【正文】 ， 加快社區(qū)的整體發(fā)展速度。 1998 年 6 月 ,我們在“銀龍小區(qū)”的銷售方案中引入了區(qū)內(nèi)其它先進樓盤的先進營銷方法，策劃在營銷廣告宣傳中投入大量資金和人力、物力，來達到“廣而告知”的效果。 1998 年 7 月，我把做好的“銀龍小區(qū)”開發(fā)策劃方案交給遇安公司，得到了公司領導層一致通過。 在經(jīng)過近 4 個月的準備之后， 1998 年 10月，遇安公司開始按我們的策劃方案著手銀龍小區(qū)的開發(fā)建設。 利用北海工行作為投資合作伙件和把待開發(fā)的房地產(chǎn)項目定位為綜合性的商務小區(qū)是我們策劃成功的關鍵。這兩點關鍵是 北海房地產(chǎn)以前的開發(fā)中沒有涉及到的。這樣的做法所取得的成果事后得到了證明。 由于各項準備工作充分得當， 1999 年 3 月，開發(fā)項目在開盤后，立刻吸引了北海許多市民的關注，商品房板塊的銷售勢頭非常火爆，短短兩三個月就完成了 80%的銷售額，收回了投資， 4 個月后，所開發(fā)的樓盤全部銷售完畢。同時開發(fā)商也通過這個項目的成功宣傳，在北海房地產(chǎn)市場上樹立起公司良好的品牌形象。 解 釋： 北?！般y龍小區(qū)”項目策劃案是遇安房地產(chǎn)公司在異地房地產(chǎn)市場的初次投資，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，本項目的諸多條件限制以 及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的背景，要靠常規(guī)方式操作，是不可能取得較好效果的，因而精心的策劃工作將變得更為重要了。 一、根據(jù)組合法來降低投資風險。所謂組合法是指把不同的商務內(nèi)容組合為一體，或把不同的商務過程組合為一個完整的商務過程。被北海房地產(chǎn)市場追捧的“天和花園”是和北海市建委一起綜合開發(fā)的，在裝葺一新后已基本售罄。我們認為，建設地塊與合作者的選取是項目運作的關鍵，同時也是此項目的市場切入點，因為本次開發(fā)項目是北海遇安公司的“投石問路”，其前期資金投入較少，項目規(guī)模也較小，（一般中小型項目的前期投入為 250萬 元500 萬元之間，而該項目的前期投入只有 100 萬元左右），想用它來展開各項業(yè)務是遠遠不夠的，加之其樓盤規(guī)模不大，利潤有限，因而要通過尋找別的開發(fā)商合作開發(fā)也不大可能。在這樣的情況下，經(jīng)反復考慮，我將項目的突破點定在建設地塊和合作者的選擇上，經(jīng)多次飛毅營銷策劃工作室 —— 飛越時空，成就不凡策劃； 毅力永恒，演繹風云市場 智慧創(chuàng)造價值，恒心鑄就偉業(yè) 對比選擇，最后決定利用北海市工行所擁有的土地為開發(fā)地塊，并與其合作進行定向開發(fā)。所以，找合作單位合資項目，毫無疑問的，是給自己，也是給對方上了一份保險，也多了一份希望。 二、運用重點法開發(fā)綜合性的商務小區(qū)。策劃的最有價值的步驟就是創(chuàng)新，使某一決策點發(fā)生較大的 變化，產(chǎn)生優(yōu)勢，進而帶動整個決策環(huán)突顯優(yōu)勢。 1997 年，位于南寧市長湖路的中鼎溫馨家園在建成了綜合性的商務小區(qū)后，開盤第一期在一個月內(nèi)銷售一空，二期工程也有大部分期房被客戶預定。我將銀龍小區(qū)按不同建筑要求，劃分為兩個板塊進行開發(fā)，即集資房板塊建設與商品房開發(fā)板塊，這兩個板塊同時開工建設，同時完成推盤，但在戶型設計為建設規(guī)劃格式上區(qū)別對待，再通過集資房板塊的建成入住的市場人氣來帶動商品房板塊的開盤勢頭，并利用集資房入住戶的宣傳效應，來推動商品房的銷售進程。這樣經(jīng)過兩個不同開發(fā)板塊的互相推動，互相比較而產(chǎn)生的效 果，加上適應的廣告宣傳，順利達到開發(fā)商的預期銷售目的。因此，將銀龍小區(qū)策劃成為綜合性的商務小區(qū)填補了北海房地產(chǎn)無商務小區(qū)的空白，更符合了市民對新品質(zhì)的要求。今后在開發(fā)新的樓盤，若引入此方法，會是一個好的突破口。 三、利用實證法展示園林綠化及先進電子商務化設施。實證法多用于市場營銷領域，即用實際的、讓消費者看得見的功能效果來證實產(chǎn)品的優(yōu)越性。廣西很多樓盤都引用了此項新觀念，均受到當?shù)厥忻竦那嗖A。在北海，運作得比較成功的存量資本自救項目有東方花園，這個占地 168畝的土地，作為一個注重綠色生態(tài)小區(qū)環(huán)境建設 ，展現(xiàn)東方文化和歐陸風情相結合的小區(qū)，小區(qū)從推出伊始便獲當?shù)厥袌稣J同，現(xiàn)在小區(qū) 160 多幢別墅已銷售了九成，基本上大功告成，成為了對北海城市綠色景觀及先進電子商務化設施有貢獻的高尚住宅區(qū)。我們在銀龍小區(qū)建設上處處引入先進的理念，確保它的出現(xiàn)給廣大消費者耳目一“新”的感覺。在建筑物布局上，我們大膽為待開發(fā)的銀龍小區(qū)引入住宅小區(qū)建設與社區(qū)發(fā)展規(guī)劃相結合的建設理念，而引入這種理念達到了以下幾個目的：通過小區(qū)發(fā)展提高生活社區(qū)的服務功能，加快社區(qū)的整體發(fā)展速度，同時社區(qū)環(huán)境的優(yōu)化，將對住宅小區(qū)的持續(xù)利用和價值提升都起到 不可估量的作用。同時也啟示了其他開發(fā)商，在開發(fā)新的樓盤也應該引入園林綠化及先進電子商務化設施，這樣，會受到廣大市民的歡迎。 四、實施移植法引入廣西先進房地產(chǎn)營銷廣告的經(jīng)驗。移植法是把先進地區(qū)的新興項目（或商務形式）照搬到后進地區(qū)去；把成熟的產(chǎn)業(yè)理念、原理、方法等應用于新的產(chǎn)業(yè)設計思路中。我們借以廣西優(yōu)秀樓盤“金灣花城”、“南國商城”、“陽光花園”、“東方明珠” 等諸多項目先進的營銷方法，均在營銷廣告宣傳中投入大量資金和人力、物力，其結果是，一方面北海市場消費者認同并接受了銀龍小區(qū)房地產(chǎn)廣告，拿著廣告宣 傳資料去購買銀龍小區(qū)商品房已成為不爭的事實；另一方面，開發(fā)商遇安公司既獲得了較高的經(jīng)濟利益又宣傳了企業(yè)品牌形象；第三方面，憑借廣告的拉動，給投資購房群體營造了升值空間，促進了房子銷售。因此，好樓盤就要引進優(yōu)秀樓盤先進的營銷理念才能獲取更大的利潤空間。 正因為我們采取了行之有效的房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新法則，打響了在欠發(fā)達地區(qū)異地開發(fā)房地產(chǎn)的品牌。到 1999 年底，“銀龍小區(qū)”銷售一空，除給國家上交稅款 2000 萬元外，遇安公司還獲得了 5000 萬的盈利。 飛毅營銷策劃工作室 —— 飛越時空，成就不凡策劃； 毅力永恒，演繹風云市場 智慧創(chuàng)造價值，恒心鑄就偉業(yè) 商理一 題 目：影樓廣告策劃四法則 來 源：原慧哲于 2000 年以策劃人的身份，通過策劃南寧市“金枝玉葉”婚紗影樓并操作該項目后，所得出的方法。 應 用：對婚紗影樓在大城市進行市場開發(fā)與推廣有參考作用。 內(nèi) 容： 在婚紗攝影激烈的競爭中，南寧市婚紗影樓的產(chǎn)品日益出現(xiàn)了“同質(zhì)化”的傾向，許多婚紗影樓不但具有同樣多的優(yōu)點，而且常常具有完全相同的優(yōu)點。商場如戰(zhàn)場，在戰(zhàn)場上，失敗意味著死亡，而在商場上，失敗即意味著另一種意義上的死亡：破產(chǎn)或倒閉。 2000年，我受南寧市“金枝玉葉”婚紗影樓的委托，對其婚紗影樓的推廣作了全程的策劃。在策劃過程當中，我們充分運用了 廣告策劃四法則，使該婚紗影樓在新人眼中留下了獨特的印象。 作為策劃人，我們自然可以從多方面去構思婚紗影樓的推廣，如影樓的婚紗種類、妝容樣式、攝影風格、背景和品位等等。但我認為，婚紗影樓要想獲得成功和長遠發(fā)展、提高自身競爭力，必須有獨特的廣告策劃法則，包括：一、開業(yè)促銷法；二、異業(yè)聯(lián)盟法；三、做“秀”接單法；四、隱性促銷法。 解 釋： 生意好的影樓往往是那些性格很“外向”的影樓，它們共同的特點是：促銷活動頻繁、宣傳花樣百出，讓人眼花繚亂、目不暇接，而往往是這些影樓，雖不一定在當?shù)丶夹g最好，卻讓新 人們最終留下了深刻的印象，創(chuàng)造了本地區(qū)最好的業(yè)績。在現(xiàn)代營銷學中亦在不斷強調(diào)，酒好也怕巷子深。富有創(chuàng)意的行銷策劃活動，往往能夠帶給影樓非常好的收益，并在當?shù)禺a(chǎn)生非常大的影響力，為影樓日后的發(fā)展打下良好的基礎。 一、開業(yè)促銷法。所謂開業(yè)促銷法，顧名思義，就是在影樓開業(yè)期間以低廉且實惠的價格引吸大量顧客來此消費的方法。柳州市的“夢中情人”婚紗影樓就是采取了開業(yè)促銷法，在開業(yè)后，給予新人們大幅度的優(yōu)惠，獲得了新人們的注意，為“夢中情人”婚紗影樓打開柳州市場創(chuàng)造了一個良好的開端。我們引用了這一做法，將原來的“ 金枝玉葉”影樓重新裝修一翻，并增加了更多樣式的婚紗、背景及先進的攝影器材和技術后，于 2000 年 5 月開張