【正文】 工程進(jìn)度80%大體已建出交付日期一期07年3月 二期07年10月主力戶型80130㎡配套設(shè)施超市等銷售進(jìn)度一期基本告謦,二期剛開始交通狀況1路公交車付款方式按揭／ 一次性／廣告媒體DM 網(wǎng)絡(luò)TV 廣告牌等優(yōu)勢分析框架結(jié)構(gòu)，底層架空，設(shè)計新穎，安防到位，社區(qū)有循環(huán)水景觀，前方有“人工湖”劣勢分析整體項目地勢偏低緊靠流沙河畔朝向不好，西曬嚴(yán)重地理位置相對市區(qū)其它項目比較偏遠(yuǎn)購房群體來源當(dāng)?shù)氐木用穸嘁恍┢渌菘h和外來養(yǎng)老投資的相對上一點小結(jié): 通過以上表格顯示,樓盤的整體產(chǎn)品戶型集中在中大戶型,除此之外小區(qū)有循環(huán)水景和人工湖,樓盤的整體賣點主要也在循環(huán)水景景觀和人工湖。不足之處是房子朝向和地理位置偏遠(yuǎn)。 正元麗水景苑項目名稱正元麗水景苑開發(fā)商正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售均價 1400元/平方米銷售電話2152183認(rèn)購日期 06. 公開發(fā)售 規(guī)劃戶數(shù)1000多套物業(yè)費 綠化率 50%以上廣告媒體 DM單 戶外廣告工程進(jìn)度 基本都封頂交付日期主力戶型150180輔助戶型 100120優(yōu)勢分析 價格優(yōu)勢,周邊配套齊全,公園,學(xué)校,未來的中心會所和超市劣勢分析,5公里付款方式 一次性 98折 按揭99折購房群體來源 當(dāng)?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位 外來的東北投資者 海南投資者小結(jié):通過以上分析,可以看出整體銷售已經(jīng)告謦,銷售率達(dá)到70%以上,項目的整體買點在于價格策略。消費群體主要來自當(dāng)?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位以及外來的東北投資者團(tuán)購 、 海南投資者。 (二)綜合比較分析 通過以上數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析，發(fā)現(xiàn)目前景洪市的地產(chǎn)十分活躍，在短短的幾年，地產(chǎn)開發(fā)投資從開發(fā)量到面積在不同時間段在逐步增長，各個社區(qū)都有自己不同的特色但有同質(zhì)化現(xiàn)象。戶型面積由先前的大戶型到現(xiàn)在的經(jīng)典小戶型，面積主要集中80140平方米左右,價格上由以前的9001400元/平方米到現(xiàn)在的14002000元/平方米。但是在大批地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁進(jìn)市場的同時也帶來了許多市場壓力，地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)處于“賣方市場”的產(chǎn)品同質(zhì)化，面對這樣的市場，我們要在市場有立足之地，就必須注重產(chǎn)品差異化和個性化，細(xì)分市場，開發(fā)對路產(chǎn)品，力爭做到產(chǎn)品獨特性，只有這樣，才能在市場上有一席之地。而我們現(xiàn)在不論在區(qū)域地段還是在社區(qū)整體規(guī)劃以及建筑產(chǎn)品的設(shè)計上,都是領(lǐng)先的,唯一的就是工程進(jìn)度太慢。我們又是什么?三、項目SWOT分析優(yōu)勢: （Strenth） 項目在景洪西區(qū)片區(qū)屬于黃金地段——地段優(yōu)勢； 本案開發(fā)規(guī)模較大,可產(chǎn)生較多資源共享——資源優(yōu)勢； 景洪市區(qū)內(nèi)大規(guī)模高檔住宅小區(qū)——規(guī)模優(yōu)勢； 有過成功開發(fā)案例,社會知名度,有品牌影響——品牌優(yōu)勢； 景觀建筑和諧統(tǒng)一移步換景園中有園——景觀優(yōu)勢； 圍合式封閉社區(qū)將高尚的品味強(qiáng)調(diào)私密性——產(chǎn)品優(yōu)勢； 社區(qū)集休閑廣場、運動、園藝、超市、建筑為一體——配套優(yōu)勢； 社區(qū)主要以現(xiàn)代建筑與民族風(fēng)情完美結(jié)合——建筑優(yōu)勢； 小區(qū)組團(tuán)式綠化主題——規(guī)劃優(yōu)勢。劣勢：（Weekness） 周邊外環(huán)境較差，項目緊鄰農(nóng)貿(mào)市場； 樓市活躍，競爭激烈，要突圍需樹立樓盤個性。 機(jī)會點：（Opportunity） 城市目前開發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費氣候； 區(qū)域未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀,發(fā)展空間大； 市場逐步成熟和完善，發(fā)展商和置業(yè)者日趨理性； 旅游帶動城市發(fā)展,地產(chǎn)是城市發(fā)展不可缺少的一部分。威脅點：（Threat） 周邊住宅供應(yīng)量都將不斷的上升，市場的壓力很大； 大盤競爭個案迭出,客源分流概率加大； 邊緣轄區(qū)地產(chǎn)的開發(fā),勢必流失一部分消費群體； 整個市區(qū)的閑散空地多，開發(fā)量大，后期競爭將會激烈。我們在那里?定 位 篇一、項目定位(一)本項目市場形象定位本項目高檔、新生活生態(tài)花園社區(qū) 【定位釋義】一個有生活品味，有生活情趣——悠閑的、充滿人文氣息的家園，在形象上、規(guī)模上就超越了對手，超越了以往。高檔: 強(qiáng)調(diào)居住的生活環(huán)境、生活方式、生活態(tài)度改變，將單純的居住上升到一種高層次、多元化的生活新生活: 強(qiáng)調(diào)規(guī)劃新，規(guī)模新，環(huán)境新,建筑新和全新的生活方式（二）本項目功能定位本項目是集“現(xiàn)代居家、消費自助”于一身的都市白金社區(qū)【定位支撐】★ “高檔新生活生態(tài)花園社區(qū)”的形象定位，人性化的建筑符號裝飾，營造的“高檔居住”格調(diào)★ 特殊的區(qū)域優(yōu)勢★ “業(yè)主VIP消費模式”的建立和“星級物業(yè)管理模式”（三）本項目產(chǎn)品定位具有高端文明，提供開放、自助生活服務(wù)配套，“自由、實用、實惠、實效”的現(xiàn)代都市主義品位戶型【產(chǎn)品支撐】★ 主力戶型為品位戶型，簡約、自由、實用★ “現(xiàn)代主義”則表達(dá)本產(chǎn)品定位更符合居家潮流、更著重體現(xiàn)人性化空間設(shè)計理念我們的目標(biāo)在那里?二、目標(biāo)客戶掃描(一)、目標(biāo)客戶定位多層和公寓住宅:目標(biāo)消費者為: 市區(qū)行政單位政府官員及白領(lǐng)高級打工者個體工商戶和有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè)者一部分二次置業(yè)者和農(nóng)場富主臨近景洪市購房落戶者在景洪做生意的外地人部分投資客戶高層住宅:目標(biāo)消費者為:私人老板 外來旅游投資者 傣族人家(二)目標(biāo)客戶描述u 家人團(tuán)聚，改善居住環(huán)境；提升自己的身份和地位；交通方便，離自己單位不太遠(yuǎn)，易于打理自己的業(yè)務(wù)u 追求生活品味，提升居住格調(diào)；通過改善居住環(huán)境，提高自己的社會地位與身份，另外可以考慮用于投資目標(biāo)消費群購房心理分析u 區(qū)域環(huán)境和區(qū)域開發(fā)u 發(fā)展前景和升值潛力u 高品質(zhì)的樓盤個性(三)目標(biāo)客戶區(qū)域分析 在行政事業(yè)單位任職的中年領(lǐng)導(dǎo) 考慮孩子將來上學(xué)的中產(chǎn)階級 收入較高的私營業(yè)主及個體工商戶 為養(yǎng)老做準(zhǔn)備將要退休的老干部支持以上目標(biāo)客戶的理由:項目的自身優(yōu)勢和目前市場情況和現(xiàn)在認(rèn)購客戶的總結(jié) 我們該怎么辦?我們的辦法是什么?基于以上分析我司做出一下安排:銷 售 策 略 篇一、推廣周期 試銷階段(2006年12月—2007年4月) 公開銷售階段(2007年4月—2007年5月) 強(qiáng)銷階段(2007年5月—2007年11月) 穩(wěn)步階段(2007年11月—2007年3月) 清盤階段(2008年3月—2008年5月)二、訴求范圍