【正文】 功的關鍵。 1998 年 7 月，我把做好的“銀龍小區(qū)”開發(fā)策劃方案交給遇安公司，得到了公司領導層一致通過。 同時，我們還利用了實證法將園林綠化及先進電子商務化設施運用到“銀龍小區(qū)”的開發(fā)建設中，使“銀龍小區(qū)”小區(qū)的綠化率達到 35%；并將先進電子商務化設施運用到小區(qū)內(nèi)，以提高小區(qū)的社區(qū)服務功能， 加快社區(qū)的整體發(fā)展速度。所謂商住小區(qū)的含義，就是在本項目的底部沿街部分留作商業(yè)鋪面，其余則按純住宅發(fā)展。在經(jīng)過仔細與周密的討論之后，我們與北海市工商銀行的合同也順利地簽訂了下來。其中原因有四點：首先由于其土地地處北海市新開發(fā)區(qū)內(nèi)，是今后北海市政府投資的熱點地區(qū)，地塊區(qū)位升值潛力巨大；其二該地塊是銀行通過轉(zhuǎn)讓得來的商住性質(zhì)用地，這樣優(yōu)越的權(quán)屬條件使我們在土地使用權(quán)獲取上省去了許多麻煩；其三，此地塊周邊已有兩個 1995 年后建成的單位宿舍區(qū)，因而其區(qū)域的基礎配套設施較為齊全，不需要我們在基礎設施建設上加大投資，加之這兩個宿舍區(qū)住宅樓建筑外觀較普通，又歷經(jīng)多年未翻新，那么當我們的新型小區(qū)建成后，自然會在人們 視覺上產(chǎn)生強烈的對比效應。 本以為這事會頗費周折，可令我沒想到的是各單位對此項目都很有興趣，有兩家單位甚至還提出如果我們的工程質(zhì)量和規(guī)劃設計都令人滿意的話，那么在我們商品房板塊的建設資金和樓盤銷售上將予以幫助。 1998 年 4 月，我迅速發(fā)動公關部人員，下到北海市幾個經(jīng)濟效益較好又符合策劃要求的單位中去，就項目開發(fā)意向與單位的有關人員交換意見，根據(jù)組合法來降低投資風險?；谶@種思路，再加上多年來我對房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃經(jīng)驗，將對“銀龍小區(qū)”的創(chuàng)新開發(fā)的思路記錄如下：一是根據(jù)組合法來降低投資風險；二是運用重點法開發(fā)綜合性的商務小區(qū)；三是利用實證法展示園林綠化及先進電子商務化設施；四是實施移植法引入廣西先進房地產(chǎn)的經(jīng)驗。 我斷定，這個消息無疑對銀龍小區(qū)項目的開發(fā)提供了一個 很好的開端。由于第一板塊是完全利用單位的集資房款來投資建設，所以開發(fā)商可以有充足的資金來運作第二塊（商品房部份）的建設，并在投資額到達全部投資量的 25%時，便可向銀行申請在建工程抵押貨款。 正在我苦苦求索，而一籌莫展之際，突然一條房地產(chǎn)信息引起了我的注意，這個信息是有關全國房改房分配于 1999 年底全部結(jié)束，今后隨著住房制度改革的深化，開發(fā)商開發(fā)的經(jīng)濟適用房和單位全額集資建房將成為住房市場的主流。由于這些客觀情況的存在，許多原有的常規(guī)樓盤策劃方法在此時都派不上用場， 很多較好的創(chuàng)意也因資金和時間等條件的限制而擱淺。但這些都是我們難以做到的。首先，北海房市經(jīng)過九十年代中期的大起大落后，許多投資者對房地產(chǎn)類的投資都心有余悸，雖然從 1995 年起，廣西、北海市政府開始重點扶持房地產(chǎn)市 場，但要出現(xiàn)大的反彈還要待以時日，特別是想在短期內(nèi)通過一兩個項目來恢復市場“溫度”還不太現(xiàn)實。那么，我們派專業(yè)人員對其投資項目展開市場評估調(diào)查，如結(jié)果顯示該項目可行。當我以主策劃人員的身份，開始對該項目進行市場調(diào)查前，遇安公司老總特別向我提了三個要求：一是本次投資，該公司是本著“投石問路”的精神進行的，因而項目投資和建設規(guī)模不宜太大；二是這次開發(fā)投資是公司在異地房地產(chǎn)市場的“搶灘戰(zhàn)”，由于市場環(huán)境陌生，投資風險不言而喻，因此在策劃時，一定要找到一條能最大限度降解風險的路子；三是要求通過這個項目的運作，樹立起本企業(yè)的招 牌，為今后更大的項目開發(fā)打下良好的基礎。 我們開始策劃了“銀龍小區(qū)”具體的操作方案和運作程序，采取了四種創(chuàng)意方法：一是根據(jù)組合法來降低投資風險；二是運用重點法開發(fā)綜合性的商務小區(qū)；三是利用實證法展示園林綠化及先進電子商務化設施；四是實施移植法引入廣西先進房地產(chǎn)的經(jīng)驗。由于這種原因，每一個房地產(chǎn)投資開發(fā)商在投資前都要運用各方渠道與各種手段，尋找準確的市場切入點，精密的謀劃每一個運作步驟。而此時開發(fā)商如何找到開發(fā)北海房地產(chǎn)的切入點呢？ 在此情況下，開發(fā)策劃房地產(chǎn)的主要思路和操作過程如下：運用組合法、重點法、實證法、移植法四 ***本關鍵字已替換 ***則來進行房地產(chǎn)開發(fā)的策劃 。當時北海的房地產(chǎn)處于低谷期，眾多的空置房和爛尾樓，仿佛大潮退去后的泡沫。飛毅營銷策劃工作室 —— 飛越時空，成就不凡策劃； 毅力永恒，演繹風云市場 智慧創(chuàng)造價值，恒心鑄就偉業(yè) 北海“銀龍小區(qū)”開發(fā)策劃案 對于房地產(chǎn)界說來，廣西北海始終是個熱門話題。 1993 年開始的全國宏觀經(jīng)濟調(diào)控對北海是泰山壓頂?shù)囊粨?，北海從此成了一個被房地產(chǎn)套牢的城市?？上н@種泡沫不像沙灘上的泡沫那樣轉(zhuǎn)瞬即逝，而成為城市發(fā)展失衡的刺眼證明。房地產(chǎn)開發(fā)投資是一種高風險、高回報的商務活動，在其投資開發(fā)過程中，充滿了風險和不確定因素。只有這樣才能保證投資過程中有效的規(guī)避風險，獲取最大的投資效果。 案 例： 在 1998 年初，我所在的南寧三贏房地產(chǎn)經(jīng)紀公司公司接受遇安房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托，對其在北海市場首次開發(fā)的項目 銀龍小區(qū)進行全程策劃。當開發(fā)商發(fā)現(xiàn)一個地區(qū)市場有投資機會，并預計此機會將帶來較好的收益時，他一般會委托專業(yè)評估機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供專業(yè)幫助。 通過近一個月的市場調(diào)研工作，我開始對北海房市有了更深一步的了解，同時也發(fā)現(xiàn)如按上述幾點要求來操作此項目，并不是一個容易解決的問題。其二，當前北海市人居住房觀念還是以占天占地的自建房或別墅為主，要想引入小區(qū)式居住潮流就必須要有大量的前期資金注入，先通過媒體的反復宣傳，營造出一個廣告氛圍，再通過各種市場培育手段經(jīng)過一段時間加以強化，然后才能拋出新的居住理念。其三，由于本次策劃的樓盤項目不是大盤規(guī)劃，就其規(guī)模與利潤而言，想找別的開發(fā)商合資開發(fā)是不可能的。就這樣時間一天天的過去，可我的項目策劃依然未取得突飛毅營銷策劃工作室 —— 飛越時空，成就不凡策劃； 毅力永恒，演繹風云市場 智慧創(chuàng)造價值，恒心鑄就偉業(yè) 破性的進展。當看完這個信息后，剎時，一個全新的創(chuàng)意躍進了我的腦海：如果有這樣一個單位，儲備有條件合適的地塊，又想為職工集資建房，那么我們的開發(fā)商可以跟這個單位協(xié)商，與之進行合作，實施定向開發(fā)，即開 發(fā)商在妥善處理的土地使用權(quán)問題后，把項目分為兩塊運作，第一塊為單位職工的集資房，第二塊為商品房開發(fā)，兩個板塊的項目同時動工同時推盤。如此循環(huán)往復，就可以在轉(zhuǎn)嫁投資風險的基礎上，充分調(diào)動各方資金，完成開發(fā)項目建設，并在樓盤銷售時，由第一板塊的入住人氣效應帶動第二板塊的樓盤銷售。對于當時正處于低谷的北海房地產(chǎn)市場，我們利用合作的形式來開發(fā)投資，很大程度上降低了開發(fā)成本，減小開發(fā)商的風險。 當這個策劃草案一提出，立刻得到遇安公司決策層的一致贊同，要求我立刻開始制定具體的策劃方案和資金預算表，并盡快實施。我則與公司其它策劃人員根據(jù)北海近天靠海的獨特優(yōu)勢，規(guī)劃設定銀龍小區(qū)的功能設施。很快，二個星期的時間，我們找到了七家愿意與我們合作的單位，通過對這幾家單位各方面情況的對比評估 ，最后選定北海市工商銀行為合作伙伴，并將其在北海市新開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地做為項目發(fā)展地塊。最后是由于合作單位性質(zhì)為金融機構(gòu)，因而在今后我們開發(fā)過程中，較容易得到資金上的支持，這樣就可以免去我們在融資中間環(huán)節(jié)的各種手續(xù)，有利于建設項目的順利發(fā)展。 1998 年 5 月，根據(jù)我們的分析以及北海當?shù)厥袌龅那闆r，運用重點法將此項目策劃開飛毅營銷策劃工作室 —— 飛越時空，成就不凡策劃； 毅力永恒，演繹風云市場 智慧創(chuàng)造價值，恒心鑄就偉業(yè) 發(fā)成綜合性的商務小區(qū)。其理由是： 周邊整體的居住環(huán)境成熟之后，必然對商業(yè)物業(yè)有較大的需求， 留作一部分發(fā)展商業(yè)項目有利于獲取較好利潤； 底層臨近道路，噪音及灰塵的污染較大，把外部房子留作發(fā)展商業(yè)是技術上的要求； 由于項目本身也需要一定的商業(yè)服務項目，如小超市．藥店等 ,