【正文】 位已召然若揭，我們的項目是一個至高層次的項目：珠三角唯一具——高爾夫經(jīng)營商務(wù)旅游海外教育家電集成四大復合產(chǎn)業(yè)的 湖畔高爾夫國際皇家別墅居住領(lǐng)地n 與高爾夫經(jīng)營復合承傳高爾夫與生俱來的高貴氣質(zhì)；發(fā)揚高爾夫文化提升人的素質(zhì)，人的品味，人的本質(zhì)的潛移默化作用；開啟高爾夫精英居住會聚之門；提供高爾夫社交的交流平臺。n 與商務(wù)旅游復合著意打造珠三角NO1的高爾夫第一居住別墅區(qū)；盤活一期單位，發(fā)展二期商業(yè)，取得非住宅以外的商業(yè)價值和區(qū)域地位；實現(xiàn)奧園集團把商務(wù)旅游與地產(chǎn)的復合的又一成功案例；開啟美的集團向旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之路。n 與海外教育產(chǎn)業(yè)復合營造第一居所的先要條件；提升項目檔次的必要條件；締造美的集團領(lǐng)跑當?shù)亟逃a(chǎn)業(yè)的先駒。n 與家電集成復合把項目打造為高爾夫第一居所的先決條件；實現(xiàn)美的集團家電集成化領(lǐng)先構(gòu)想；開創(chuàng)奧園集團把家電集成化與地產(chǎn)的復合的先河；美的、奧園集團整體提升品牌價值和社會形象地位，聯(lián)手成為地產(chǎn)行業(yè)、家電行業(yè)的領(lǐng)跑者。項目與四大產(chǎn)業(yè)復合，正是基于市場趨勢與項目核心競爭力與高爾夫結(jié)合178。 順應(yīng)順德政府的發(fā)展戰(zhàn)略，通過項目與高爾夫經(jīng)營、商務(wù)旅游、海外教育、家電集成四大產(chǎn)業(yè)的復合，打造成政府對外開放、宣傳的窗口；178。 提升以高爾夫為核心，與旅游、教育、家電集成復合，將美的、奧園企業(yè)品牌打造成一張燙金的名片；178。 以高爾夫為核心，與其他產(chǎn)業(yè)復合，提升項目價值、地位，締造一個純粹的極具國際生活氣質(zhì)的皇家第一居所；178。 以高爾夫為核心硬件，配合人性化、高素質(zhì)、完善周到、細致體貼的貴族式服務(wù)，從軟件方面營造真正的國際皇家別墅生活；178。 以高爾夫為教育核心，點滴中滲透尊貴的文化氣質(zhì)和紳士的風度，從根本中熏陶人的素質(zhì)和血統(tǒng)的改造；178。 以高爾夫為文化核心，全方位多角度，從小培養(yǎng)孩子高爾夫的情操，培養(yǎng)新一代的順德人。四大產(chǎn)業(yè)與項目復合思路圖高爾夫核心基礎(chǔ)氣質(zhì)風度涵養(yǎng)修為國際生活第一居所商務(wù)旅游海外教育高爾夫經(jīng)營家電集成價值提升美的奧園國際社交圈國際運動國際教育實踐國際先進居住理念生活模式. 項目命名及形象定位湖畔高爾夫，成就皇者之氣美的奧園珠三角唯一具高爾夫經(jīng)營商務(wù)旅游海外教育家電集成四大復合產(chǎn)業(yè)的湖畔高爾夫別墅居住領(lǐng)地國際標準18洞，從第一洞到十八洞，每一洞都是一個超越。我們的高爾夫，建筑在湖畔，130萬的綠茵草地，散落四周的美麗湖泊，賞心悅目湖畔式高爾夫皇家別墅3. 項目診斷望、聞、問、切，是醫(yī)生診斷的必要手段。而對策略者而言，診斷一個項目，同樣需要望、聞、問、切。唯有如此，方能深入了解項目病癥，繼而對癥下藥，一舉切中病脈，以最恰當?shù)臓I銷推廣方法來達到最佳的銷售效果。讓我們重新回顧一下本項目：. 望. 病癥：現(xiàn)場硬件感觀差，產(chǎn)品落后；服務(wù)人員素質(zhì)參差；高爾夫會員層次混雜。n 會所、售樓部等外觀設(shè)計較落后，配套不齊全。n 一期產(chǎn)品年久失修，設(shè)計陳舊，花園雜草叢生。n 高爾夫球場欠缺維護，環(huán)境較差。n 人氣不足，服務(wù)人員素質(zhì)參差。n 高爾夫球會員層次混雜，未能顯示項目尊貴的感覺。. 藥方：在建設(shè)二期的同時，全面整改一期產(chǎn)品及原有配套；加強人員培訓；殷別會員級別；全力重點打造皇家尊榮服務(wù)。n 整改大門、會所、園林，拆除現(xiàn)有售樓部及體育館。增設(shè)現(xiàn)時主入口狀況n 修繕一期別墅外立面及私家花園，裝修洋房內(nèi)部結(jié)構(gòu)（包括公共部份）。一期物業(yè)花園現(xiàn)狀改善n 修繕高爾夫球場，改善整體環(huán)境，提高項目檔次。修整現(xiàn)時高爾夫球場綠草如蔭，生機盎然的高爾夫球場n 加強二期建設(shè)，在設(shè)計及配套上多下功夫，以達到珠三角NO1別墅水準。n 增加服務(wù)人員數(shù)量及提高人員素質(zhì)，令客戶從進入到離開，處處可感受到項目服務(wù)的高水平，享受到無微不至的服務(wù)照顧。培訓專業(yè)素質(zhì)強，形象好的球僮及服務(wù)人員n 加強會員制，對現(xiàn)有會員和將要加入的會員、一二期業(yè)主進行等級殷別，增加會員的自豪感和歸宿感。美的奧園國際高爾夫VIP貴賓銀卡VIP貴賓金卡美的奧園國際高爾夫 . 醫(yī)效：展示項目新形象，提高格調(diào)檔次，以全新面目示人。. 聞. 病癥：項目前期產(chǎn)權(quán)問題產(chǎn)生信譽危機，在順德負面影響大。. 藥方：通過美的及奧園的強強聯(lián)合品牌聲譽影響，并借助政府力量，覆蓋原有品牌形象，樹立新品牌。n 立刻拋棄“君蘭名邸”名稱、宣傳及包裝，將105國道上的指示標志更換為“美的奧園”，以全新形象面世。n 整合“美的”與“奧園”的品牌資源，在宣傳推廣及公關(guān)活動中凸現(xiàn)“美的”的產(chǎn)業(yè)實力、“奧園”的產(chǎn)品實力以及兩者兼有的售后服務(wù)實力、社會責任感，通過“誠信企業(yè)”的輻射力來增強消費者對項目的信心。n 借助政府力量，如將“美的奧園”項目納入北滘鎮(zhèn)發(fā)展房產(chǎn)、旅游、商務(wù)多元化的重點運營項目，以城市樣板工程的姿態(tài)，通過城市運營的概念，產(chǎn)生更大更強的社會影響。. 醫(yī)效：洗脫前期負面影響，樹立高起點品牌形象，確立項目價值噸位，為后期推廣作鋪墊。. 問. 病癥：產(chǎn)品可展示部份少，重新營造需時多日，外部存在一定競爭，欲脫穎而出非一時之功n 項目一期產(chǎn)品積壓，因其設(shè)計落后，對項目整體檔次及二期的推出存在一定阻力。n 目前產(chǎn)品特色性不足。 . 藥方：除完善項目軟硬件設(shè)施外，最重要的是整合資源，將高爾夫、商務(wù)、旅游、美的、奧園幾個元素最佳組合。n 將部分一期產(chǎn)品重新包裝成酒店公寓，創(chuàng)造家居一體化裝修樣板，可作為租賃、展示之用，盤活一期剩余貨量。通過租賃可以人脈傳播方式樹立項目口碑（可通過高爾夫、服務(wù)、配套享受等方面體現(xiàn)），并可作為展示“美的奧園”家居集成之用，推動“美的”與“奧園”產(chǎn)業(yè)多元化的同時，可達到宣傳項目作用。n 一期產(chǎn)品在租賃過程中得到盤活，從中提煉服務(wù)公寓概念，形成旺租氛圍，也其在后期的銷售作出了輔墊。n 舉行系列有針對性的公關(guān)活動，將商務(wù)旅游與高爾夫緊密聯(lián)動，如與旅游局聯(lián)辦高爾夫旅游，又如利用舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展會等，擴大輻射影響力，令項目成為珠三角商務(wù)旅游重要基地，從而將項目最大價值化。. 醫(yī)效；走出產(chǎn)品差異化道路，一期與二期銷售兩不誤，為“美的”“奧園”開辟多元化產(chǎn)業(yè)新環(huán)節(jié)。. 切 . 病癥：項目銷售時機滯后，客戶難以截留，地域限制客源。n 因產(chǎn)權(quán)移交問題，銷售至少在半年后方能進行，樹立形象、知名度需一定時間，而項目周邊眾多知名品牌樓盤林立（如花城碧桂園、半島碧桂園、佛山奧園等），客戶流失可能性較大。n 項目地處北滘鎮(zhèn)，地域知名度相對較低，難以吸引外區(qū)域客戶購買達到迅速消化項目的目的。. 藥方：從前期開始通過各類資源鋪展宣傳，通過特色定點行銷手段擴展客源。n 網(wǎng)絡(luò)營銷：“美的”企業(yè)合作伙伴、政府關(guān)系，“奧園”客戶資源（如“奧園會”）、中地行客戶資源（別墅樓盤客戶資源）、“君蘭高爾會”會員都是項目可利用的客戶網(wǎng)絡(luò)，可通過專人聯(lián)絡(luò)、短信、DM、公關(guān)活動等形式加以利用，在項目未正式開售前就建立一個龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)資源，令不僅成為項目的潛在客戶，也是項目的宣傳者。n 定向營銷：因順德專業(yè)市場集中，會展博覽業(yè)極其發(fā)達，而這些行業(yè)精項正是項目的主要目標消費者，因此可針對特定行業(yè)采取集中式營銷宣傳，如與會展中心設(shè)置長期展廳，免費為客商提供住宿，又如舉辦行業(yè)聯(lián)誼活動等，主要通過外展、公關(guān)活動形式來進行，以潛移默化的形式將項目高端形象滲入目標消費群中，從而迅速樹立知名度。. 醫(yī)效：最大利用