北江明珠營(yíng)銷推廣方案(doc24)-營(yíng)銷策劃-文庫(kù)吧
2025-07-11 01:09 本頁(yè)面
【正文】 推廣經(jīng)驗(yàn)的實(shí)干家進(jìn)行實(shí)地考察后診斷，最終的結(jié)論是：我們項(xiàng)目不缺乏優(yōu)點(diǎn)賣點(diǎn)，反而是優(yōu)點(diǎn)賣點(diǎn)太多。但是，沒有或者是沒有推出極其突出、獨(dú)特的賣點(diǎn)，這就是造成當(dāng)前困境的主要原因。所以，出現(xiàn)“處處都行，但無(wú)一精通”的尷尬境地，這樣一來(lái)，反而讓客戶不會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生深刻的印象從而促進(jìn)銷售，所以我們的策略就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一 個(gè)更詳細(xì)、更理性、更明確的定位，采取“突破一點(diǎn)，帶動(dòng)全面”的戰(zhàn)略，從而確立項(xiàng)目市場(chǎng)的差異化，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度。同時(shí)又能使“北江明珠 冠城尊府”的推廣口號(hào)落到實(shí)處，讓市場(chǎng)、讓客戶能清清楚楚看到北江明珠“冠”在那里？“尊”在那里？“高檔”在那里？綜觀項(xiàng)目 中國(guó)最大 的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 22 頁(yè) 的各項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)，我們一致認(rèn)為，更能吸引市場(chǎng)眼球的，客戶不能一眼看得明白，了解得透徹的應(yīng)該是項(xiàng)目的后天優(yōu)勢(shì) —— 星級(jí)配套，星級(jí)酒店式服務(wù)和我們要營(yíng)造的一個(gè)星級(jí)尊貴生活社區(qū)！讓業(yè)主認(rèn)識(shí)到選擇北江明珠，是體現(xiàn)個(gè)人尊貴身份的選擇。所以我們可以借助四星級(jí)酒店這個(gè)實(shí)物載體，讓 市場(chǎng)確立北江明珠是一個(gè)星級(jí)的高檔尊貴社區(qū)形象，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，以點(diǎn)帶面，打造項(xiàng)目的形象。所以，我們把項(xiàng)目重新具體定位為： 清遠(yuǎn)核心價(jià)值區(qū)內(nèi) 首家星級(jí)尊貴豪宅 為了更全面更具體的詮釋這個(gè)概念，讓“星級(jí)”落到實(shí)處，我們確立以下支撐星級(jí)概念的分賣點(diǎn)： 星級(jí)大堂 星級(jí)會(huì)所 星級(jí)物管 星級(jí)配套 對(duì)分賣點(diǎn)的具體詮釋，在以下的具體戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行的時(shí)候，我們分別予以詳述。 四、 入市時(shí)機(jī)及姿態(tài) ? 項(xiàng)目銷售條件完全具備為最佳入市時(shí)機(jī)。 ? 銷售前期部分推廣到位，提出的核心概念在市場(chǎng)上已經(jīng)產(chǎn)生了一定的知名度為入市的先決條件。 ? 可以采 取淡市造市策略。（如果入市的時(shí)候，是一般意義上的強(qiáng)市，人人都選擇在這一階段入市，那我們的廣告推廣可能淹沒在大家都 中國(guó)最大 的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 22 頁(yè) 在推廣的山海中，或者說(shuō)得到同樣的效果需要更多的時(shí)間和精力；如果在一般意義上的弱市，可能會(huì)形成一枝獨(dú)秀的局面，達(dá)到推廣上的四兩撥千斤的效果從而實(shí)現(xiàn)即定的銷售目標(biāo)，盡快脫離戰(zhàn)場(chǎng)。） ? 盡早入市可以在銷售高峰期到來(lái)的時(shí)候進(jìn)行預(yù)熱。 ? 開盤時(shí)間初步?jīng)Q定在 2020 年 8 月 16 日。（結(jié)合天氣等做適當(dāng)調(diào)整） 五、 銷售節(jié)奏 銷售節(jié)奏對(duì)一個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，執(zhí)行方法就是人為制造熱銷現(xiàn)象，讓有從眾心理的客戶有緊迫感，讓他沒有 太多的時(shí)間和空間來(lái)選擇。最終達(dá)到全部銷售的目的。 一 7 月 30 日前推出第一批單位（ 10 批）認(rèn)購(gòu)籌號(hào)登記 發(fā)展商推出僅有的超值單位（建議 A1 戶型高中低各 1 套、 A2 戶型低層3 套、 B1 戶型低層 1 套、 B2 戶型低層單位 3 套，分別為： A1（ 124） A2（ 1 13） B1（ 7） B2（ 14）這樣一來(lái)，一方面可以讓不同喜好的客戶有全面的選擇，但另一方面是選擇的空間不多，同時(shí)傳達(dá)其他的房號(hào)稀缺的消息制造緊迫感，促進(jìn)成交。同時(shí)實(shí)際的情況可現(xiàn)場(chǎng)靈活調(diào)整。） 二 約 8 月 15 日加推出第二批單位（ 15） 發(fā)展商推出最靚的單 位（發(fā)展商保留的最好的房號(hào)推出 市場(chǎng)） 六、銷售目標(biāo) 中國(guó)最大 的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 22 頁(yè) 優(yōu)良的銷售業(yè)績(jī)，除了人為的主觀因素以外，最終的結(jié)果是取決于樓盤的本身和發(fā)展商支持，如：工程進(jìn)度和形象、示范單位的檔次和形象、售樓現(xiàn)場(chǎng)的包裝、營(yíng)銷推廣資金的準(zhǔn)備等。相對(duì)目前的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目處于交通要道，樓盤的進(jìn)度一目了然，按照正常進(jìn)度，因?yàn)轫?xiàng)目可以時(shí)刻被關(guān)注，在心理因素上本身就顯得相對(duì)較慢，如果再出現(xiàn)一些意外的事故，就會(huì)非?？浯蟮南魅跏袌?chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心，影響客戶對(duì)發(fā)展商的看法。事實(shí)上，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，越君豪庭有 50%的客戶就是因?yàn)槠浒l(fā)展商 來(lái)自香港才增加了信心采取了行動(dòng)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，來(lái)自香港就意味著發(fā)展商的實(shí)力雄厚，不會(huì)出現(xiàn)資金不足而后力不繼的情況，所以越君豪庭在項(xiàng)目開始的時(shí)候就顯得底氣十足。因此當(dāng)前我們的重要任務(wù)就是盡可能恢復(fù)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心，以一種強(qiáng)者姿態(tài)重新入市，顯示出開發(fā)商過(guò)人實(shí)力，同時(shí)盡最大可能在開盤后銷售一炮打響，樹立口碑。 所以，制訂銷售任務(wù)要根據(jù)項(xiàng)目階段性的狀態(tài)和銷售推廣策略來(lái)分階段制訂。按照七月拿到銷售許可證、七月底樣板房到位（最好是新的營(yíng)銷中心到位、現(xiàn)場(chǎng)包裝到位）、 項(xiàng)目十月中旬封頂?shù)倪M(jìn)度計(jì)劃。我司初步厘定 以下銷售目標(biāo)： 營(yíng)銷時(shí)段 累計(jì)完成 ①正式開盤后三個(gè)月內(nèi)（預(yù)計(jì) 11 月中旬） 40%（ 39 套） ② 日 —— 春節(jié)前 70%（ 29 套） ③入伙前 90%（ 19 套） 七、價(jià)格策略 中國(guó)最大 的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 22 頁(yè) 肯定要走“ 低開高走”的價(jià)格策略，針對(duì)一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 越君豪庭起價(jià)比我們低，在某一種程度上形成了價(jià)格比北江明珠低的市場(chǎng)假象（也不完全排除客戶實(shí)際成交價(jià)格確實(shí)比我們低的可能性），結(jié)合前期市場(chǎng)的反映情況，我們建議以均價(jià) 2375 元 /平方米為基礎(chǔ)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。同時(shí)選取幾套（建議 10 套）作為叩開市場(chǎng)的先頭兵，低價(jià)入市，努力爭(zhēng)取在市場(chǎng)上形成北江明珠項(xiàng)目有很高的性價(jià)比的現(xiàn)象。在推出第二批房號(hào)時(shí)可以再做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 八、付款
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