花伴里營(yíng)銷策劃推廣方案-文庫(kù)吧
2025-01-06 12:11 本頁面
【正文】 工程進(jìn)度80%大體已建出交付日期一期07年3月 二期07年10月主力戶型80130㎡配套設(shè)施超市等銷售進(jìn)度一期基本告謦,二期剛開始交通狀況1路公交車付款方式按揭／ 一次性／廣告媒體DM 網(wǎng)絡(luò)TV 廣告牌等優(yōu)勢(shì)分析框架結(jié)構(gòu)，底層架空，設(shè)計(jì)新穎，安防到位，社區(qū)有循環(huán)水景觀，前方有“人工湖”劣勢(shì)分析整體項(xiàng)目地勢(shì)偏低緊靠流沙河畔朝向不好，西曬嚴(yán)重地理位置相對(duì)市區(qū)其它項(xiàng)目比較偏遠(yuǎn)購(gòu)房群體來源當(dāng)?shù)氐木用穸嘁恍┢渌菘h和外來養(yǎng)老投資的相對(duì)上一點(diǎn)小結(jié): 通過以上表格顯示,樓盤的整體產(chǎn)品戶型集中在中大戶型,除此之外小區(qū)有循環(huán)水景和人工湖,樓盤的整體賣點(diǎn)主要也在循環(huán)水景景觀和人工湖。不足之處是房子朝向和地理位置偏遠(yuǎn)。 正元麗水景苑項(xiàng)目名稱正元麗水景苑開發(fā)商正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售均價(jià) 1400元/平方米銷售電話2152183認(rèn)購(gòu)日期 06. 公開發(fā)售 規(guī)劃戶數(shù)1000多套物業(yè)費(fèi) 綠化率 50%以上廣告媒體 DM單 戶外廣告工程進(jìn)度 基本都封頂交付日期主力戶型150180輔助戶型 100120優(yōu)勢(shì)分析 價(jià)格優(yōu)勢(shì),周邊配套齊全,公園,學(xué)校,未來的中心會(huì)所和超市劣勢(shì)分析,5公里付款方式 一次性 98折 按揭99折購(gòu)房群體來源 當(dāng)?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位 外來的東北投資者 海南投資者小結(jié):通過以上分析,可以看出整體銷售已經(jīng)告謦,銷售率達(dá)到70%以上,項(xiàng)目的整體買點(diǎn)在于價(jià)格策略。消費(fèi)群體主要來自當(dāng)?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位以及外來的東北投資者團(tuán)購(gòu) 、 海南投資者。 (二)綜合比較分析 通過以上數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，發(fā)現(xiàn)目前景洪市的地產(chǎn)十分活躍，在短短的幾年，地產(chǎn)開發(fā)投資從開發(fā)量到面積在不同時(shí)間段在逐步增長(zhǎng)，各個(gè)社區(qū)都有自己不同的特色但有同質(zhì)化現(xiàn)象。戶型面積由先前的大戶型到現(xiàn)在的經(jīng)典小戶型，面積主要集中80140平方米左右,價(jià)格上由以前的9001400元/平方米到現(xiàn)在的14002000元/平方米。但是在大批地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁進(jìn)市場(chǎng)的同時(shí)也帶來了許多市場(chǎng)壓力，地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)處于“賣方市場(chǎng)”的產(chǎn)品同質(zhì)化，面對(duì)這樣的市場(chǎng)，我們要在市場(chǎng)有立足之地，就必須注重產(chǎn)品差異化和個(gè)性化，細(xì)分市場(chǎng)，開發(fā)對(duì)路產(chǎn)品，力爭(zhēng)做到產(chǎn)品獨(dú)特性，只有這樣，才能在市場(chǎng)上有一席之地。而我們現(xiàn)在不論在區(qū)域地段還是在社區(qū)整體規(guī)劃以及建筑產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上,都是領(lǐng)先的,唯一的就是工程進(jìn)度太慢。我們又是什么?三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì): （Strenth） 項(xiàng)目在景洪西區(qū)片區(qū)屬于黃金地段——地段優(yōu)勢(shì)； 本案開發(fā)規(guī)模較大,可產(chǎn)生較多資源共享——資源優(yōu)勢(shì)； 景洪市區(qū)內(nèi)大規(guī)模高檔住宅小區(qū)——規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 有過成功開發(fā)案例,社會(huì)知名度,有品牌影響——品牌優(yōu)勢(shì)； 景觀建筑和諧統(tǒng)一移步換景園中有園——景觀優(yōu)勢(shì)； 圍合式封閉社區(qū)將高尚的品味強(qiáng)調(diào)私密性——產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)； 社區(qū)集休閑廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)、園藝、超市、建筑為一體——配套優(yōu)勢(shì)； 社區(qū)主要以現(xiàn)代建筑與民族風(fēng)情完美結(jié)合——建筑優(yōu)勢(shì)； 小區(qū)組團(tuán)式綠化主題——規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)：（Weekness） 周邊外環(huán)境較差，項(xiàng)目緊鄰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)； 樓市活躍，競(jìng)爭(zhēng)激烈，要突圍需樹立樓盤個(gè)性。 機(jī)會(huì)點(diǎn)：（Opportunity） 城市目前開發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費(fèi)氣候； 區(qū)域未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀,發(fā)展空間大； 市場(chǎng)逐步成熟和完善，發(fā)展商和置業(yè)者日趨理性； 旅游帶動(dòng)城市發(fā)展,地產(chǎn)是城市發(fā)展不可缺少的一部分。威脅點(diǎn)：（Threat） 周邊住宅供應(yīng)量都將不斷的上升，市場(chǎng)的壓力很大； 大盤競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案迭出,客源分流概率加大； 邊緣轄區(qū)地產(chǎn)的開發(fā),勢(shì)必流失一部分消費(fèi)群體； 整個(gè)市區(qū)的閑散空地多，開發(fā)量大，后期競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)激烈。我們?cè)谀抢?定 位 篇一、項(xiàng)目定位(一)本項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位本項(xiàng)目高檔、新生活生態(tài)花園社區(qū) 【定位釋義】一個(gè)有生活品味，有生活情趣——悠閑的、充滿人文氣息的家園，在形象上、規(guī)模上就超越了對(duì)手，超越了以往。高檔: 強(qiáng)調(diào)居住的生活環(huán)境、生活方式、生活態(tài)度改變，將單純的居住上升到一種高層次、多元化的生活新生活: 強(qiáng)調(diào)規(guī)劃新，規(guī)模新，環(huán)境新,建筑新和全新的生活方式（二）本項(xiàng)目功能定位本項(xiàng)目是集“現(xiàn)代居家、消費(fèi)自助”于一身的都市白金社區(qū)【定位支撐】★ “高檔新生活生態(tài)花園社區(qū)”的形象定位，人性化的建筑符號(hào)裝飾，營(yíng)造的“高檔居住”格調(diào)★ 特殊的區(qū)域優(yōu)勢(shì)★ “業(yè)主VIP消費(fèi)模式”的建立和“星級(jí)物業(yè)管理模式”（三）本項(xiàng)目產(chǎn)品定位具有高端文明，提供開放、自助生活服務(wù)配套，“自由、實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)效”的現(xiàn)代都市主義品位戶型【產(chǎn)品支撐】★ 主力戶型為品位戶型，簡(jiǎn)約、自由、實(shí)用★ “現(xiàn)代主義”則表達(dá)本產(chǎn)品定位更符合居家潮流、更著重體現(xiàn)人性化空間設(shè)計(jì)理念我們的目標(biāo)在那里?二、目標(biāo)客戶掃描(一)、目標(biāo)客戶定位多層和公寓住宅:目標(biāo)消費(fèi)者為: 市區(qū)行政單位政府官員及白領(lǐng)高級(jí)打工者個(gè)體工商戶和有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè)者一部分二次置業(yè)者和農(nóng)場(chǎng)富主臨近景洪市購(gòu)房落戶者在景洪做生意的外地人部分投資客戶高層住宅:目標(biāo)消費(fèi)者為:私人老板 外來旅游投資者 傣族人家(二)目標(biāo)客戶描述u 家人團(tuán)聚，改善居住環(huán)境；提升自己的身份和地位；交通方便，離自己?jiǎn)挝徊惶h(yuǎn)，易于打理自己的業(yè)務(wù)u 追求生活品味，提升居住格調(diào)；通過改善居住環(huán)境，提高自己的社會(huì)地位與身份，另外可以考慮用于投資目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)房心理分析u 區(qū)域環(huán)境和區(qū)域開發(fā)u 發(fā)展前景和升值潛力u 高品質(zhì)的樓盤個(gè)性(三)目標(biāo)客戶區(qū)域分析 在行政事業(yè)單位任職的中年領(lǐng)導(dǎo) 考慮孩子將來上學(xué)的中產(chǎn)階級(jí) 收入較高的私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體工商戶 為養(yǎng)老做準(zhǔn)備將要退休的老干部支持以上目標(biāo)客戶的理由:項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)和目前市場(chǎng)情況和現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)客戶的總結(jié) 我們?cè)撛趺崔k?我們的辦法是什么?基于以上分析我司做出一下安排:銷 售 策 略 篇一、推廣周期 試銷階段(2006年12月—2007年4月) 公開銷售階段(2007年4月—2007年5月) 強(qiáng)銷階段(2007年5月—2007年11月) 穩(wěn)步階段(2007年11月—2007年3月) 清盤階段(2008年3月—2008年5月)二、訴求范圍
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