【正文】 ...............................29 從開發(fā)商視角看 物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢 ..........................................................................................33 試論經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢與方向 ..................................................................................35 21世紀(jì)中國物業(yè)管理發(fā)展思路初探 ......................................................................................................38 中國物業(yè)管理發(fā)展中若干問題的思考 ..................................................................................................41 淺淡新世紀(jì)中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢 ..................................................................................................44 關(guān)于物業(yè)管理立法重點(diǎn)和難 點(diǎn)的思考 ..................................................................................................48 論我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 ...........................................................................................................52 淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè) ...................................................................................................................58 物業(yè)管理的品牌 ........................................................................................................................................62 物業(yè)管理強(qiáng)制權(quán)利隨意談 .......................................................................................................................63 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 3頁 201016 u 中國物業(yè)管理企業(yè)面臨問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)及現(xiàn)實(shí)分析 中國的物業(yè)管理經(jīng)過 20 年的發(fā)展 ,取得了長足的一步但仍存在諸多問題。歸內(nèi)起來大致分為三個(gè)方面：一是目前物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 ,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問題 ,三是當(dāng)?shù)卣袨榈钠睢? 一、我國物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,住房制度改革和住房商品化的深入 ,物業(yè)管理應(yīng)該覆蓋絕大部分的物業(yè)。但實(shí)際上 ,目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太 小 ,社會(huì)化程度低 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)代化和文明程度的需要。 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè) ,提供的是一種特殊服務(wù)。這種服務(wù)不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費(fèi)中 ,享受到更多的便利和效用 。同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。作為推 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 4頁 201016 動(dòng)市場商品化改革進(jìn)程的重要措施 ,物業(yè)管理可以解決長期以來房地產(chǎn)市場不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。因此 ,物業(yè)管理滯后對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。這個(gè)問題我們可以用圖 1 中的圖 A、圖 B 兩幅圖來進(jìn)行綜合分析（圖略） : 作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè) ,物業(yè) 管理不但可以使消費(fèi)者獲取效用 ,更可以因其對(duì)房產(chǎn)的保值、增值的貢獻(xiàn)以及其作為一種準(zhǔn)公共用品而帶來的外部經(jīng)濟(jì)效益使得社會(huì)的總效益 (總福利水平 )上升。圖 A的 ZY 弧線表示社會(huì)的總生產(chǎn)可能性邊界 ,其中 OA軸上的 Z 點(diǎn)代表抽象的不含物業(yè)管理服務(wù)的社會(huì)總產(chǎn)品生產(chǎn)量 。OB 軸上的 Y 點(diǎn)則代表物業(yè)管理服務(wù)的總生產(chǎn)量。 W1W2W3 這組曲線代表社會(huì)福利曲線。這里的社會(huì)福利曲線具有無差異曲線的各項(xiàng)特征， W1W2W3 按其距原點(diǎn)的距離不斷提高而依次代表更高的社會(huì)福利水平 ,即 W1〈 Wi〈 W3。而在各條曲線之上 ,社會(huì)總產(chǎn)品 (拋除物 業(yè)管理服務(wù) )與物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)組合具有相同的社會(huì)福利水平。從圖 A 中 ,我們可以看出 ,只有在 A 點(diǎn) ,即社會(huì)福利曲線W2 與社會(huì)的生產(chǎn)可能性邊界 ZY相切時(shí) ,社會(huì)福利水平才可能在現(xiàn)有條件下達(dá)到最大。反之 ,處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的 B 點(diǎn) ,只能達(dá)到一個(gè)低于的 W2 的社會(huì)福利水平 W1。 而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場上的供求關(guān)系來決定的 ,這里我們用圖 1 中的圖 B 來顯示這一供求狀況。圖中 Dl表示目前我國的物業(yè)管理市場需求 ,相應(yīng)的 S1則表示目前我國物業(yè)管理市場的供給曲線 ,D SI 的交點(diǎn) C 所決定的是物業(yè)管理的實(shí)際生產(chǎn)水平 q1。 q2實(shí)質(zhì)上是市場需求與市場供給所決定的有效需求水平 ,通過聯(lián)系圖 A,我們可以明顯看出 ,有效需求水平 ql 只能使社會(huì)福利水平達(dá)到吭 ,離社會(huì)福利水平達(dá)到最大的物業(yè)管理水平 q 尚有距離。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時(shí)右移來使有效需求水平逼近社會(huì)福利最大的水平 q,即 D2 和 S2 相交的 D 點(diǎn)所決定的水平。 目前影響我國物業(yè)管理有效需求不足的主要原因 ①制度環(huán)境 由于歷史原因 ,目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個(gè)因素 :一是住房商品化比率低 ,二是傳統(tǒng)的福利 39。性分房制度尚處于改革之中。我國長期以 來實(shí)行的福利分房體制積重難返 ,低租金、福利房、國家管的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場化的最大障礙。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效 ,但離現(xiàn)代社會(huì)住房商品化的要求仍然有相當(dāng)大的差距。因此 ,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實(shí)際上是相輔相成、互相促進(jìn)的。只有同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會(huì)使二者都能順利進(jìn)行。例如 ,在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的上海 ,隨著公有住房出售 ,自有住房的比例已由 33%上升到 57%,但是未售出的公房仍占相當(dāng)大的比例 ,這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。 ②經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低 ,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低 _附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低 ,這使得對(duì)于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動(dòng)機(jī)較弱。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)障礙。事實(shí)上 ,內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)的普遍現(xiàn)象是居民消費(fèi)支出中食品支出比重大 —— 恩格爾系數(shù)較高。住房開支所占比重較小 (福利房制度后遺癥 ),這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費(fèi) ,往往被居民視為不堪負(fù)擔(dān)的額外支出。 推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制 ,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場 經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為。因此 ,即使是相對(duì)落后的地區(qū)在這個(gè)問題上 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 5頁 201016 也不能消極地等、靠。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)高尚物業(yè)才需要的 奢侈品 的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。實(shí)際上 ,且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實(shí)為業(yè)主和用戶的 必需品 。而且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品 ,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會(huì)帶來效益 ,提高全社會(huì)的福利水平。任何一個(gè)行業(yè) ,包括物業(yè)管理 ,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性質(zhì) ,即隨著市場容量的擴(kuò)大 ,在管物業(yè)規(guī)模的增加 ,單位管理費(fèi)用有降低趨勢 ,這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。如圖 2 所示 :由于物 業(yè)管理體制的推廣 ,單位管理費(fèi)用即物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格水平降低 ,在業(yè)主和用戶收入水平不變的情況下 ,預(yù)算線將由原來的 AB轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的 AC,這種新的均衡點(diǎn) E1,位于更高的效用無差異曲線 U1 上 ,福利水平得到了改善。 (圖 2 中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務(wù)的其它商品消費(fèi)組合向量 ) 所以 ,面對(duì)低收入水平、低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū) ,推廣物業(yè)管理不僅具有實(shí)踐上的現(xiàn)實(shí)性 ,也有理論上的必要性。 ③物業(yè)管理有效供給較低 物業(yè)管理覆蓋面低 ,市場容量小 ,制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因 ,但實(shí)際上 有效供給能力不足也是一個(gè)重要方面。供給能力不足有三個(gè)方面的原因 :物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價(jià)格水平較低。 物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的 ,即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部 ,獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司 ,房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司 ,各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。 其中最后一種途徑只占少數(shù) ,最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的 ,而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念 ,距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。 這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高。 總之 ,擴(kuò)大我國物業(yè)管理的覆蓋面是個(gè)綜合的系統(tǒng)工程 ,供、求兩個(gè)方面雙管齊下才能取得效果。 二、我國物業(yè)管理企業(yè)市場運(yùn)作問題分析 物業(yè)管理作為一種新型的適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)競爭要求的朝陽產(chǎn)業(yè) ,代表著 低成本 、 高效率 。在目前已開展的物業(yè)管理的具體操作和運(yùn)行中 ,則有很多實(shí)際問題阻礙著這個(gè)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展 ,這里歸納出五個(gè)主要問題 : 。物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為 ,不論其內(nèi)容如何變化 ,參與其中的各方應(yīng)該有一 個(gè)較為明確的行為規(guī)范。而現(xiàn)實(shí)中的情況往往不是這樣 ,主要表現(xiàn)在三個(gè)方面 : 1)角色錯(cuò)位 。角色錯(cuò)位有兩種情況 ,一種是由于同一機(jī)構(gòu)多種身份重疊而形成的。例如很多開發(fā)企業(yè) ,自己是業(yè)主同時(shí)又是物業(yè)管理公司的母公司 ,以母公司的名義來干預(yù)飛命令管理公司 ,而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托一代理關(guān)系。另一種則是由于我國物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。常見的情形是物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會(huì)組織 ,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會(huì)并指揮業(yè)主委員會(huì)的行為 ,嚴(yán)重 干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任劃分。 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 6頁 201016 2)物業(yè)管理不到位 :這主要是指有部分物業(yè)管理公司不以 物業(yè)管理 為主業(yè) ,而忙于搞 多種經(jīng)營 牟利。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理 ,但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護(hù)維修 ,而對(duì)于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設(shè)備、營造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等則不過問 ,做不到綜合性、全方位的服務(wù)。 3)不正當(dāng)競爭。不正當(dāng)競爭當(dāng)前有蔓延的趨勢。不正當(dāng)競爭有兩種形式 ,一種是在競爭過程中以不正常的低價(jià)位 (收費(fèi) )來爭取客戶 。一種是對(duì)于自己開發(fā)的物業(yè) ,名義上搞招 標(biāo)選聘物業(yè)管理公司 ,實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的企業(yè)。無論是盲目削價(jià)還是內(nèi)定 ,對(duì)于剛剛起步的物業(yè)管理市場都有巨大的危害。 。這表現(xiàn)在兩個(gè)方面 ,一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司而不是選聘專業(yè)物業(yè)管理公司來管理所開發(fā)的物業(yè) 。二是在物業(yè)管理公司的內(nèi)部 ,不是將電梯、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化等專業(yè)服務(wù)分包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)去做 ,而是自己擁有各種專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達(dá)的物業(yè)管理的。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律 ,阻礙了正常的市場競爭 ,導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公 司存在 ,形成低水平的重復(fù)建設(shè) ,浪費(fèi)社會(huì)資源。后者則應(yīng)隨著市場的完善、競爭的加劇、市場規(guī)模的擴(kuò)大、專業(yè)化優(yōu)勢的顯現(xiàn)和加強(qiáng)而逐步得到改變。事實(shí)上 ,現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍就正在分離 ,開始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務(wù) ,說明專業(yè)化企業(yè)協(xié)作的進(jìn)步趨勢。 。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn) ,這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)該落實(shí)、有保證 ,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物