【正文】 2020 年 8 月份為 萬平方米。 (二 )、當(dāng)前存在的主要問題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的周期性，所以宏觀調(diào)控所追求的較為合理 的供應(yīng)結(jié)構(gòu)尚需一段時(shí)間才能顯現(xiàn)。2020 年統(tǒng)計(jì)年報(bào)顯示施工商品住宅面積中， 90 平方米以下為 萬平方米，占施工商品住宅面積的比重僅為 %， 2020 年18 月份， 90 平方米以下施工商品住宅面積為 萬平方米，占施工商品住宅面積的比重也只有 %。遠(yuǎn)低于國家要求 70%的標(biāo)準(zhǔn)，這與市場對(duì)中小戶型的需求是有一定距離的。 房價(jià)上漲過快。主要原因：一是土地價(jià)格上漲較快。土地是房地產(chǎn)建設(shè)的基本條件，土地價(jià)格的變化直接影響著房地產(chǎn)成本。二是建材漲價(jià)，如鋼材、水泥價(jià)格的上漲和人員工資的增加等因素 加大了開發(fā)成本。三是城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造拆遷，也在一定程度上增加了開發(fā)投資成本。在上述這些因素和需求的綜合作用下， 蕪湖 市房價(jià)總體呈上漲趨勢，新建商品房價(jià)格漲幅較大。2020 年商品房銷售均價(jià) 2901 元 /平方米，與 2020 年相比，每平方米房屋平均銷售單價(jià)提高了 966 元，與 2020 年相比漲幅達(dá) %。到 2020 年 18 月份，全市商品房銷售均價(jià)已達(dá) 3362 元 /m2，比 2020 年上漲 %。市區(qū) 9 月份開盤的樓盤中，多數(shù)均價(jià)已超過4000 元 /m2，少數(shù)樓盤甚至已突破 5000 元 /m2 大關(guān)。 供給略顯不足。房 價(jià)快速上漲，與供應(yīng)量不足有著密切關(guān)系。由于需求量的快速增加，供不應(yīng)求，價(jià)格必定上漲。 2020 年 16月份， 蕪湖 市市區(qū)合計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為 萬平方米，比上年同期下降 %，其中住宅為 萬平方米，比上年同期下降 %。 90 m2 以上的大戶型商品住宅面積占預(yù)售住宅總面積的 %； 90 m2 以下小戶型住宅供應(yīng)明顯不足。 從近期新開工樓盤排隊(duì)拿號(hào)、搖號(hào)中簽等現(xiàn)象中可以看出，短期內(nèi)可供銷售房源明顯不足。隨著鏡湖新城項(xiàng)目等大宗地塊的成功出讓并順利開發(fā)，供應(yīng)緊張狀況可望緩解。 (三 )、促進(jìn)房地 產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議 當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著國家宏觀調(diào)控，銀根、地根緊縮的宏觀背景， 蕪湖 市應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況，積極采取措施，確保 蕪湖 市房地產(chǎn)業(yè)良性、健康發(fā)展。 要適應(yīng)市場需求，完善住房供應(yīng)體系，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，多渠道增加中小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型、中低價(jià)位的普通商品住宅供應(yīng)，加快安置房、廉租房建設(shè)步伐； 嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)增加 90 平方米以下中小戶型建設(shè)，新開工樓盤一定要符合國家 90/70 標(biāo)準(zhǔn)； 增加土地供應(yīng)。在有限的土地指標(biāo)內(nèi)，適當(dāng)增加普通住宅建設(shè)的土地供應(yīng)； 整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，嚴(yán)禁囤積 土地，哄抬房價(jià)等現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)于新拍土地，除合同約定其整體竣工日期外，還要增加開發(fā)進(jìn)度條款的約定，否則在房價(jià)不斷上漲的階段里，延緩開發(fā)進(jìn)度也是囤積土地的一種方式。 二、二零零七年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 及 政策盤點(diǎn) （一） 2020年房地產(chǎn)發(fā)展 趨勢 城市化進(jìn)程和外來人口購房成為某市新增住房消費(fèi)主力 城市人口增加對(duì)房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。 蕪湖 市近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約 2— 3萬人，每年新增大學(xué)生約 1 萬多人。另外一部分是外來人口對(duì)住房的需求。城 市 化進(jìn)程的加快，民營企業(yè)的快速發(fā)展，以及購 房入戶政策的實(shí)施，都會(huì)吸引大量的外來人口購房，據(jù)測算新增人口每年大約需要住房近 80萬平方米 。 據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計(jì)顯示： 20202020年外來人口購房和農(nóng)民進(jìn)城購房的比例達(dá) ％，大約 160萬平方米商品房。此外，蕪湖 市流動(dòng)人口近 100 萬，有一大部分屬于進(jìn)城務(wù)工人員，對(duì)房屋租賃有很大的市場需求。 改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭 改善性住房需求主要通過存量住房交易來實(shí)現(xiàn)， 2020年 蕪湖 市存量房交易面積為 萬平方米，其中，房改房上市 2020套，約需要購置 萬平方米商品房；再加 3723 套的私房（存量房扣除房改房）交易，預(yù)計(jì)需要購置商品房約 萬平方米。 其次，隨著消費(fèi)水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進(jìn)入二次乃至三次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費(fèi)群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求 這部分需求相對(duì)穩(wěn)定， 2002 年 2020 年 蕪湖 市平均每年房屋拆遷量近 12 萬平方米，按 70％的居民購買商品房計(jì)算，平均每年約需要近 15 萬平方米的商品房。 隨著城市化和郊區(qū)化擴(kuò)張，這部分消費(fèi)成為郊區(qū)很多項(xiàng)目的主力購買群體。對(duì)這部分消費(fèi)的把控，成為郊區(qū)項(xiàng) 目能否成功銷售的關(guān)鍵因素。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 蕪湖 市 GDP 連續(xù)多年保持穩(wěn)步增長勢頭， 2020年 蕪湖 市，人均 GDP突破 萬元 ； 人均可支配收入 10586 元。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、人均可支配收入的穩(wěn)步提高為改善居住條件提供了可能。目前， 蕪湖 市人均建筑面積為 平方米，人均使用面積 平方米，人均居住面積 平方米，離 “ 人均居住面積 25 平方米 ” 的小康居住水平仍有 一定 差距，住房建設(shè)的空間仍然很大。 土地供應(yīng)減少和土地儲(chǔ)備匱乏，導(dǎo)致房價(jià)增長過快 隨著土地供應(yīng)的減少 和開發(fā)商土地儲(chǔ)備更趨匱乏，發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)方面更趨于理性，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希望以此提高產(chǎn)品附加值，來獲取合理回報(bào)，土地成本在房價(jià)中所占的比例也將進(jìn)一步提高，在這種情況下，未來房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應(yīng)量偏緊影響，價(jià)格可能繼續(xù)上漲。 當(dāng)然，在房價(jià)上漲的同時(shí)，也不可忽視房屋結(jié)構(gòu)性過剩導(dǎo)致部分房價(jià)下跌的可能，例如商業(yè)和高層的嚴(yán)重過剩，必將導(dǎo)致價(jià)格下跌。而郊區(qū)大型項(xiàng)目的出現(xiàn)和過度開發(fā)，也將導(dǎo)致部分郊區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)。 （二） 政策盤點(diǎn) 啟動(dòng)廉租住房租金補(bǔ)貼 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 公開實(shí)際 成交價(jià)格 新盤預(yù)售 實(shí)行網(wǎng)上報(bào)名電腦搖號(hào) 蕪湖“六大舉措”穩(wěn)定房價(jià) ◎ 加大對(duì)已出讓土地的清理，促進(jìn)開發(fā)量的增加； ◎ 增加土地供應(yīng)量，擴(kuò)大普通住房供應(yīng)總量； ◎ 加快拆遷安置房和廉租房建設(shè) ,推進(jìn)民生工程； ◎ 加強(qiáng)商品房預(yù) (銷 )售管理，規(guī)范市場行為； ◎ 加強(qiáng)住房金融監(jiān)管，保障中小戶型住房貸款需求； ◎ 加強(qiáng)協(xié)調(diào)與配合，確保政府調(diào)控措施落實(shí)到位。 今年內(nèi)連續(xù) 6次加息 央行年內(nèi) 9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 第二套房首付及利率提高 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若 干意見》出臺(tái) 《物權(quán)法》正式生效 1 拿地不得“分期領(lǐng)證” 1 2020 年 4 月 1 號(hào)以后購買的商品住宅，實(shí)行 “購買單套建筑面積超過 120 平方米或者單價(jià)超過每平方米 3800 元的住房，暫不享受住房公積金貸款。 三、 2020 年 房地產(chǎn)市場 預(yù)測 蕪湖房地產(chǎn)正呈現(xiàn)出高速發(fā)展時(shí)期， 土地開發(fā)量已經(jīng)跟不上需求量，房價(jià)一路飆升已達(dá)到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)承受能力的高點(diǎn)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 如果再持續(xù)攀高，有可能造成一定的負(fù)面影響，針對(duì)嚴(yán)峻的房價(jià)過高 蕪湖市 07 年出臺(tái)了一系列政策打壓和抑制 房價(jià) 過快上漲 。 宏觀政策方面，國家處在經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，以高姿態(tài)迎接奧 運(yùn)年的到來，回顧去年 預(yù)測 08 年 蕪湖市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展穩(wěn)中有升的發(fā)展局勢。 相關(guān)政策出臺(tái)：◎ 主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)淖》坎辉试S辦理按揭貸款； ◎ 貸款購買商業(yè)用房首付比例不得低于 50%；◎ 購買二套房月供不得超過月收入 50%。 四 、蕪湖市房地產(chǎn)市場板塊構(gòu)成 蕪湖市由八個(gè) 區(qū)組成，形成啞鈴型的兩個(gè)半球組合。按發(fā)展?fàn)顩r和開發(fā)特征可以形成 四 大發(fā)展板塊。 城中 板塊 城中板塊南到沿河路 、北接 天門山路 、 西至長江沿線 、東到 弋江路 。是蕪湖 市的傳統(tǒng)中心。該區(qū)域以 住宅、 商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目為主，住宅多為高層豪宅， 代表性項(xiàng)目有世茂 濱江花園、 左岸生活社區(qū) 、僑鴻國際 等諸多項(xiàng)目。 價(jià)格在 4300 元 8000 元之間 。 樓盤檔次 高檔 中高檔 均價(jià) 5500 元以上 5000元以下 物業(yè)形態(tài) 住宅、 商業(yè)、寫字樓 住宅 主力戶型 住宅 901 商業(yè) 25— 70平米、寫字樓敞開式 三房兩廳 110 平米以上 消費(fèi)群體 全市居民，投資戶居多。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工 社區(qū)規(guī)模 中盤為主，以 5— 10萬平米項(xiàng)目居多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 弋江區(qū) 板塊 南部板塊主要指 沿江路 以南大大部區(qū)域。 北依青弋江，西臨長江，南濱漳河，東至荊山河 。 弋江區(qū)地處蕪湖市城 市發(fā)展中心區(qū)域 。該區(qū)域住宅、商業(yè)以沿江邊發(fā)展速度較快，形成了具有代表性的 中 高檔樓盤如長江長現(xiàn)代城 、中央城等 諸多樓盤。 樓盤檔次 高 檔 中低檔 均價(jià) 5500 元以上 5000 元以下 物業(yè)形態(tài) 高層、商業(yè) 、寫字樓 多層 、小高層 主力戶型 三房兩廳 70— 120 平米 兩房兩廳 100平米以下 消費(fèi)群體 以本 地 板塊消費(fèi)人群為主， 外商消費(fèi)為輔， 多為傳統(tǒng)居民 社區(qū)規(guī)模 中、小 為 主，以 3— 50平米項(xiàng)目居多 鳩江 區(qū) 板塊 鳩江區(qū)位于蕪湖市東北部，西臨長江，是蕪湖市所轄四區(qū)之一，交通便利，自然資源豐富，經(jīng)濟(jì)地理 位置優(yōu)越，下轄灣里、官陡、清水、四褐山、裕溪口五個(gè)街道辦事處，總?cè)丝? 萬，面積 232 平方公里，區(qū)域跨越長江南北兩岸，境內(nèi)長江岸線長 公里 。 該區(qū)域以 工業(yè)區(qū) 為主 ，區(qū)境內(nèi)有國家級(jí)蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、朱家橋外貿(mào)碼頭，跨越境內(nèi)的蕪湖長江大橋、蕪寧高速公路、蕪合高速公路、蕪杭高速公路和 205 國道在境內(nèi)交匯。使鳩江區(qū)成為人流、物流、信息流的通道，成為對(duì)外開放的一片熱土。 “褐山攬勝 ”、 “官陡門大捷 ”、 “三國古戰(zhàn)場遺址 ”等現(xiàn)代的和歷史的景觀成為一道絢麗多姿的旅游風(fēng)景線。 具有代表性的住宅有 北城水岸、鳳凰城 系列樓 盤 、信德翡翠灣等 隨著房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展形成了一批開發(fā)規(guī)模較大的樓盤 ， 現(xiàn)階段住宅均價(jià)在 2930 元