【正文】 上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）務(wù)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見(jiàn)性去感知可能會(huì)發(fā)土的問(wèn)題，積極主動(dòng)地采取措施，將問(wèn)題處理在萌芽狀態(tài)。重大問(wèn)題一定要：書(shū)面函告開(kāi)發(fā)商，方能引起其重視，同時(shí)也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。開(kāi)發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決丁以下幾個(gè)方面：一是會(huì)不會(huì)增加其成本；二是難度大不大；三是對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格和外立面的影響：四是對(duì)其房屋銷(xiāo)售有無(wú)好處。基于各方面的因素考慮，開(kāi)發(fā)商刁工會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。同時(shí)，物業(yè)管理公司前期介入時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議一定要專(zhuān)業(yè)，否則沒(méi)人聽(tīng)；分析產(chǎn)生問(wèn)題的原因、危害和影響，要準(zhǔn)確、有依據(jù)、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開(kāi)發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問(wèn)題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問(wèn)題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要減心實(shí)意地溝通，全心全意地服務(wù)，全面參與配合樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。四、前期物業(yè)管理的意義(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)l、我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣(mài)房為龍頭的銷(xiāo)售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理丌發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期管理開(kāi)始為維護(hù)業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。前期介入管理的合格咀是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。(二)物業(yè)的前期管理是后期管理的基礎(chǔ)物業(yè)前期管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿(mǎn)足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。山于已對(duì)所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。同時(shí)，通過(guò)前期管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。作為管理者從物業(yè)前期管理開(kāi)始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理人事組織架構(gòu)，制定各部門(mén)之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購(gòu)管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門(mén)制定具體管理制度與規(guī)定，對(duì)各部門(mén)主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時(shí)為項(xiàng)目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車(chē)管理規(guī)定、停車(chē)場(chǎng)管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。(三)物業(yè)前期管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門(mén)找到了一個(gè)社會(huì)總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢(shì)必不斷滿(mǎn)足住、用戶(hù)閂益增長(zhǎng)的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會(huì)生活服務(wù)項(xiàng)目的展開(kāi)以及社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)“讓業(yè)主擁有一個(gè)居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱(chēng)心、文化娛樂(lè)歡心”的生活家園。社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會(huì)生存質(zhì)量和整個(gè)城市文明程度的管理是一項(xiàng)上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）以各類(lèi)房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對(duì)社區(qū)文化項(xiàng)目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，保障了社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展。同時(shí)不斷完善社區(qū)服務(wù)功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認(rèn)真分析不同的消費(fèi)觀(guān)，從而言引導(dǎo)出不同的消費(fèi)趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動(dòng)，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開(kāi)辟?gòu)V闊的空間。物業(yè)前期管理同時(shí)也是—件有利于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)的前期管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售行為。前期管理的同時(shí)，物業(yè)各工種交叉，提倡—專(zhuān)多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期管理過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人員的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期管理應(yīng)按照公司的各項(xiàng)管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。五、結(jié)論綜上所述，實(shí)踐證明由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長(zhǎng)期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問(wèn)題。要解決問(wèn)題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的觀(guān)念，要認(rèn)識(shí)到物業(yè)建設(shè)只是短期行為，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期的過(guò)程。讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等工作，有無(wú)可替代的重要作用；做好物業(yè)管理前期管理工作對(duì)于提高物業(yè)質(zhì)量，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用，在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期管理納入法規(guī)，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，物業(yè)管理人員素質(zhì)和管理服務(wù)水平的提高，將會(huì)促進(jìn)物業(yè)管理前期管理的發(fā)展并能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）參考文獻(xiàn)陳福才．《物業(yè)用心服務(wù)》．山西科學(xué)技術(shù)出版社，2010年6月千艷青．《物業(yè)管理概論與實(shí)務(wù)》．北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2007年1月李加林、周心怡．《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006年滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006年張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004年王秀云、: 化學(xué)工業(yè)出版社, 2008年3月第二篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理住宅小區(qū)前期物業(yè)管理——前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題探究城建工管班王志明學(xué)號(hào)：0811010051摘要：小區(qū)前期物業(yè)管理是對(duì)在建住宅小區(qū)進(jìn)行安裝工程、裝修工程及小區(qū)綠化等多方面的管理。前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。但是在建設(shè)單位與物業(yè)管理公司交接的過(guò)程中，常常因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)或是互相推脫責(zé)任留下諸多難以解決的問(wèn)題，被稱(chēng)為前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題。我謹(jǐn)以此論文闡述自己愚見(jiàn)，簡(jiǎn)單探究一下我國(guó)住宅小區(qū)前期開(kāi)發(fā)中有哪些遺留問(wèn)題及相應(yīng)的處理對(duì)策。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)物業(yè)交接物業(yè)費(fèi)房屋維修基金一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。管理的是未建成的小區(qū)。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成，一個(gè)小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個(gè)無(wú)序的聚居地，秩序混亂不堪。服務(wù)業(yè)主是建設(shè)單位。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理。事實(shí)上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進(jìn)行管理，而不是通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)來(lái)選聘物業(yè)公司。細(xì)節(jié)決定成敗。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴(kuò)展，但對(duì)管理的細(xì)節(jié)要求非常高。譬如在裝修過(guò)程中，物管公司既要口頭說(shuō)，墻上貼，還要現(xiàn)場(chǎng)盯。裝修戶(hù)從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會(huì)碰壞外墻，甚至毀壞門(mén)窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰(shuí)也不會(huì)承認(rèn)，這種現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。工作展開(kāi)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)之前。前期物業(yè)管理由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，物管公司在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢(xún)、質(zhì)疑，既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問(wèn)題，又要收集反饋屬于開(kāi)發(fā)商答復(fù)處理的問(wèn)題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿(mǎn)意率。需大量收集各種資料。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期，物管公司要更好地開(kāi)展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部位明細(xì)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、各種管線(xiàn)和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問(wèn)題整改情況資料等，都要及時(shí)收集分類(lèi)建檔，以便查考。二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開(kāi)拓，通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)接洽業(yè)務(wù)。建立與業(yè)主式租戶(hù)的關(guān)系物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽(tīng)取意見(jiàn)察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。衛(wèi)生保潔工作前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時(shí)清運(yùn)，減少灰塵污染。其次是加強(qiáng)宣傳和督查力度，嚴(yán)禁裝潢施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿(mǎn)天飛的現(xiàn)象。四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。治安維護(hù)工作小區(qū)在建期間各種工人機(jī)械出入頻繁，很多不法分子會(huì)趁機(jī)潛入工地進(jìn)行盜竊、勒索等違法行為。小區(qū)保安必須做好人員的登記識(shí)別工作，盡量做到出入有證件，請(qǐng)假有假條，記住出入車(chē)輛的外形及車(chē)牌號(hào)，做到見(jiàn)車(chē)思人。三、前期物業(yè)管理中常出現(xiàn)的問(wèn)題。協(xié)議問(wèn)題。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)管理合同?！币詤f(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利，可以減少開(kāi)發(fā)商不必要的干擾，更有