【正文】 的開發(fā)必須使用以下四法則：第一、策略創(chuàng)新法；第二、營銷理念創(chuàng)新法；第三、產(chǎn)品創(chuàng)新法；第四、服務策劃略創(chuàng)新法。窮山避嶺的山地如何開發(fā)，這成了令大自然置業(yè)有限公司頭痛的問題。要想取得更大的經(jīng)濟利益，就要運用“影樓廣告策劃四法則”，并以謙虛的心態(tài)去學習它、實踐它、最終掌握它，以達到在激烈的影樓競爭中運籌帷幄、決勝千里，獲得你所夢想的成功！南寧市“金枝玉葉”婚紗影樓經(jīng)我策劃并實際操作后，營業(yè)額已達到每年200 萬，并在同行中占領了重要的地位 。在實踐操作過程中，我們感覺到隱性促銷最大優(yōu)點是宣傳的隱蔽性，讓競爭對手難以了解我們影樓的動向，于是也就難以進行有針對性的攻擊策略，而且在經(jīng)營中，隨著客人基數(shù)的不斷擴大，隱性促銷發(fā)揮的作用也越來越大。隱性促銷法是通過向原有的客戶繼續(xù)做宣傳的促銷方法，這是一些上檔次、上規(guī)模的影樓采用的方法。僅做“秀”的第一天，收取新人的拍照訂金就達到了上萬元。 三、做“秀”接單法。南寧市永恒婚紗攝影影樓與國際品牌雅芳（中國）化妝品公司采用了異業(yè)聯(lián)盟法，在朝陽廣場聯(lián)合做促銷活動時宣傳道：凡是到永恒影樓拍婚紗照的顧客均可以 68折的優(yōu)惠購買該品牌的化妝品；此大型企業(yè)與名牌化妝品的聯(lián)手，大大吸引了當?shù)厥忻竦淖⒁饬ΑＫ晕覀冋J為，重新開業(yè)的好處是在眾多新人和同行的面前，可處于進可攻、退可守的境地，因為既可以低價位吸引大量客源，同時又可以表示本影樓并不是在做低價位攪亂市場，而是因為開業(yè)做促銷而已。所謂開業(yè)促銷法，顧名思義，就是在影樓開業(yè)期間以低廉且實惠的價格引吸大量顧客來此消費的方法。 解 釋： 生意好的影樓往往是那些性格很“外向”的影樓，它們共同的特點是：促銷活動頻繁、宣傳花樣百出，讓人眼花繚亂、目不暇接，而往往是這些影樓，雖不一定在當?shù)丶夹g最好，卻讓新 人們最終留下了深刻的印象，創(chuàng)造了本地區(qū)最好的業(yè)績。 2000年，我受南寧市“金枝玉葉”婚紗影樓的委托，對其婚紗影樓的推廣作了全程的策劃。 飛毅營銷策劃工作室 —— 飛越時空，成就不凡策劃； 毅力永恒，演繹風云市場 智慧創(chuàng)造價值，恒心鑄就偉業(yè) 商理一 題 目：影樓廣告策劃四法則 來 源：原慧哲于 2000 年以策劃人的身份，通過策劃南寧市“金枝玉葉”婚紗影樓并操作該項目后，所得出的方法。我們借以廣西優(yōu)秀樓盤“金灣花城”、“南國商城”、“陽光花園”、“東方明珠” 等諸多項目先進的營銷方法，均在營銷廣告宣傳中投入大量資金和人力、物力，其結(jié)果是，一方面北海市場消費者認同并接受了銀龍小區(qū)房地產(chǎn)廣告，拿著廣告宣 傳資料去購買銀龍小區(qū)商品房已成為不爭的事實；另一方面，開發(fā)商遇安公司既獲得了較高的經(jīng)濟利益又宣傳了企業(yè)品牌形象；第三方面，憑借廣告的拉動，給投資購房群體營造了升值空間，促進了房子銷售。在建筑物布局上，我們大膽為待開發(fā)的銀龍小區(qū)引入住宅小區(qū)建設與社區(qū)發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合的建設理念，而引入這種理念達到了以下幾個目的：通過小區(qū)發(fā)展提高生活社區(qū)的服務功能，加快社區(qū)的整體發(fā)展速度，同時社區(qū)環(huán)境的優(yōu)化，將對住宅小區(qū)的持續(xù)利用和價值提升都起到 不可估量的作用。實證法多用于市場營銷領域，即用實際的、讓消費者看得見的功能效果來證實產(chǎn)品的優(yōu)越性。這樣經(jīng)過兩個不同開發(fā)板塊的互相推動，互相比較而產(chǎn)生的效 果，加上適應的廣告宣傳，順利達到開發(fā)商的預期銷售目的。 二、運用重點法開發(fā)綜合性的商務小區(qū)。被北海房地產(chǎn)市場追捧的“天和花園”是和北海市建委一起綜合開發(fā)的，在裝葺一新后已基本售罄。同時開發(fā)商也通過這個項目的成功宣傳，在北海房地產(chǎn)市場上樹立起公司良好的品牌形象。 利用北海工行作為投資合作伙件和把待開發(fā)的房地產(chǎn)項目定位為綜合性的商務小區(qū)是我們策劃成功的關鍵。 同時，我們還利用了實證法將園林綠化及先進電子商務化設施運用到“銀龍小區(qū)”的開發(fā)建設中，使“銀龍小區(qū)”小區(qū)的綠化率達到 35%；并將先進電子商務化設施運用到小區(qū)內(nèi)，以提高小區(qū)的社區(qū)服務功能， 加快社區(qū)的整體發(fā)展速度。在經(jīng)過仔細與周密的討論之后，我們與北海市工商銀行的合同也順利地簽訂了下來。 本以為這事會頗費周折，可令我沒想到的是各單位對此項目都很有興趣，有兩家單位甚至還提出如果我們的工程質(zhì)量和規(guī)劃設計都令人滿意的話，那么在我們商品房板塊的建設資金和樓盤銷售上將予以幫助?；谶@種思路，再加上多年來我對房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃經(jīng)驗，將對“銀龍小區(qū)”的創(chuàng)新開發(fā)的思路記錄如下：一是根據(jù)組合法來降低投資風險；二是運用重點法開發(fā)綜合性的商務小區(qū)；三是利用實證法展示園林綠化及先進電子商務化設施；四是實施移植法引入廣西先進房地產(chǎn)的經(jīng)驗。由于第一板塊是完全利用單位的集資房款來投資建設，所以開發(fā)商可以有充足的資金來運作第二塊（商品房部份）的建設，并在投資額到達全部投資量的 25%時，便可向銀行申請在建工程抵押貨款。由于這些客觀情況的存在，許多原有的常規(guī)樓盤策劃方法在此時都派不上用場， 很多較好的創(chuàng)意也因資金和時間等條件的限制而擱淺。首先，北海房市經(jīng)過九十年代中期的大起大落后，許多投資者對房地產(chǎn)類的投資都心有余悸，雖然從 1995 年起，廣西、北海市政府開始重點扶持房地產(chǎn)市 場，但要出現(xiàn)大的反彈還要待以時日，特別是想在短期內(nèi)通過一兩個項目來恢復市場“溫度”還不太現(xiàn)實。當我以主策劃人員的身份，開始對該項目進行市場調(diào)查前，遇安公司老總特別向我提了三個要求：一是本次投資，該公司是本著“投石問路”的精神進行的，因而項目投資和建設規(guī)模不宜太大；二是這次開發(fā)投資是公司在異地房地產(chǎn)市場的“搶灘戰(zhàn)”，由于市場環(huán)境陌生，投資風險不言而喻，因此在策劃時，一定要找到一條能最大限度降解風險的路子；三是要求通過這個項目的運作，樹立起本企業(yè)的招 牌，為今后更大的項目開發(fā)打下良好的基礎。由于這種原因，每一個房地產(chǎn)投資開發(fā)商在投資前都要運用各方渠道與各種手段，尋找準確的市場切入點，精密的謀劃每一個運作步驟。當時北海的房地產(chǎn)處于低谷期，眾多的空置房和爛尾樓，仿佛大潮退去后的泡沫。 1993 年開始的全國宏觀經(jīng)濟調(diào)控對北海是泰山壓頂?shù)囊粨?，北海從此成了一個被房地產(chǎn)套牢的城市。房地產(chǎn)開發(fā)投資是一種高風險、高回報的商務活動，在其投資開發(fā)過程中，充滿了風險和不確定因素。 案 例： 在 1998 年初，我所在的南寧三贏房地產(chǎn)經(jīng)紀公司公司接受遇安房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托，對其在北海市場首次開發(fā)的項目 銀龍小區(qū)進行全程策劃。 通過近一個月的市場調(diào)研工作，我開始對北海房市有了更深一步的了解，同時也發(fā)現(xiàn)如按上述幾點要求來操作此項目，并不是一個容易解決的問題。其三，由于本次策劃的樓盤項目不是大盤規(guī)劃，就其規(guī)模與利潤而言，想找別的開發(fā)商合資開發(fā)是不可能的。當看完這個信息后，剎時，一個全新的創(chuàng)意躍進了我的腦海：如果有這樣一個單位，儲備有條件合適的地塊，又想為職工集資建房，那么我們的開發(fā)商可以跟這個單位協(xié)商，與之進行合作，實施定向開發(fā)，即開 發(fā)商在妥善處理的土地使用權問題后，把項目分為兩塊運作，第一塊為單位職工的集資房，第二塊為商品房開發(fā)，兩個板塊的項目同時動工同時推盤。對于當時正處于低谷的北海房地產(chǎn)市場，我們利用合作的形式來開發(fā)投資，很大程度上降低了開發(fā)成本，減小開發(fā)商的風險。我則與公司其它策劃人員根據(jù)北海近天靠海的獨特優(yōu)勢，規(guī)劃設定銀龍小區(qū)的功能設施。最后是由于合作單位性質(zhì)為金融機構，因而在今后我們開發(fā)過程中，較容易得到資金上的支持，這樣就可以免去我們在融資中間環(huán)節(jié)的各種手續(xù)，有利于建設項目的順利發(fā)展。其理由是： 周邊整體的居住環(huán)境成熟之后，必然對商業(yè)物業(yè)有較大的需求， 留作一部分發(fā)展商業(yè)項目有利于獲取較好利潤； 底層臨近道路，噪音及灰塵的污染較大，把外部房子留作發(fā)展商業(yè)是技術上的要求； 由于項目本身也需要一定的商業(yè)服務項目，如小超市．藥店等 ,用以彌補由于項目距市中心較遠 ,對日常生活所帶來的不便；從市場實踐來看，發(fā)展住宅有較大的市場空間，風險較低，開發(fā)的可靠性較強、風險較低。 在經(jīng)過近 4 個月的準備之后， 1998 年 10月，遇安公司開始按我們的策劃方案著手銀龍小區(qū)的開發(fā)建設。 由于各項準備工作