綜合評研：南昌市作為內陸的一個中部省會城市，首先是有著一定的文化底蘊，對于廣大南昌市民來說，滕王閣的巍然屹立、英雄城的美譽一直以來就是他們心中不倒的豐碑、不滅的信仰。其次，經濟發(fā)展的穩(wěn)定增長也使南昌這座城市的面貌近些年來發(fā)生著日新月異的變化。無庸置疑，一個成功的企業(yè)品牌必有一個鶴立于市場的核心競爭力，一個城市也一樣。 那么南昌的核心競爭力是什么？即工業(yè)化。而工業(yè)化必要求城市化同步進行。城市化的擴張需要房地產作為支撐，對于地產業(yè)來說，則無異于歷史性的發(fā)展機遇。再次，解構南昌市消費能力，進行地域橫向比較，我們可以發(fā)覺并不是很強，這是與作為內陸城市的本身經濟基數小是相呼應的。但從南昌市本身作為省會城市的特點來看，其所具有的開放格局讓它對消費市場的接受還是持很大的包容性的。第三章 本項目市場需求的有效性判定第一節(jié)、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析 ——市班挺北VS省班東進南昌城市總體規(guī)劃解讀遠期規(guī)劃：2003年11月6日，南昌市規(guī)劃委員會審議通過了《南昌市2003年－2020年城市總體規(guī)劃》?！兑?guī)劃》提出，到2020年，南昌城市實際居住人口將達到350萬，城市建設用地從2002年的165平方公里擴大到350平方公里；集中形成“一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江、兩頭延伸、多點多組團推進”（含一個中心城，五個外圍城市組團）的格局部署。近期發(fā)展規(guī)劃：到2005年，力爭把南昌市建成國家衛(wèi)生城市、全國文明城市、環(huán)保模范城市和國家園林城市?？傮w說來，從區(qū)域分布來看，南昌市發(fā)展呈南西北走向的弧形發(fā)展趨勢，贛江北岸的昌北成為南昌擴張的方向。南昌市委、市政府、市人大、市政協(xié)幾套班子遷至昌北紅谷灘后，紅谷灘成為南昌市的新中心，大體上2005年紅谷灘就要投入近60億人民幣。為把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在籌劃環(huán)南昌的高速公路，使大昌北形成一個150平方公里的新城區(qū)。透析目前的發(fā)展規(guī)劃，結合南昌市的城市區(qū)域特點，有著規(guī)劃的合理性。首先，由于贛江的穿市而過，老城區(qū)的擴張無疑首當其沖，向正北，是贛江兩大分支，是一條絕路，而昌北紅谷灘其區(qū)位優(yōu)勢（指大交通）明顯，上北京，下廣東、東到上海、福建和浙江都很方便。其次朝向東南的幾大園區(qū)阻止了城區(qū)向東南推進的可能，而昌北不存在著這方面的限制。但從長遠來看，為了更好的做好城市的協(xié)調發(fā)展和功能布局，省幾套班子往東從政策上支持、帶動東部的發(fā)展已是大勢所趨。原因很簡單，東部有高校園區(qū)的才智、瑤湖的環(huán)境和承接長三角產業(yè)轉移的空間及腹地。第二節(jié)、南昌房地產總體現(xiàn)狀 ——需求、供給穩(wěn)步增長自2004年以來，南昌市根據國家宏觀調控政策，堅持“壟斷一級市場，調控二級市場，激活三級市場，全面繁榮房地產市場”的指導思想，使全市房地產市場保持了持續(xù)、健康、有序的發(fā)展態(tài)勢。南昌房地產業(yè)已經成為了南昌的支柱產業(yè)之一， 據悉，%，比去年增長42%，%，%。 商品房需求旺盛，%，%，同比增長21%。 存量房交易持續(xù)攀升。南昌市完成存量房交易21753件，%，%，%，%，%。∶1。 由于南昌市商品房市場的需求旺盛，顯示了它的較強發(fā)展后勁。去年該市商品房施工面積首次突破1000萬平方米，其中，全市商品房新開工面積達379萬平方米，%；商品房竣工面積達261萬平方米，%；全年商品房施工面積達到1067萬平方米，%，其中商品房住宅施工面積達791萬平方米，% 小結：南昌整個房地產現(xiàn)狀與其經濟體量是相關的，隨著經濟的持續(xù)發(fā)展，供給與需求將是穩(wěn)步增長，不會大起大落。第三節(jié)、 板塊競爭態(tài)勢 ——瑤湖，地產下一站縱觀整個南昌市的房地產板塊，我們就會發(fā)現(xiàn)，樓盤分布已呈現(xiàn)出越來越明顯的區(qū)域特點。從最初的“一枝獨秀”、“兩極分化”、“三足鼎立”、“四方會談”到現(xiàn)在，已基本上形成了目前四大板塊：城南板塊、紅谷灘板塊、青山湖板塊和京東板塊。如今，隨著南昌房產市場的愈演愈烈，相互之間的市場競爭也呈現(xiàn)出白熱化的趨勢。城南板塊：目前推出的樓盤主要有南昌居住主題公園、綠地山莊等。紅谷灘板塊：目前推出的樓盤主要有鹿璟名居、江信國際花園、銘雅歐洲城等。青山湖板塊：目前推出的樓盤主要有天水怡景、秀泊經典、香溢花城、白金瀚別墅、青山湖花園等。京東板塊：目前推出的樓盤主要有萬科四季花城、青春家園等。結論：從這四大版塊的區(qū)域分布來看其現(xiàn)狀，紅谷灘板塊得政策之風，使其得以迅速崛起，而其它板塊則有天時、地利之便，銷售業(yè)績不俗。從產品形態(tài)上看，紅谷灘主要是高檔公寓的供應者，其它板塊則是高檔公寓和別墅的供應者。從開發(fā)周期來看，紅谷灘、象湖、青山湖、艾溪湖板塊已經開發(fā)多年，未來的供應量應是呈遞減趨勢，放量有限。而京東及瑤湖板塊目前剛啟動開發(fā)，必然是下一個高端產品供應主力；其它如灣里、南昌縣、新建縣受距離之限必然以低成本、低中端產品供應為主。當然，房地產作為終端產品，不管是哪一板塊都必須走競合的路線。板塊之間自然免不了相互分享市場蛋糕的競爭，但把它放到整個南昌樓市，它們各為其內之一份子，若要無損于整體，則又必須走合作之路。第四節(jié)、本項目市場需求有效性結論一、國民經濟的總體增長必然促進人們財富的增長，財富的增長必然產生購房改變居住條件及提高生活品質的愿望。南昌在中部崛起中戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展前景應該看好，中產階層及高收入人群的基數必然擴大，高檔產品內在需求會得到提升。二、 在需求穩(wěn)定增長的前提下，青山湖、紅谷灘、象湖的供應遞減的情況下，區(qū)域之間的可轉換成為可能，瑤湖板塊有望成為城區(qū)購房者的下一站。三、項目該板塊內有高新開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、昌東高校園區(qū)，產生了一批收入頗豐的企業(yè)主、高層管理人員、醫(yī)生、教師等，這批現(xiàn)實和潛在的消費群體，必然會成為項目的需求基點。第四章 未來別墅市場研判第一節(jié) 、當前別墅市場態(tài)勢 ——這是一個低水平競爭的市場一、 別墅在南昌的發(fā)展軌跡在南昌，別墅其實是較早啟動的項目，至今，其開發(fā)投資已經歷了四個階段。以南湖花園、怡湖花園、現(xiàn)代莊園為代表的第一代別墅，給人以不折不扣的農莊感覺，品質較差，屬于初級產品。翡翠山莊作為郊區(qū)別墅群，在品質上比第一代別墅有了長進，不過到現(xiàn)在，周邊依然有些荒涼，出入不便。萬科—長島印象作為第三代別墅，是南昌TOWNHOUSE熱潮的掀起者，備受白領階層歡迎，可惜與普通別住宅夾雜在一起，不是純別墅社區(qū)。而以白金瀚水景花園、綠地山莊作為第四代別墅產品的隆重登場，則預示著精品別墅時期的到來。二、 市場現(xiàn)狀目前，南昌別墅發(fā)展得還是十分緩慢，在售的別墅項目雖有十幾個，但上檔次的別墅產品僅兩三個，而且大多數價格比較平實，總價在70—120萬左右，且都在城郊結合部。究其原因是政策的限制，城區(qū)別墅供應減小，郊區(qū)別墅中低品質產品策略和低價格策略搶占市場，南昌縣、新建縣、灣里區(qū)的別墅十幾個項目莫不是這樣進攻的。而象湖、青山湖、蝶子湖這些板塊的別墅產品類型較混雜，別墅、高層、多層搞在一起，大小通吃，別墅的價值未能得到很好的提升，免不了與遠郊別墅低層面的同構競爭，也就是說只在2000—5500（白金瀚）元這個層面競爭，而6000—8000元這個層面的產品無人涉及，跑出一個銘雅歐洲城，又跑得太遠了，突破了1000萬元大關。第二節(jié) 、未來別墅市場趨勢 一、 供需將出現(xiàn)不平衡在宏觀政策的影響下，相信未來三到五年的時間內，國民經濟的持續(xù)發(fā)展及市民財富增長，控制需求的政策效果影響會日漸式微，相反控制供給的土地政策及金融政策必然會影響別墅供給的總量。二、 別墅開發(fā)的水平走高房地產作為南昌的經濟支柱產業(yè)，政府從持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略出發(fā)，引進外地品牌開發(fā)商開發(fā)高檔公寓、商業(yè)地產、酒店、寫字樓及別墅已成為必然。隨著外地開發(fā)商的市場細分、產品概念的創(chuàng)新性，別墅開發(fā)的升級是必然趨勢，6000—8000元的市場將成為外地開發(fā)商的主攻方向。三、從整個市場布局看，鑒于象湖、青山湖、鳳凰洲的規(guī)劃控制和現(xiàn)有別墅項目大多已近入尾期，別墅區(qū)域轉換成為必然，艾溪湖、瑤湖板塊將擔當與郊縣、區(qū)競爭（新建縣、南昌縣、灣里區(qū)）的主角。四、需求特點的變化趨勢別墅歷來只與山、水有緣。市區(qū)由于空氣質素及環(huán)境的影響，人們會更傾向選擇郊區(qū)山、水個性化別墅，作享受、休閑、養(yǎng)生、度假第二居所之用，同時也是財富的固化和一種精神享受。第五章項目的機遇和挑戰(zhàn)結合市場及競爭項目，做以下項目SWOT分析來看項目的機遇和挑戰(zhàn)：優(yōu)勢（Strengths）A、地理位置：距離市區(qū)僅10公里，享有兩種資源——瑤湖風景區(qū)和高校區(qū)，具備開發(fā)別墅項目的資源。B、天然環(huán)境：。C、地塊形狀：521畝長條形地塊，利于景觀規(guī)劃及建筑布局。弱勢（Weaknesses）A、 交通環(huán)境：公交及道路網絡不夠好。B、 地塊認知：該地塊區(qū)域認知度不高，不成熟。C、周邊環(huán)境：地塊對面環(huán)境較差。D、外部配套：目前外部高校區(qū)還未成氣候。E、開發(fā)商品牌：與其它在此開發(fā)的品牌大鱷相比，知名度不高。機會（Opportunities）A、區(qū)域升溫：高校園區(qū)與省級一套班子辦公物業(yè)的開發(fā)，區(qū)域升溫是必然。B、土地政策：嚴格控制別墅用地導致供應量減少。C、需求空間：南昌區(qū)域各工業(yè)區(qū)鎮(zhèn)大量居民亟待改善居住狀