控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率及思考-文庫(kù)吧
2025-01-04 05:26 本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)濟(jì)分析，導(dǎo)致城市土地出讓價(jià)格的確定方式存在一些問(wèn)題，地價(jià)還沒(méi)有真正反映土地應(yīng)有的價(jià)值；同時(shí)政府不能有效地通過(guò)控制土地出讓總量來(lái)調(diào)控城市開(kāi)發(fā)，不能形成城市政府的有效調(diào)控機(jī)制。 容積率的確定未考慮外部負(fù)效應(yīng)[2]塊地的開(kāi)發(fā)，相對(duì)較高的容積率固然會(huì)帶來(lái)一定的外部正效益，如為政府、開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益，為城市居民提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加工作場(chǎng)所及住所等，極大地促進(jìn)了城市的發(fā)展，具有非常積極的一面；但同時(shí)容積率的提高也會(huì)帶來(lái)一些外部負(fù)效應(yīng)，如交通擁擠，基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)水平的下降等。雖然這些負(fù)面影響已被政府部門(mén)意識(shí)到，但相對(duì)正面效應(yīng)而言，對(duì)其重視性還不夠，它的影響究竟有多大很難量化，導(dǎo)致出現(xiàn)諸多城市問(wèn)題。3 控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的合理確定控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的確定，要考慮土地使用的經(jīng)濟(jì)效益，還要注重開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益。在實(shí)際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到用地性質(zhì)、區(qū)位條件、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面[4]。筆者認(rèn)為，應(yīng)在定性分析與定量分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合容積率獎(jiǎng)懲制度來(lái)最終確定地塊容積率，以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與生態(tài)環(huán)境之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。 定性分析 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段容積率是衡量土地使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)，處于不同發(fā)展階段的城市，其土地利用方式及強(qiáng)度存在較大的差異。據(jù)崔寒清（2006）通過(guò)對(duì)全國(guó)九個(gè)大型城市用地容積率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間關(guān)系的實(shí)證研究，當(dāng)城市發(fā)展與建設(shè)處于起步階段時(shí)，城市用地容積率存在很大的上升空間，它會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的騰飛而加速上漲；但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)達(dá)到高速發(fā)達(dá)時(shí)期，容積率不會(huì)伴著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而無(wú)節(jié)制的上升，它的增長(zhǎng)速率會(huì)放緩，其絕對(duì)數(shù)值雖然持續(xù)增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)的邊際變化量會(huì)逐漸減少為零；此時(shí)，容積率也相應(yīng)達(dá)到最大值；之后，它就會(huì)長(zhǎng)期保持在這種穩(wěn)定均衡的狀態(tài)[5]。 土地的使用性質(zhì)不同類型的土地用途，其容積率存在較大的差別。商業(yè)、居住、工業(yè)等用地的容積率存在較大差異。一般情況下，商業(yè)用地的容積率相對(duì)較高，居住用地次之，工業(yè)用地相對(duì)較低。因此，容積率的確定必須依據(jù)城市總體規(guī)劃確定的土地性質(zhì)來(lái)確定。 區(qū)位條件由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價(jià)值和價(jià)值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟(jì)效益也相差很大。因此說(shuō)土地區(qū)位理論在很大程度上支配著城市各項(xiàng)用地的空間安排及土地利用率和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。例如，一個(gè)城市的市級(jí)商業(yè)區(qū)的容積率比遠(yuǎn)離市區(qū)的容積率要大得多。 土地的基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境狀況較好的基礎(chǔ)設(shè)施和自然條件是較高容積率的根本保障和支撐條件。容積率的確定要考慮到地塊的四鄰在空間環(huán)境上的制約關(guān)系，如重污染工業(yè)區(qū)必須考慮風(fēng)向，商服繁華度較好的商業(yè)區(qū)必須考慮建筑物的高度、樓間距、外形、綠化和道路交通等條件。容積率與建筑密度、建筑高度等規(guī)劃控制指標(biāo)密切相關(guān)。因此，容積率確定時(shí)，要考慮到與其他規(guī)劃控制指標(biāo)之間的協(xié)調(diào)。如歷史文化保護(hù)地段附近建筑高度受到限制時(shí)，容積率就不能定的太高；建筑高度不受嚴(yán)格限制的地段，容積率可以適當(dāng)提高。 定
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