【正文】 終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列交還事項(xiàng)： （一）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)維修資金、利用物業(yè)共用部分和物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益等余額； （二）物業(yè)檔案資料； （三）物業(yè)管理用房； （四）屬于業(yè)主所有的其他財(cái)物。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭(zhēng)議解決方式進(jìn)行解決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；一方不續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿三個(gè)月前告知對(duì)方。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無(wú)償服務(wù)。 第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 第三十七條釋義及對(duì)策 ? 連續(xù)三個(gè)月以上無(wú)人居住、使用、裝修空置的物業(yè)可理解為毛坯房。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及收取方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向業(yè)主公示。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。因委托或轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)接受房產(chǎn)行政主管部門(mén)監(jiān)督管理。 第三十三條 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，也可以選聘專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)分別承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。 第五章 物業(yè)服務(wù) 第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。 第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接替服務(wù)。 在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所述物業(yè)管理用房、設(shè)施、設(shè)備、資料移交給業(yè)主委員會(huì)。 ? 物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的收益使用定期向全體業(yè)主公示。 第二十九條釋義 ? 第一次立法確定：千分之三的物業(yè)管理用房，千分之四的物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的收益使用，接受市、縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)，并定期向業(yè)主公布。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)和收益管理方式，由業(yè)主大會(huì)決定。 物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，不得買(mǎi)賣(mài)、抵押或者改作他用。 ? 各項(xiàng)設(shè)施的驗(yàn)收結(jié)果，在小區(qū)內(nèi)公示。 第二十八條釋義 ? 未達(dá)標(biāo)交付住房或延期半年交房的，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)法定責(zé)任。 市、縣（市）、礦區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建住宅物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置的驗(yàn)收，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。給購(gòu)房人造成損失的，由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。 第二十七條釋義 ? 業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)簽訂的 《 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 》 中已經(jīng)包含 《 前期物業(yè)服務(wù)合同 》 內(nèi)容和 《 臨時(shí)管理規(guī)約 》 的內(nèi)容，業(yè)主收房時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不用再與之簽訂合同。 第二十六條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù) (銷(xiāo) )售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地市房產(chǎn)行政主管部門(mén)提供前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；屬于新建住宅物業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理招議標(biāo)備案文件。超過(guò)收房期限未收房，其產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。 業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同即行終止。 第四章 前期物業(yè)管理 第二十四條 前期物業(yè)管理，是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 生效時(shí)止的物業(yè)管理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 第二十三條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是監(jiān)控、巡查、發(fā)現(xiàn)、采取經(jīng)濟(jì)措施、制止、報(bào)警、協(xié)助。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供物業(yè)服務(wù)； （二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進(jìn)行公示； （三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)； （四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況； （五）協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序； （六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。 如何才能合法收取裝修押金 —— 《 物業(yè)服務(wù)合同 》中約定。 業(yè)主應(yīng)當(dāng) “ 交納 ” 的 物業(yè)服務(wù)費(fèi) ：主要指：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)。 物業(yè)費(fèi)包含兩種性質(zhì)的費(fèi)用： 業(yè)主應(yīng)當(dāng) “ 繳納 ” 的 物業(yè)費(fèi) ，主要指：公共設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。 第二十條釋義 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)在小區(qū)內(nèi)行使管理權(quán)的依據(jù)是。 ? 物業(yè)行業(yè)門(mén)檻太低，物業(yè)企業(yè)魚(yú)目混雜，加強(qiáng)監(jiān)督檢查力度有利于物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。 從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書(shū)，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。 第十七條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以制止，責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，情節(jié)嚴(yán)重的，可暫停其活動(dòng)并通告全體業(yè)主： （一）業(yè)主委員會(huì)的行為違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的； （二）業(yè)主委員會(huì)的行為危害社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的； （三）業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的。 第十六條 業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉或改選業(yè)主委員會(huì)，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán)。 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)備案和公示事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案并公示。 ? 救濟(jì)渠道：十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名房產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng) 。 ? 時(shí)機(jī)：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定 “ 定期 ” 召開(kāi) 。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)于十五日前通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大