【正文】 盤所處的位置及環(huán)境要好，配套、物業(yè)管理等必須齊備。 市場(chǎng)分析： 大連地產(chǎn)發(fā)展的二個(gè)階段：（2000年）：2000年之前，大連房地產(chǎn)正處于市場(chǎng)啟蒙階段，大多數(shù)的發(fā)展商都認(rèn)為，只要把房子蓋起來了，就一定可以賣得出去。市場(chǎng)無序且產(chǎn)品品質(zhì)差，類型單一，只要前人有賣得好的，就一窩蜂跟風(fēng)。2000年，海昌欣城的出現(xiàn)，以“大連國際性城市樣板生活社區(qū)”的高起點(diǎn)，項(xiàng)目的規(guī)劃、園林、配套、物業(yè)管理等皆標(biāo)榜與國際同步，一時(shí)間，大連的消費(fèi)者為之蜂擁而至，創(chuàng)下了一個(gè)半月消化近500套的市場(chǎng)奇跡。這一階段的另一個(gè)代表作是星海人家，一出手即以“生態(tài)住宅十大標(biāo)準(zhǔn)”沖擊市場(chǎng)，也取得了相當(dāng)出色的銷售業(yè)績。至始之后，青云林海、新希望花園、弘基書香園等皆以較高的性能價(jià)格比入市，一時(shí)間，大連市場(chǎng)的產(chǎn)品素質(zhì)大為改觀，有了質(zhì)的飛躍。 營銷階段（2001年）：隨著2000年幾個(gè)大盤的急速消化，到了2001年，大多數(shù)樓盤明顯感到了銷售的壓力。這一年，大連市場(chǎng)又一次出現(xiàn)了“領(lǐng)頭羊”。4月中旬，清華園搶“半年零首付”推出市場(chǎng)，不久，海昌欣城先“減負(fù)運(yùn)動(dòng)”入市，促使二期銷售得到了良好的啟動(dòng)，再一次實(shí)現(xiàn)一個(gè)月完成200余套的佳績。此后，星海人家的9萬元家電贈(zèng)送，（近期更推出投籃中大獎(jiǎng)，最高獎(jiǎng)高達(dá)8折），天河新苑的試住，更不要說各式各樣的公關(guān)活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、促銷措施涌現(xiàn)市場(chǎng)，可謂是“各顯神通”。不僅如此，各樓盤在廣告投入、廣告出品，推廣渠道的組合等方面都有了長足的進(jìn)步。 大連樓盤的開發(fā)模式分析： 暢銷樓盤共有特征:1) 規(guī)模較大，占地為10萬平方米左右；2) 優(yōu)越的地理?xiàng)l件（環(huán)境、交通）；3) 綜合質(zhì)素較佳；4) 發(fā)展商品牌；5) 大規(guī)模宣傳投入。 整體市場(chǎng)開發(fā)模式分析：性價(jià)比高中低文化（內(nèi)涵）中低高 如上圖所示，按銷售力的兩種組成要素，即性價(jià)比與文化（內(nèi)涵）價(jià)值兩個(gè)指標(biāo)，以及高、中、低三個(gè)水平層次，分為不同的房地產(chǎn)模式。 審視大連房地產(chǎn)市場(chǎng)，各大暢銷樓盤以較高性價(jià)比價(jià)值低文化（內(nèi)涵）價(jià)值為主流，則意味著大連的發(fā)展商仍停留在滿足人對(duì)居住的基本需求上，不同之處，只在于舒適與更舒適的關(guān)系，沒有出現(xiàn)質(zhì)上的飛躍。 品牌時(shí)代的到來：：品牌時(shí)代的核心特征是對(duì)人的關(guān)注，即對(duì)目標(biāo)客戶群的需求與欲望的關(guān)注與滿足。美國著名社會(huì)心理學(xué)家馬斯洛認(rèn)為，人的需求分五個(gè)層次，即生理需要、安全需要、社會(huì)需要、尊重需要、自我實(shí)現(xiàn)需要。人類的需要是從低層次向高層次依次提出來的，對(duì)住宅的需求更是如此，開始只是有個(gè)落腳的地方，隨后是擴(kuò)大居住面積、提高住宅質(zhì)量，當(dāng)這些生理需要得到基本滿足后，要求全面提高住宅總體水平，追求住宅的文化品位和綠色環(huán)境品位，不令要住得舒適，還要住得“有身份”和“有文化”。因此，品牌時(shí)代的樓盤必須符合目標(biāo)消費(fèi)者更高層次的需求。在品牌時(shí)代，人的消費(fèi)觀念呈現(xiàn)多元化狀態(tài)。這種多元化狀態(tài)對(duì)發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，也是機(jī)會(huì)。挑戰(zhàn)在于滿足這種多元化的需求絕非容易之事，機(jī)會(huì)在于多元化需求為優(yōu)秀者謀取更大的利益提供了前提和基礎(chǔ)。 麗景春天的開發(fā)模式分析：性價(jià)比高中低文化（內(nèi)涵）低中高 如圖所示，麗景春天的開發(fā)模式是：高性價(jià)比高文化價(jià)值闡釋：目前，大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)，競爭異常激烈，必然出現(xiàn)兩種情況：一方面，相當(dāng)部分的住宅空置——不一定是由于開發(fā)水平低，往往是由于沒有個(gè)性，沒有特色，不能在短期內(nèi)高度吸引市場(chǎng)的注意力；另一方面，真正的好項(xiàng)目越來越搶手——不僅開發(fā)水平高，而且有充分的個(gè)性和特色，能使有限的市場(chǎng)關(guān)注集中在項(xiàng)目上。究其原因，是因?yàn)榻裉斓姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)上，市場(chǎng)決勝的關(guān)鍵因素不僅僅在于開發(fā)水平的高低，諸如規(guī)劃水平、建筑質(zhì)量、營銷推廣水平等。這樣一些要素已成為了指定動(dòng)作，已不是決勝的關(guān)鍵。這一類產(chǎn)品，在大連比比皆是，包括當(dāng)年的暢銷樓盤。未來的暢銷樓盤，不僅基于較高的綜合素質(zhì)，但是建立在社區(qū)個(gè)性與特色空間的營造上，必須建立項(xiàng)目獨(dú)特、鮮明的魅力所在：——建立獨(dú)具特色的項(xiàng)目核心概念；——構(gòu)筑支撐這一核心概念的產(chǎn)品與服務(wù)體系；——樹立社區(qū)品牌形象，使業(yè)主擁有歸屬感與認(rèn)同感。一、 核心概念的提純： 核心概念的提出：浪漫主題社區(qū) 核心概念的全程闡釋： 浪漫的涵義：浪漫，是社會(huì)上使用頻率相當(dāng)高的詞語。平常我們所指的浪漫，通常是指情侶之間的交流，諸如：燭光晚餐、送花等，這僅僅是“浪漫”的一個(gè)表征，這亦是從狹義上的理解。眾所周知，浪漫一詞來自英名Romantique的譯名而使用的。這就意味著，我們?cè)谑褂盟鼇砻枋瞿撤N品性時(shí)，已經(jīng)注入了西方通行的涵義。西方的浪漫有著以下的意義功能：一是，富有傳奇特征的，冒險(xiǎn)的、別出心裁的；二是，展現(xiàn)飽滿的激情，對(duì)夢(mèng)幻的愛好，對(duì)理想的憧憬，以及對(duì)自然的神秘。基于以上的理解，衍生出浪漫精神、浪漫主義等詞匯，在文學(xué)、音樂等領(lǐng)域被應(yīng)用廣泛。中國人的浪漫品性受自然風(fēng)土的滋育，社會(huì)風(fēng)尚的激發(fā)，哲學(xué)思想的浸潤，具有深厚的人文內(nèi)涵。他們不是為浪漫而浪漫，而是想達(dá)到一種理想的生活境界，讓自己的人生閃爍出應(yīng)有的光輝。因此，在中國人心目中，浪漫的生活同樣具有深厚的文化內(nèi)涵，將其總結(jié)，包括兩個(gè)層面：一方面，在于超越社會(huì)的約束，走向更廣闊的天地，讓個(gè)性得到自由而充分的展現(xiàn)，讓生活充滿愉悅而瀟灑的情趣；另一方面，追求的是遠(yuǎn)離塵囂的清靜，隨意自娛的田園般的閑適這樣一種境界，以此消遣人生的煩惱，達(dá)到精神的平衡，情感是溫和的而不是熱烈的，幾乎看不到激情的奔涌傾瀉，大都被淡化在超然的曠達(dá)之中。 知性階層心目中的浪漫：追求什么樣的浪漫生活，和追求者的個(gè)性性格有著密切的關(guān)系。通過前期的市場(chǎng)調(diào)查可明確，對(duì)于年青的知性階層，錢是第一要求，而浪漫是第二需求。 在麗景春天，知性階層有著自身的個(gè)性特征，在上文已有闡述，在此不再贅述。在此基礎(chǔ)上，我司經(jīng)提煉得出知性階層心目中浪漫的特征：A. 喚醒人生——宣揚(yáng)個(gè)性的解放與自由，提倡人掙脫現(xiàn)實(shí)的制約，實(shí)現(xiàn)自我。B. 崇尚情感——重視人的主觀感受和內(nèi)心體驗(yàn)，禮贊充滿感情的生活，放任感情的宣泄。C. 憧憬理想——幻想美好、新奇又富有刺激的人生，而無視理性，蔑棄現(xiàn)實(shí)，痛恨平庸。D. 向往自然——把大自然看成是一個(gè)全新的世界，追求象征人與自然和諧的牧歌般的生活。E. 情感交流——人的社會(huì)性的體現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人與人之間的和諧相融。以上的特征均體現(xiàn)著浪漫的終極目的：讓人充分地發(fā)展自己，追求美好的生活，創(chuàng)造一個(gè)色彩斑瀾、充滿意義的人生。 浪漫對(duì)知性階層是推動(dòng)力： 對(duì)于知性階層來說，浪漫不僅是生活方式的一種體現(xiàn)，更是人生的推動(dòng)力。l 在浪漫的推動(dòng)下，全面地發(fā)展自己，獲得一種主體精神，能動(dòng)地創(chuàng)造理想的生活。l 在浪漫地推動(dòng)下，充滿激情地去不斷創(chuàng)造精神文明，在創(chuàng)造中重新找回自己，體味人生真正的美好。l 緊張的生活節(jié)奏使人簡直自顧不暇，仿佛正在逐漸喪失自己。來一點(diǎn)悠閑中自適，在瀟灑中自得，把自己安頓在支配生活的位置上，讓自己的個(gè)性得到充分的展現(xiàn)。l 現(xiàn)代社會(huì)人與人之間的隔膜似乎愈來愈大，在浪漫的推動(dòng)下，人與人不再僅僅為了利益而相處，而是追求在生活中和諧相處，平等中互助，友善中關(guān)懷。 浪漫對(duì)麗景春天的意義：從上文對(duì)開發(fā)模式的分析可知，能夠?qū)a(chǎn)品與客戶的情感追求有機(jī)地結(jié)合，方為房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的最高境界。正是出于此種考慮，在洞悉知性階層在理性與感性上的需求與欲望后，提煉出麗景春天的核心概念——浪漫。浪漫是麗景春天所倡導(dǎo)并創(chuàng)造的生活空間與生活氛圍， 是知性階層向往的生活方式。通過浪漫地提出，建立客戶對(duì)麗景春天的歸屬感與認(rèn)同感，從而形成市場(chǎng)的熱勢(shì)，尤其是知性階層追捧的銷售勢(shì)能，創(chuàng)造良好地銷售業(yè)績。 浪漫在麗景春天的體現(xiàn)：浪漫是一種理念，是對(duì)理想主義與完美主義的不懈追求；浪漫是一種氛圍，平等，和諧，友善、互助是人文環(huán)境的集中體現(xiàn)；浪漫是一種心境，自信、豪放、活潑，展示知性階層對(duì)人生、對(duì)事業(yè)抱著積極、樂觀的態(tài)度，有強(qiáng)烈的渴望，執(zhí)著的追求；浪漫是一種細(xì)節(jié)，是對(duì)人性化的高度關(guān)注。在麗景春天，從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、會(huì)所配置、物業(yè)管理等方方面面都詮譯著浪漫的內(nèi)涵與精髓。 浪漫對(duì)于發(fā)展商的現(xiàn)實(shí)意義：鑒于大連地產(chǎn)市場(chǎng)趨于高度競爭狀態(tài)，若麗景春天仍舊一昧地強(qiáng)調(diào)同比競爭難以脫穎而出，故必須有一個(gè)強(qiáng)有力的核心概念率先導(dǎo)入市場(chǎng)，搶先占據(jù)目標(biāo)客戶群的心理區(qū)位。浪漫的概念導(dǎo)入，對(duì)于美辰地產(chǎn)作為一個(gè)尚不知名的發(fā)展商，以全新的開發(fā)模式與經(jīng)營理念、與眾不同的高姿態(tài)入市，有利于企業(yè)及項(xiàng)目形象的塑造與提升。在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中，也乏此類例子。當(dāng)年的廣州奧林匹克花園正是以首創(chuàng)的“運(yùn)動(dòng)概念”，得以在市場(chǎng)競爭白熱化的洛溪版塊一馬當(dāng)先，突破麗江花園、碧桂園、洛溪新城等超大規(guī)模樓盤的防線，取得令人矚目的銷售業(yè)績。銷售力提升