【正文】 費(fèi)用； （六）接受業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴； （七）配合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)做好本住宅區(qū)的社區(qū)管理工作； （八）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 第十一條釋義 ? 本條規(guī)定業(yè)委會(huì)不僅監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)業(yè)監(jiān)督業(yè)主 管理規(guī)約的實(shí)施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用；注意：這里用“繳納”而不是“交納”。 第十二條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集。五分之一以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不組織召開(kāi)的，十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)，要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。受理申請(qǐng)的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)及時(shí)督促召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)于十五日前通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)錄。 第十二條釋義 ? 本條規(guī)定了召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的時(shí)機(jī)和臨時(shí)召開(kāi)的條件，以及救濟(jì)渠道。 ? 時(shí)機(jī)：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定 “ 定期 ” 召開(kāi) 。 ? 條件：五分之一以上業(yè)主提議 。 ? 救濟(jì)渠道：十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng) 。 第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果和選舉情況報(bào)告、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則到縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案，并將業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會(huì)備案和公示事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案并公示。 第十四條 業(yè)主大會(huì)決定對(duì)全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 第十五條 業(yè)主大會(huì)集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 由業(yè)主推選的業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)事先征求和如實(shí)反映所代表業(yè)主的意愿。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán)。 第十五條釋義 ? 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的形式： 集體討論； 書(shū)面征求意見(jiàn)。 。 ? 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的前提條件： 專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加 。 第十六條 業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉或改選業(yè)主委員會(huì)，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 第十六條釋義 ? 本條規(guī)定了重大事項(xiàng)的決策條件： 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意 ； 決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 第十七條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以制止，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，情節(jié)嚴(yán)重的，可暫停其活動(dòng)并通告全體業(yè)主： （一）業(yè)主委員會(huì)的行為違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的； （二）業(yè)主委員會(huì)的行為危害社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的； （三）業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的。 第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第十八條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，從事相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)。 從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書(shū)，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。 第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期接受房產(chǎn)行政主管部門的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。 第十九條釋義 ? 資質(zhì)核定是物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)行業(yè)控制市場(chǎng)準(zhǔn)入的行政許可行為。 ? 物業(yè)行業(yè)門檻太低，物業(yè)企業(yè)魚(yú)目混雜，加強(qiáng)監(jiān)督檢查力度有利于物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。 第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)管理； （二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用； （三）對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督； （四）對(duì)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害； （五）依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。 第二十條釋義 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)在小區(qū)內(nèi)行使管理權(quán)的依據(jù)是。 ? 收取服務(wù)費(fèi)的依據(jù)也是 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 約定。 物業(yè)費(fèi)包含兩種性質(zhì)的費(fèi)用： 業(yè)主應(yīng)當(dāng) “ 繳納 ” 的 物業(yè)費(fèi) ，主要指：公共設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。收取依據(jù)： 《 物權(quán)法 》 。 業(yè)主應(yīng)當(dāng) “ 交納 ” 的 物業(yè)服務(wù)費(fèi) ：主要指：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)。收取依據(jù)： 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 第二十條釋義 ? 對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督手段： 監(jiān)督裝修公司可采取控制入場(chǎng)，控制使用電梯搬運(yùn)建材等手段； 監(jiān)督業(yè)主私拆亂建：只能收取裝修押金。 如何才能合法收取裝修押金 —— 《 物業(yè)服務(wù)合同 》中約定。 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 沒(méi)有約定，裝修押金就成了亂收費(fèi)，將被業(yè)主舉報(bào)。 第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供物業(yè)服務(wù)； （二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進(jìn)行公示； （三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)； （四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況； （五）協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序； （六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。 第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 第二十一條、第二十二條釋義 ? 這兩條規(guī)定了社區(qū)保安的職責(zé)是： 協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序，治安、安全、事故防范工作。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是監(jiān)控、巡查、發(fā)現(xiàn)、采取經(jīng)濟(jì)措施、制止、報(bào)警、協(xié)助。 打擊違法犯罪是公安機(jī)關(guān)的神圣職責(zé)。 第二十三條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門定期報(bào)送報(bào)表、基本企業(yè)信息等相關(guān)