【正文】 設不能停留在傳統(tǒng)商業(yè)街的改造或擴建上，要有新的構思、新的創(chuàng)意，要有“傳統(tǒng)變現(xiàn)代、舊貌換新顏”的變化，不要簡單地繼承、重復，重在創(chuàng)新、重在發(fā)展，充分體現(xiàn)時代的要求和現(xiàn)實的消費需要。第三， 城市核心競爭力的創(chuàng)造者。創(chuàng)新購物廣場模式的長處在于整體優(yōu)勢。沒有整體優(yōu)勢就沒有強大的內(nèi)聚力和輻射力，不能成為市內(nèi)外顧客首選的購物場所，也就失去了商業(yè)街存在的意義。整體優(yōu)勢在于硬件與軟件的統(tǒng)一、經(jīng)營文化與經(jīng)營商品的結合、老街名店的優(yōu)秀傳統(tǒng)與現(xiàn)代營銷理念的融洽，而關鍵又在于重視和發(fā)揮城市流通力的作用。一個城市核心競爭力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即：競爭力＝生產(chǎn)力流通力在生產(chǎn)相對穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于1，不僅本地生產(chǎn)能力無法實現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力；如果流通力大于1，不僅可以彌補本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過促進內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補、組合配置，大大提高城市的輻射力和影響力。名列世界競爭力前茅的新加坡，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢，而在于強大的流通力。正如：我國的香港之所以成為國際大都會，被評為亞洲最佳商業(yè)城市，具有世界許多城市無法比擬的競爭力，也不在于生產(chǎn)的規(guī)模，而在于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達。因此，一個城市的發(fā)展，不僅要重視生產(chǎn)的發(fā)展，還必須重視對流通力的投入和培植。而流通力又取決于流通規(guī)模和營銷能力，即：流通力＝流通規(guī)模營銷能力流通規(guī)模是硬件，營銷能力是軟件，兩者是互為補充、互為條件的，只有兩者有機結合才能發(fā)揮流通在城市發(fā)展中的應有作用。創(chuàng)新購物廣場模式正是城市流通力的重要表現(xiàn)，不僅取決它的規(guī)模、結構、服務功能，更在于它的營銷能力，在于兩者的有機結合，才能發(fā)揮它的整體優(yōu)勢。第四， 為城市經(jīng)濟注入新的活力。創(chuàng)新購物廣場模式往往位于商店聚集之地，尤其在一些大城市的商業(yè)街，一條街集中幾個大型百貨店，導致重復經(jīng)營、定位雷同，不僅影響到整個商業(yè)街的優(yōu)勢發(fā)揮，也是商業(yè)街內(nèi)商家自身能否存在的關鍵。因此，擁有特色就顯得十分重要，特色就是要體現(xiàn)出個性，特色就是優(yōu)勢，特色就是商業(yè)的生命力。商店并不怕多，只怕重復雷同。對此，我司認為，在淄博引進全新的創(chuàng)新購物廣場模式，旨在創(chuàng)造項目的特色與個性，在一定程度上也是對整體城市商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟活躍與發(fā)展起著積極的推動作用。 王府井廣場核心競爭優(yōu)勢：所謂競爭優(yōu)勢，顧名思義，指的是一個項目比其競爭對手有較強的綜合優(yōu)勢，競爭優(yōu)勢可以指投資者眼中一項有別于其競爭對手的優(yōu)越性，它可以是交通便捷度、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢、物業(yè)的適用性、建筑風格和項目形象，甚至是銷售人員的及時、熱情的服務態(tài)度等，明確項目究竟在哪一個方面更具有優(yōu)勢，才可以揚長避短，或者以實擊虛。我司認為將王府井廣場打造成為創(chuàng)新性的購物廣場模式，對于參與競爭有著明顯的優(yōu)勢與意義。第一，成為城市文化的一面旗幟。 我們知道，廣場文化已成為國內(nèi)許多城市文化中的重要一部分。例如：濟南的泉城廣場、大連的中山廣場等，均成為無論是當?shù)厝耍€是外來旅游者的必到之地。而王府井廣場擁有兩大廣場，其出現(xiàn)在于填補淄博在廣場文化上的空白，成為城市新文化的發(fā)源地。由此不難發(fā)現(xiàn)，這將成為王府井廣場所具有的重要資源，若通過與政府部門的溝通與協(xié)調(diào)，更具有社會性的意義，從而實現(xiàn)社會效益、企業(yè)品牌與經(jīng)濟效益的“三贏”局面。因此，我司建議，只要有效地利用兩大廣場，必然將使其成為淄博廣場文化的一面旗幟。在具體操作過程中，可通過以下事件行銷將其深化與提升。“巨額獎金征集廣場命名”：（8月中旬）1. 與市政府聯(lián)姻，將兩大廣場成為政府城市精神文明建設的重要基地；2. 由市政府主辦，王府井廣場協(xié)辦，舉行兩大廣場有獎征名活動；3. 由市政府、發(fā)展商及社會知名人士組成評審委員會；4. 由發(fā)展商提供高額的獎金，如入選者，可獲1萬元獎金；5. 9月上旬，在征集的廣場命名中評選最佳方案，向全市人民公布；6. 9月21日（開盤之日），現(xiàn)場舉辦有政府相關領導與發(fā)展商參與的奠基儀式。第二，成為當?shù)厣虡I(yè)物業(yè)的旗艦。在一個區(qū)域中進行良性競爭不僅將為自身以及同行帶來整體利益上揚、對手之間相互促進的利好市場，共同把蛋糕做大，對于繁榮一個行業(yè)來講，也是有莫大好處的。以現(xiàn)有的城區(qū)商業(yè)區(qū)為例，有淄博商廈、金帝購物中心，兩者在業(yè)務及經(jīng)營模式上重疊，同樣以經(jīng)營中檔百貨為主，兩家競爭激烈，雙方均需投入大量競爭成本，盡管隨著競爭的白熾化和區(qū)域市場的成熟，但是兩個商家在差異化經(jīng)營和商場定位的規(guī)劃上并沒有成熟起來。因此，淄博缺乏真正的、持久的具有號召力與強大品牌形象力的商家。而王府井廣場的出現(xiàn)，從經(jīng)營模式，到購物環(huán)境皆形成了明顯的差異化，與前兩者相比，如此所創(chuàng)造的錯位經(jīng)營，不僅為整個商業(yè)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展提供了更廣闊的空間，并為商業(yè)步行街的發(fā)展提供了可參考的競爭模式，同時也有助于成為當?shù)匦碌馁徫锍绷髋c趨勢，成為當?shù)厣虡I(yè)的旗艦物業(yè)。第三，打破傳統(tǒng)的百貨公司的購物模式。按照我國目前的經(jīng)濟發(fā)展狀況、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人們對生活質(zhì)量水平要求的提高，發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場、集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務等各項功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟。因此，創(chuàng)新廣場購物模式的出現(xiàn)也是淄博商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)形態(tài)社會優(yōu)化組合的必然趨勢。在市場競爭日趨激烈的今天，零售項目除了發(fā)展自身特色、提高服務質(zhì)量外，還必須順應以規(guī)模領先，以效益制勝的零售業(yè)大趨勢。王府井廣場所倡導的廣場式購物中心有別于其他的商業(yè)形態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導新的消費方式，引進一種新的文化理念和生活理念。其消費模式符合當前的消費時尚，將對城市的經(jīng)濟尤其是旅游經(jīng)濟帶來巨大影響，本身也將成為城市里的一道景觀。 王府井廣場的賣點設計：賣點的設計就是要將事物的優(yōu)點提煉出來，形成多個吸引人的觀點，我司認為，沒有最好的項目，也沒有最差的項目，只有適合與不適合買家的項目，每一個項目都可以找出幾十個賣點，主要是從不同的出發(fā)點、不同的觀念上找到相應的賣點。而這些賣點，無論是感性的、還是理性的、或是可看見的與不可看見的，只要能夠清晰、準確地傳達本項目的競爭優(yōu)勢，都可為項目使用。我司在對項目進行全方位的產(chǎn)品力建議后，挖掘能突出項目的差異優(yōu)勢和具有很強競爭力的項目特點，對不同的客戶形成吸引力，組成一個資源優(yōu)勢整合的營銷攻勢。王府井廣場的三十大賣點：7. 優(yōu)越的地段，位于商業(yè)區(qū)中心位置；8. 成熟的商業(yè)氛圍，將吸引更大量的消費人流；9. 附近公共交通十分方便； 10. 淄博市的核心商圈，周邊中外名店林立；11. 日均客流量達數(shù)以十萬計的人次，有充足的客源保證；12. 周邊商業(yè)配套一應俱全，是淄博市商業(yè)設施最完善的商貿(mào)區(qū)；13. 政府巨資改造，區(qū)域商業(yè)檔次全面升級，地王物業(yè)坐享無限升值潛力；14. 成熟地段加成熟的經(jīng)營模式，保證開業(yè)即旺無需“守場”；15. 全新的購物模式，成為商業(yè)市場新熱點；16. 黃金路段擁有永久產(chǎn)權的營業(yè)房；17. 唯一集購物、休閑、飲食、娛樂等多種功能于一體的大型購物廣場；18. 商場配套完善、超前，確保在同類物業(yè)中的領先地位；19. 設有大型停車場，吸引高消費的有車一族；20. 規(guī)劃中的健康路寬達16米；21. 整體規(guī)劃采用循環(huán)“購物環(huán)”客流系統(tǒng)，保證每一個鋪位皆有同樣的機會；22. 商場更能劃分明確，與其它商場形成互補互利的經(jīng)營格局；23. 淄博需要有中高檔、多功能的大型綜合購物中心，王府井廣場的出現(xiàn)滿足了市場的需求；24. 各項設施配套作了周詳?shù)囊?guī)劃，全面、科學地考慮各項配套的設置規(guī)劃；25. 兩大廣場為王府井廣場積聚大量的人氣；26. 負一層商鋪設計，有效地引導客流量；27. 獨立式小面積鋪位，降低投資成本；28. 專業(yè)商業(yè)管理機構提供全面的管理服務，為正常經(jīng)營提供條件；29. 設立“宣傳推廣基金”，定期對外作宣傳推廣，為旺場提供必要的保障；30. 由銀行提供5成10年按揭貸款，月供更輕松靈活；31. 發(fā)展商提供“創(chuàng)業(yè)版商鋪”，幾萬元即可做老板；32. 區(qū)域租金水平持續(xù)上揚，月租金是全市最高，投資回收有保障；33. 準現(xiàn)鋪發(fā)售，2003年1 月1日開業(yè)，發(fā)展商實力雄厚，免除開發(fā)風險；34. 集購物、休閑、娛樂、美食于一體，功能多元化；35. 全新購物消費場所，打造淄博市商業(yè)旗艦；36. 國內(nèi)外著名品牌店紛紛進駐，有旺場保證。上述列出了30個賣點，遠遠不是項目的全部優(yōu)勢，只是王府井廣場眾多賣點中的一部份。每一個項目，只要分析得越透徹，就能挖掘越多的賣點，很顯然，越多賣點對項目的營銷推廣就越有利，很多時候，特別是與競爭對手差別不大的時候，往往因為多擁有一個不起眼的賣點，就可以擊敗對手達成銷售實現(xiàn)。形象定位： 形象定位的提出：王府井廣場——淄博購物人流匯聚點，魯中購物天堂 形象定位的闡釋：a) 對于商業(yè)項目來說，人流是否旺盛，決定著項目的前期租售與日后的開業(yè)，尤其是前期租售階段，直接影響著目標客戶群的信心，這正說明了大多數(shù)商業(yè)物業(yè)仍舊崇尚“唯地段論”的緣故。b) 本形象定位，清晰地體現(xiàn)了王府井廣場占據(jù)著優(yōu)越的地理位置，甚至可以稱為是地段上的“黃金交叉點”。c) 本形象定位的推出，直接彰顯了項目最重要的競爭優(yōu)勢，以區(qū)隔于其它競爭對手，迅速占據(jù)市場的至高點。d) 從王府井廣場創(chuàng)新性的經(jīng)營模式，到項目高出一等的綜合素質(zhì)，都將意味著項目將成 為魯中地區(qū)的“購物天堂”，這一點無論對經(jīng)營者、投資者，還是未來消費者，均是信心上的極大提升。 推廣主題語：e) 一鋪旺三代；f) 魯中購物天堂；g) 買好鋪，賺大錢；h) 小本搏大利；i) 核心商圈，鉆石旺鋪；j) 從未有過的投資良機；k) 入主王府井，魯中金飯碗；l) 擁有王府井，一生不用愁；m) 要致富，買旺鋪；n) 首創(chuàng)購物廣場模式；o) 魯中最旺人流的匯集地；p) 2萬元即可擁有黃金旺鋪；q) 搶購旺鋪，握手財富；r) 買對一次，賺足三世；s) 存錢不如賺錢，租鋪不如買鋪；t) 投資王府井，從此踏上富貴路；u) 投資王府井，會挑才會贏；v) 買鋪，當然是旺地旺鋪；w) 王府井廣場，旺鋪旺中旺；x) 旺鋪旺地，機不可失；y) 無限商機，一觸即發(fā)；z) 富貴地，黃金鋪；aa) 黃金旺鋪，投資首選；bb) 旺地旺鋪，日進斗金；cc) 投資寶地，黃金旺鋪；dd) 小鋪位，大生意；ee) 貨如輪轉，財源滾滾；ff) 王府井廣場，買鋪新觀點；gg) 無限商機，就在王府井；hh) 投資王府井，好鋪有好報。銷售力的標簽內(nèi)容一覽表：價格及單位推售策略付款方式/銷售渠道促銷措施入市時機銷售力的標簽入市時機策略； 入市時機的思考過程：有效的推盤時機選擇，將給予項目更大的成功銷售空間。我司在制訂入市時機策略時，認為應當遵循以下思考點：1）把握重要的銷售時機。房地產(chǎn)銷售通常有著一定的規(guī)律性，銷售的高峰期往往出現(xiàn)在以下幾個時期，例如：項目開盤及重要工程階段（封頂）、新單位的推出，重大利好消息的出現(xiàn)，有必要積極把握這些機會，創(chuàng)造短期內(nèi)的迅速放量。2）采取靈活的銷售安排。對銷售時間控制上注重技巧，如，進行市場預熱，可提前展開項目推廣，接受客戶的預訂，獲取前期客戶資源；3）提高開盤標準。與同區(qū)的其它商業(yè)物業(yè)相比，王府井廣場在銷售及開業(yè)的時間上也許相對滯后，但在開盤的標準及質(zhì)量要超過對手，也就是要著重于兩方面的工作：一方面，在開發(fā)商、策劃公司及各協(xié)作單位的積極配合下，加快王府井廣場