《土地增值稅法》ppt課件 (2)-文庫吧
2025-01-02 17:00 本頁面
【正文】 ?二、確定增值額的扣除項(xiàng)目 ? （適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓），包括： ? （ 1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款； ? （ 2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（如：登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等 (房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的契稅款也包括在內(nèi) )） 第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 ? ：（適用新建房轉(zhuǎn)讓） ? 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括 6項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。 ? —— 期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（適用新建房轉(zhuǎn)讓） ? （ 1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋ [(1)＋(2)] 5%(或以內(nèi) ) 這里的利息注意 兩點(diǎn)專門規(guī)定 ： ? ①利息的上浮幅度按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； ? ②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 ? （ 2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝ [(1)＋ (2)] 10%（或以內(nèi)） 【 2022年 新增內(nèi)容 關(guān)于利息的其他規(guī)定】 ? （ 1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi) ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用上述 2項(xiàng)所述兩種辦法。 ? （適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） ? 包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。 要關(guān)注計(jì)算土地增值額時可扣除稅金的具體規(guī)定： 企業(yè)狀況 可扣除稅金 詳細(xì)說明 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) （ 1） 營業(yè)稅 （ 2） 城建稅和教育費(fèi)附加 （ 1） 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額 ， 營業(yè)稅稅率為 5% （ 2） 由于印花稅 （ ‰ ） 包含在管理費(fèi)用中 ， 故不能在此單獨(dú)扣除 非房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) （ 1） 營業(yè)稅 （ 2） 印花稅 （ 3） 城建稅和教育費(fèi)附加 （ 1） 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額 ， 營業(yè)稅稅率為 5%；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時 ，計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價(jià)后的余額；營業(yè)稅稅率為 5% （ 2） 印花稅稅率為 ‰ （ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ）? 【 例題 ?單選題 】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時 ,允許單獨(dú)扣除的稅金是（ ）。（ 2022年） ? ，印花稅 ? ,城市維護(hù)建設(shè)稅 ? ,城市維護(hù)建設(shè)稅 ? ,城市維護(hù)建設(shè)稅 ? 【 答案 】 C ? （適用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房轉(zhuǎn)讓 ） ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì) 20%的扣除： ? 加計(jì)扣除費(fèi)用＝ [(1)＋ (2)] 20% 【 提示 】 ? ，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策； ? ，不得加計(jì)扣除。 ? 。 ? 舊房及建筑的評估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 ? 評估價(jià)格＝重置成本價(jià) 成新度折扣率 ? 重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。 【 2022年新增內(nèi)容 】 ? ，但能提供購房發(fā)票的： ? 舊房及建筑物的評估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除。 ? 計(jì)算扣除項(xiàng)目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計(jì)一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 例：某公司 2022年 6月購入一棟房屋，價(jià)款 80萬元，并取得發(fā)票， 2022年8月將房屋轉(zhuǎn)讓，取得價(jià)款 200萬元，不能取得評估價(jià)格，那么評估價(jià)格＝ 80*（ 1＋ 5*5%）
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