【正文】 謝謝大家 。 第八章 法律責(zé)任 第七十八條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用： （四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌的。 房屋因拆遷等原因滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)返還業(yè)主。 第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他專項(xiàng)維修資金使用單位應(yīng)及時(shí)將專項(xiàng)維修資金的收支、使用情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第六十四條 住宅專項(xiàng)維修資金以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唤ㄙ~、按戶核算，銀行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。 下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支： （一）應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用； （二）應(yīng)當(dāng)由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用； （四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 第六十三條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。 房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理。 第六十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積首期交存標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)內(nèi)由房產(chǎn)行政部門(mén)、縣（市）、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)在國(guó)家規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并向社會(huì)公布。 第七章 物業(yè)維修資金 第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)及與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)毗連、具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 新建住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、分戶計(jì)量裝置或入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的建設(shè)資金可以并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。 第五十九條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。 第五十八條 未完成分戶改造的原有住宅物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，按下列規(guī)定實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)： （一）供水設(shè)施，樓地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部門(mén)負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)； （二）供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險(xiǎn)器為界，以外的部分由供電部門(mén)負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)； （三）道路、路燈、排水設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)； （四）供熱、供氣、通信、有線電視設(shè)施，由相關(guān)單位和產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)； （五）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站由城市管理部門(mén)負(fù)責(zé)。公共區(qū)域的 供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有， 移交還需通過(guò)全體業(yè)主大會(huì)全體通過(guò)。 已經(jīng)完成分戶改造住宅物業(yè)的供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)設(shè)施設(shè)備應(yīng)無(wú)償移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。價(jià)格決定服務(wù)內(nèi)容以及可能承擔(dān)的責(zé)任。 第五十四條 解析 ? 本條將占地費(fèi)與看管費(fèi)分離，占地費(fèi)歸業(yè)主，看管費(fèi)歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行看管責(zé)任的，可以獲取適當(dāng)?shù)目垂芊?wù)費(fèi)。 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意收取場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)歸全體業(yè)主所有。 第五十四條 解析 ? 本條第一款收取的停車費(fèi)是車位、車庫(kù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)； ? 第二款收取的是停車服務(wù)費(fèi)； ? 以上兩款中有保管要求的按照第三款簽訂保管合同，交納停車保管、服務(wù)費(fèi)。 依法不屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位停車費(fèi) ,按照政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第五十二條點(diǎn)評(píng) ? 本條將嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)外收入，難以彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的虧損，具體對(duì)策不便公開(kāi)宣講。 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定經(jīng)營(yíng)人、經(jīng)營(yíng)方式和收益分配等事項(xiàng)，獲取的收益歸該部分業(yè)主所有。 第五十二條點(diǎn)評(píng) ? 本條將嚴(yán)重影響車位的銷售，直接考評(píng)開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè) IQ，特別是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)肩負(fù)著協(xié)助開(kāi)發(fā)商銷售車位的重任。車庫(kù)、車位租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照物價(jià)部門(mén)發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。 第五十二條 依法不屬于業(yè)主所有權(quán)的車庫(kù)和依法不屬于業(yè)主使用權(quán)的車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。 第五十一條 單位和個(gè)人因物業(yè)維護(hù)、公共利益或其他原因需要臨時(shí)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意。 第四十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌； （二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途； （三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地； （四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備； （五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)； （六）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。 物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用時(shí)，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例，一次性向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照共用部位和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)周期和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，編制維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，記入檔案，并向業(yè)主公示。 第四十七條 售出的物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位向業(yè)主負(fù)責(zé)維修。 第六章 物業(yè)的使用和維護(hù) 第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。 第四十四條 各級(jí)人民政府應(yīng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，妥善解決物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)糾紛，維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益。（當(dāng)然合同也可做出一些適當(dāng)有利于收費(fèi)的約定。 第四十二條釋義及對(duì)策 ? 此條為了解決長(zhǎng)期以來(lái)未能解決的物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)采取停水停電停暖方式催交物業(yè)費(fèi)，破壞和諧，給政府找麻煩的行為。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何理由給業(yè)主停水、停電、停暖，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何費(fèi)用。 第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。 第四十一條 因物業(yè)服務(wù)合同期滿、雙方不續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主一方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)。 第四十條 物業(yè)服務(wù)合同