【正文】 現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。所以住宅工程質(zhì)量不但關(guān)系到國民經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量，還關(guān)系到人民生活質(zhì)量，關(guān)系到社會的穩(wěn)定。 １、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。 字串 2 物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運 行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服務(wù)帶來的缺憾。但是，由于目前設(shè)計、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。 二、積極參與工程監(jiān)理工作 ,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控 ,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題 ,避免物業(yè) 建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。 同時 ,由于有了提前介入 ,物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù) ,對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌 。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下 ,對加快推行物業(yè)管理體制也 有極大的推動作 用 物業(yè)管理前期介入的研究 物業(yè)管理前期介入的研究 物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程。這類企業(yè)的所有活動都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標(biāo)。這就保證了物業(yè)開發(fā)的營銷導(dǎo)向，保證了物業(yè)開發(fā)的效果，使得開發(fā)的物業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟效益和社會效益。一項經(jīng)營活動要想保證質(zhì)量，取得成功，就離不開有效的控制。這種反饋通道價值意義很大，應(yīng)得到房地產(chǎn)商、政府的高度重視。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。政府介入的方式主要在兩個方面： (1)制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度。這就靠誰來委托呢？靠誰來發(fā)號施令呢？自然就落在政府的身上。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批的人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式： (1)長期介入人員 (2～ 3人 )：由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成。房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)操作結(jié)果的信息自覺或不自覺地傳遞到物業(yè)管理公司。以南京市 “月牙湖花園 ”項目為例，由于注重物業(yè)管理的前期管理，一開盤 ，期貨就比旁邊同類項目的房價高出許多，隨著物業(yè)管理的介入以及后來的管理，該項目的房價一年每平方米已經(jīng)升值 1000多元。 由上分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運用各類促銷手段來加強銷售。 法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。 有物業(yè)管理公司提前介入后 ,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合 ,使其專心開發(fā)建設(shè)。 字串 6 在深圳就有此類成功案例 :1999年下半年投入使用的某大廈 ,其絕大部分設(shè)計工作是 1996年內(nèi)完成的 ,若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè) ,則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個大系統(tǒng)中去。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。 也許有人會說，物業(yè)管理在全國各地發(fā)展還很不平衡，現(xiàn)在提出法定物業(yè)管理前期介入可能為時尚早，但我們也要認(rèn)識到，物業(yè)建設(shè)相比之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。 此外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，就可以有充裕的時間鍛煉好物業(yè)管理 隊伍。 此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。 物業(yè)開發(fā)建設(shè)是一次性的 “買賣 ”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。 如 2021年投入使用的深圳某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是 96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。這決不是任意拔高，上綱上線，而確實是我們必須面對的現(xiàn)實。 如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將自從規(guī)劃、設(shè)計階段開始，從物業(yè)管理的角度，運用以人為本的理念，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計，建筑，安裝、維護保養(yǎng)等是否合乎物業(yè)管理的要求進行主動控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。物業(yè)開發(fā)建設(shè)是一次性的 “買賣 ”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。 同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位 能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的概念，要認(rèn)識到，物業(yè) 建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。 物業(yè)項目一旦建成 ,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道 ,并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題 ,在關(guān)系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格 ,工作更細(xì)致、更周密。所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決 ,既節(jié)省了費用 ,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、 經(jīng)營和使用之間的過渡期。從業(yè)主 (使用人 )及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。通過市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場；按照目標(biāo)市場的需求，確定整體營銷策略 (產(chǎn)品策略、價格 策略、促銷策略、分銷策略等 )。 字串 5 物業(yè)管理前期介入可以促進物業(yè)的銷售 隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發(fā)生根本性變化?？刂七^程，就是通過信息的轉(zhuǎn)輸和反饋以實現(xiàn)管理效果得到有效 保證的過程。 二、物業(yè)管理前期介入的可行性研究 物業(yè)管理前期介入，從上節(jié)理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實中是否可行呢？必須做一些可行性分析。 字串 1 短期介入人員：主要是定期或不定期進入角色，參與前期介入，檢查、幫助、指導(dǎo)長期介入人員的工作?，F(xiàn)在中國許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度上保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實行。這就存在著潛在的不明確的業(yè)主有物業(yè)管理前期介入的需求。 (二 )技術(shù)力量的保證 為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。 字串 6 一，而且物業(yè)管理人員要比一般住戶具有更多的專業(yè)知識，從而能從物業(yè)的宏觀管理與微觀使用的角度來把握物業(yè)的優(yōu)缺點。如果物業(yè)管理在物業(yè)開發(fā)前期就進入，就能讓消費者真切地感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。根據(jù)用戶呼聲、市場需求和企業(yè)戰(zhàn)略，這樣才能確定項目，編寫項目可行性報告，然后才能籌措資金、開發(fā)物業(yè)、施工監(jiān)理，這樣才能順利地進行銷售、回收資金，然后再進入下一輪物業(yè)開發(fā)。 字串 7 (3)以銷售為導(dǎo)向。如果有良好的物業(yè)管理前期介入 ,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素 ,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面 將會有更大的飛躍 ,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。 有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處 ,造成可維護性不足 ,特別是在 接管驗收階段 ,開發(fā)商往往只注重物業(yè) .整體的交付使用 ,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要 ,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便 ,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者 ,對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解 ,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃