控制性詳細規(guī)劃中容積率及思考-文庫吧
2025-01-04 05:26 本頁面
【正文】 經(jīng)濟分析，導(dǎo)致城市土地出讓價格的確定方式存在一些問題，地價還沒有真正反映土地應(yīng)有的價值；同時政府不能有效地通過控制土地出讓總量來調(diào)控城市開發(fā)，不能形成城市政府的有效調(diào)控機制。 容積率的確定未考慮外部負效應(yīng)[2]塊地的開發(fā)，相對較高的容積率固然會帶來一定的外部正效益，如為政府、開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟效益，為城市居民提供更多的就業(yè)機會，增加工作場所及住所等，極大地促進了城市的發(fā)展，具有非常積極的一面；但同時容積率的提高也會帶來一些外部負效應(yīng)，如交通擁擠，基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)水平的下降等。雖然這些負面影響已被政府部門意識到，但相對正面效應(yīng)而言，對其重視性還不夠，它的影響究竟有多大很難量化，導(dǎo)致出現(xiàn)諸多城市問題。3 控制性詳細規(guī)劃中容積率的合理確定控制性詳細規(guī)劃中容積率的確定，要考慮土地使用的經(jīng)濟效益，還要注重開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益。在實際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到用地性質(zhì)、區(qū)位條件、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面[4]。筆者認為，應(yīng)在定性分析與定量分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合容積率獎懲制度來最終確定地塊容積率，以期實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與生態(tài)環(huán)境之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。 定性分析 城市經(jīng)濟發(fā)展階段容積率是衡量土地使用強度的重要指標，處于不同發(fā)展階段的城市，其土地利用方式及強度存在較大的差異。據(jù)崔寒清（2006）通過對全國九個大型城市用地容積率與經(jīng)濟發(fā)展之間關(guān)系的實證研究，當城市發(fā)展與建設(shè)處于起步階段時，城市用地容積率存在很大的上升空間，它會隨著經(jīng)濟的騰飛而加速上漲；但是當經(jīng)濟達到高速發(fā)達時期，容積率不會伴著經(jīng)濟的發(fā)展而無節(jié)制的上升，它的增長速率會放緩，其絕對數(shù)值雖然持續(xù)增長，但是增長的邊際變化量會逐漸減少為零；此時，容積率也相應(yīng)達到最大值；之后，它就會長期保持在這種穩(wěn)定均衡的狀態(tài)[5]。 土地的使用性質(zhì)不同類型的土地用途，其容積率存在較大的差別。商業(yè)、居住、工業(yè)等用地的容積率存在較大差異。一般情況下，商業(yè)用地的容積率相對較高，居住用地次之，工業(yè)用地相對較低。因此，容積率的確定必須依據(jù)城市總體規(guī)劃確定的土地性質(zhì)來確定。 區(qū)位條件由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價值和價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟效益也相差很大。因此說土地區(qū)位理論在很大程度上支配著城市各項用地的空間安排及土地利用率和開發(fā)強度。例如，一個城市的市級商業(yè)區(qū)的容積率比遠離市區(qū)的容積率要大得多。 土地的基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境狀況較好的基礎(chǔ)設(shè)施和自然條件是較高容積率的根本保障和支撐條件。容積率的確定要考慮到地塊的四鄰在空間環(huán)境上的制約關(guān)系，如重污染工業(yè)區(qū)必須考慮風(fēng)向，商服繁華度較好的商業(yè)區(qū)必須考慮建筑物的高度、樓間距、外形、綠化和道路交通等條件。容積率與建筑密度、建筑高度等規(guī)劃控制指標密切相關(guān)。因此，容積率確定時，要考慮到與其他規(guī)劃控制指標之間的協(xié)調(diào)。如歷史文化保護地段附近建筑高度受到限制時，容積率就不能定的太高；建筑高度不受嚴格限制的地段，容積率可以適當提高。 定
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