【正文】 設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問(wèn) 題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了了物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用之間的過(guò)渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能投入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。 此外，物業(yè)投入使用時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉(cāng)促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，就可以有充裕的時(shí)間鍛煉好物業(yè)管理 隊(duì)伍。 實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長(zhǎng)期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問(wèn)題。如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，規(guī)定所有物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量 乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是及其重大深遠(yuǎn)的。 １、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。 如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將自從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，從物業(yè)管理的角度，運(yùn)用以人為本的理念，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，建筑，安裝、維護(hù)保養(yǎng)等是否合乎物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。 ２、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 當(dāng)前，很多物業(yè)（特別是老舊物業(yè)）的管理服務(wù)質(zhì) 量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，給保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量帶來(lái)的影響是不容忽視的。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，而做到了這樣要求的物業(yè)，業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍，保持其一定管理服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。 ３、法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求， 或者說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面是全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。 結(jié)束語(yǔ)：物業(yè)管理體制引進(jìn)國(guó)內(nèi) 20周年了，經(jīng)過(guò) 20年來(lái)的發(fā)展，我們?nèi)〉昧艘欢ǖ某煽?jī)，也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。新的世紀(jì)，中國(guó)物業(yè)管理的大發(fā)展，首先必要的就是制定、完善我們的物業(yè)管理法規(guī)，從法治的高度推進(jìn)物業(yè)管 理水平的提高，才是根本之路。 也許有人會(huì)說(shuō)，物業(yè)管理在全國(guó)各地發(fā)展還很不平衡，現(xiàn)在提出法定物業(yè)管理前期介入可能為時(shí)尚早，但我們也要認(rèn)識(shí)到，物業(yè)建設(shè)相比之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期的過(guò)程。 當(dāng)前，我國(guó)城市化步伐在加快，為了提高建設(shè)質(zhì)量，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，提高物業(yè)管理質(zhì)量，讓人們更加安居樂(lè)業(yè)，把物業(yè)管理前期介入盡快法制化并不還早。 物業(yè)管理前期介入的作用 隨著中國(guó)社會(huì)的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機(jī)制在對(duì)建成物業(yè)的管理和對(duì)使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有 房管體制沒(méi)有的作用，得到了全社會(huì)的認(rèn)可。從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)是一次性的 “買(mǎi)賣 ”，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期伴隨業(yè)主的事情。 字串 5 很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)卓有建樹(shù)的獨(dú)立行業(yè)。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗(yàn)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中留下的缺憾，如常見(jiàn)的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水 管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問(wèn)題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來(lái)了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)，在物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。 物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細(xì)來(lái)說(shuō) ，物業(yè)管理早期介入，指開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開(kāi)發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見(jiàn)，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始提前介入，悉心聽(tīng)取來(lái)自物業(yè)管理單位的意見(jiàn)建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤(pán)品質(zhì)，得到了市場(chǎng)良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。本 文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實(shí)踐來(lái)談前期介入的作用，目的在于探討和促進(jìn)物業(yè)管理前期介入。 字串 3 現(xiàn)代建筑，設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門(mén)類越來(lái)越廣。為了對(duì)一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)建設(shè)中來(lái) ，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來(lái)很多問(wèn)題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。 一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。 字串 2 物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題考慮的那么全面，或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn) 行的角度考慮問(wèn)題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。 字串 6 如 2021年投入使用的某大廈，其絕大部分 設(shè)計(jì)工作是 96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行了實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目經(jīng)同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主方溝通后 ,最終都做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。 二、 積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。 字串 6 國(guó)家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國(guó)的施工建設(shè)要與國(guó)際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗(yàn)收接管代理，在物業(yè)的建設(shè)過(guò)程