【正文】 域，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導并協(xié)助業(yè)主共同決定有關事項。第三章　物業(yè)服務企業(yè)　　第二十二條　物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質，并在資質許可的范圍內從事物業(yè)服務活動?！　⊥獠何飿I(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動，應當向市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案，并到工商、稅務等部門辦理相關手續(xù)?！　〉诙龡l　物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定接受住房和城鄉(xiāng)建設行政部門的資質核定。拒不接受資質核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務?！　〉诙臈l　物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：　　(一)按照物業(yè)服務合同進行相應管理；　　(二)按照物業(yè)服務合同收取服務費用；　　(三)對裝飾裝修活動進行監(jiān)督管理；　　(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設施設備和場地損害的行為，要求責任人停止損害并恢復原狀；　　(五)法定和依法約定的其他權利?！　〉诙鍡l　物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：　　(一)按照物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務；　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況；　　(三)公示物業(yè)服務合同約定的服務內容、收費項目和標準；　　(四)公示共用部位、共用設施設備經營收益和支出情況；　　(五)協(xié)助有關部門制止違法行為，維護物業(yè)管理區(qū)域秩序；　　(六)法定和依法約定的其他義務?！　〉诙鶙l　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現違法行為或者安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關部門報告，同時采取相應的應急措施。　　物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當依法履行職責，維護公民的合法權益?！　〉诙邨l　業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同前，經物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以暫由業(yè)主委員會代行物業(yè)服務企業(yè)職責，承擔物業(yè)服務企業(yè)義務?！　I(yè)主委員會應當自代行物業(yè)服務企業(yè)職責之日起三十日內，向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案?！　I(yè)主委員會代行物業(yè)服務企業(yè)職責期限不超過一年。在代行職責期間，業(yè)主委員會應當積極引入物業(yè)服務企業(yè)。代行職責期滿未能引入物業(yè)服務企業(yè)、經半數以上業(yè)主同意其繼續(xù)代行職責的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案。第四章　前期物業(yè)管理　　第二十八條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之前的物業(yè)管理。　　第二十九條　建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)進行前期管理，并向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案?！　〗ㄔO單位應當按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積低于三萬平方 米的，經縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案?！　〗ㄔO單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。前期物業(yè)服務合同應當作為物業(yè)買賣合同的附件?！　∏捌谖飿I(yè)服務標準不得低于本市的最低服務標準。前期物業(yè)服務收費標準由雙方約定，按照規(guī)定實行政府指導價的，應當按照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行?！　∏捌谖飿I(yè)服務企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)的收費標準和服務標準應當與物業(yè)出售前公示標準一致，并告知全體業(yè)主?！　】h(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導和監(jiān)督建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)?！　〉谌畻l　建設單位應當在銷售(預售)物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，在取得物業(yè)銷售(預售)許可前向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在銷售場所公示。　　臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益?！　∥飿I(yè)買受人認為臨時管理規(guī)約侵害其合法權益的，可以申請縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門處理?！　∈凶》亢统青l(xiāng)建設行政部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本。　　第三十一條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照前期物業(yè)服務合同約定的收費標準收取前期物業(yè)服務費。物業(yè)交付給買受人的，由買受人交納；尚未交付給買受人的，由建設單位交納?！　〗ㄔO單位送達書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內無正當理由不辦理相關收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務費由建設單位墊付，物業(yè)買受人辦理房屋所有權證時，由物業(yè)買受人返還建設單位墊付的費用。　　建設單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于三十日?！　〉谌l　建設單位銷售(預售)物業(yè)時，應當公布物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示?！　∥飿I(yè)交付前，參與聯(lián)合驗收的部門應當征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等相關專業(yè)單位意見。建設單位應當按照有關規(guī)定將驗收合格的共 用設施設備移交給相關專業(yè)單位負責管理，相關專業(yè)單位應當及時接管。驗收不合格的，建設單位應當繼續(xù)負責管理并按照要求進行整改。有關共用設施設備未移交 相關專業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。物業(yè)交付時，建設單位應當將有關共用設施設備移交相關專業(yè)單位管理的情況予以公示。　　相關專業(yè)單位接管后，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的安全運轉和正常使用?！　∠嚓P專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責共用設施設備的日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督?！　”緱l例施行前已經交付使用的物業(yè)，其有關共用設施設備的交接管理辦法，由市人民政府另行規(guī)定?！　〉谌龡l　交付物業(yè)前，建設單位應當對物業(yè)管理用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水、電等計量器具?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，建設單位應當為物業(yè)服務企業(yè)啟動工作提供必要的條件?！　∥飿I(yè)交付時，建設單位應當向物業(yè)買受人提供使用說明書、質量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)保修責任。　　第三十四條　物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)管理時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改?！　≡谵k理物業(yè)管理交接查驗手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　　(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料?！　I(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將前款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會?！　】h(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對交接進行監(jiān)督，并在相應文書上簽字確認，在物業(yè)管理區(qū)域內公示?！　〉谌鍡l　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：　　(一)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；　　(二)根據臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序；　　(三)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門做好業(yè)主大會的成立工作?！　〉谌鶙l　前期物業(yè)服