【正文】 致物業(yè)服務(wù)成本大大的提高。因此對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)來說是個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 很多物業(yè)公司由于物價(jià)和人工成本增加的原因，一些小型物業(yè)通過壓縮人員、降低服務(wù)質(zhì)量或提高物管費(fèi)來維持經(jīng)營(yíng)，然而這樣卻導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系更為 惡化。小型物業(yè)公司不比大型物業(yè)公司，像永安、融僑等這些大型物業(yè)公司，他們也要通過高檔住宅、寫字樓的收益來彌補(bǔ)普通住宅的虧損。因此小型物業(yè)公司想得到業(yè)主的 認(rèn)可與之成為朋友，只有提高服務(wù)水平，才能使收費(fèi)率提升，企業(yè)的收入 才能增加，該關(guān)系如圖 1。 圖 1 提高服務(wù)管理與企業(yè)收入關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)更新自身的經(jīng)營(yíng)理念，做到講現(xiàn)代物業(yè)管理理念與服務(wù)意識(shí)融合到實(shí)際工作中，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得業(yè)主的認(rèn)同，而不是降低服務(wù)品質(zhì)來維持生計(jì)。這樣企業(yè)才能走的更遠(yuǎn)、變的更強(qiáng)。 (2)提升從業(yè)人員的專業(yè)素 質(zhì) 經(jīng)常去人才市場(chǎng)投遞簡(jiǎn)歷的人常常會(huì)遇到這樣一件事，物業(yè)公司在招聘樓管員一職時(shí)，很少看中有理論知識(shí)的人，他們認(rèn)為只要年齡夠，有從事過此行業(yè)就能勝任。然而，對(duì)于這些人而言，他們甚至不了解物業(yè)管理本身是什么。但往往這樣，他們卻能被錄取。這種忽視理論而一味的追求經(jīng)驗(yàn)，就相當(dāng)于一所房子沒有了承重墻。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，取得資質(zhì)的才可以從事物業(yè)管理。 ③ 但是又有幾家物業(yè)公司能做到如此呢？雖然在條例中已經(jīng)明確指出要取得資質(zhì)的才可以從事物業(yè)管理，但是很多企業(yè)還是著重于有經(jīng)驗(yàn)的人才，而 不要只有理論的“書呆子”。 服務(wù)水 平 收費(fèi)率 企業(yè)收入 5 由于我國(guó)物業(yè)管理起步較晚 ,物業(yè)管理學(xué)科的建立還在探索階段 ,專業(yè)人才匱乏 ,從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 ,整體素質(zhì)較低 , 主要表現(xiàn)為 :一、按傳統(tǒng)思路管理的人才多 ,新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少 。二、只會(huì)少量操作的人才多 ,全功型人才少 ,能勝任單一普通崗位工作的人才多 ,能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少 。三、初級(jí)管理人才多 ,高級(jí)管理人才少 ,特別是能擔(dān)任管理處主任或部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。 這種人才不足的局面 ,已嚴(yán)重影響了了物業(yè)管理的發(fā)展。如果不改變物業(yè)管理人員素質(zhì)偏 低的現(xiàn)狀 ,將嚴(yán)重影響行業(yè)的健康發(fā)展。 目前，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)更看重于是否擁有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為了避免這種觀點(diǎn)帶來的人才缺失，我們應(yīng)該著眼于結(jié)合理論和實(shí)踐的綜合素質(zhì)人才，而不是只看重其中的某一個(gè)，畢竟理論與實(shí)踐缺一不可的。一些企業(yè)會(huì)認(rèn)為這樣太浪費(fèi)人力與物力，他們聘請(qǐng)員工就是要他們?yōu)槠滟嶅X，而不是在浪費(fèi)時(shí)間為這些人培訓(xùn)。其實(shí)可以把有理論知識(shí)的與有經(jīng)驗(yàn)的兩個(gè)人想配合，互幫無助，這樣既能減少不必要的開支又能講理論與實(shí)踐相結(jié)合。 (3)加強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，提高整體素質(zhì)。 目前還是存在著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不理解。那 么物業(yè)公司可以從側(cè)面通過開展活動(dòng)，使業(yè)主積極的參與其中，在活動(dòng)過程中了解相關(guān)法律法規(guī)與對(duì)物業(yè)管理這行業(yè)的認(rèn)識(shí)?；蛘呓?jīng)常與業(yè)主進(jìn)行溝通等傳播方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的宣傳、教育。 案例一分析： 對(duì)于盛天事件，可謂是沸沸揚(yáng)揚(yáng)，之前我也曾到這個(gè)小區(qū)面試過，當(dāng)時(shí)是通過業(yè)委會(huì)的主任了解到一些，他們想找個(gè)學(xué)過物業(yè)專業(yè)，懂的此專業(yè)的人員來接管小區(qū)。且該小區(qū)我省首例由業(yè)委會(huì)自行招標(biāo)“海選”物業(yè)公司、保安單獨(dú)由業(yè)委會(huì)選聘的“盛天模式”。 ② 由此可以看出，該小區(qū)的業(yè)委會(huì)對(duì)于自主權(quán)很 是看重，且對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)也比較深。 但無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主的說法，我認(rèn)為雙方都存在的錯(cuò)誤。如果每個(gè)物業(yè)公司都像該物業(yè)公司在墊不起高額維修而退出小區(qū)，那么小區(qū)自行管理就 6 好了，何必花錢買罪呢。而內(nèi)部人士說是由于停車費(fèi)而引發(fā)物業(yè)公司退出小區(qū)。從這兩點(diǎn)看來，關(guān)鍵都在于一個(gè)字，那就是“錢”。其實(shí)當(dāng)光大惠普進(jìn)駐該小區(qū)從而發(fā)現(xiàn)公用設(shè)施遭到破壞時(shí)，就應(yīng)主動(dòng)與業(yè)委會(huì)協(xié)商該如何解決。而不是一味的填補(bǔ)維修費(fèi)用最終導(dǎo)致虧損而退出。對(duì)于停車費(fèi)用，業(yè)主堅(jiān)持只交 40 元看護(hù)費(fèi)，從而打破一貫的 70 元，物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主溝通，讓業(yè)主了解 為何要交 70 元，實(shí)在不行，物業(yè)公司可以另謀渠道，例如開展有償服務(wù)等來賺取差額，而不是以收支難以平衡而退出小區(qū)。 完善 物業(yè)管理費(fèi)計(jì)量和收繳的 標(biāo)準(zhǔn) 眾所周知，物業(yè)管理費(fèi)的問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為關(guān)注的問題，也是直接影響企業(yè)健康發(fā)展的問題，我們將從計(jì)量和收繳兩個(gè)方面分析該問題。 (1)關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)計(jì)量 主要取決 于 有關(guān)成本費(fèi)用詳細(xì)測(cè)算論證： A、 物業(yè)服務(wù)人員的基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)、加班工資及其它法定福利等 B、 各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及人員配備標(biāo)準(zhǔn)，如不同服務(wù)等級(jí)每萬平方米建筑面積應(yīng)配備保潔員、保安員、綠化工的標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù)。 C、 住宅裝修服務(wù)費(fèi)（如有的小區(qū)收取每平方米 3 元）的合理標(biāo)準(zhǔn)。 D、 高層住宅與多層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異的合理性：高層管理主要體現(xiàn)在電梯和加壓水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)運(yùn)行能耗費(fèi)，而電梯費(fèi)已在物業(yè)費(fèi)之外另行收取。而在同等建筑面積的前提下，多層建筑的占地面積大、綠化面積大，因而保安巡查面積、出口設(shè)置數(shù)量、室外保潔面積、綠化養(yǎng)護(hù)面積、路燈照明數(shù)量等都多于高層建筑?？梢姡≌召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)主要與小區(qū)綜合檔次有關(guān)，而高層與多層的差異不是最主要因素。 E、 電梯等機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行能耗的合理化測(cè)算及計(jì)量。 (2)關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收繳 困難 的解決，主要采取以下途徑： A、 采用規(guī)范、透明的物業(yè)服務(wù) 作為消費(fèi)者，心里都想知道我的錢用在哪里，因此物業(yè)公司可以每月都把向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)透明化。但是很多物業(yè)公司都沒做到這點(diǎn)，只想著自己的利益，甚至有很多物業(yè)公司都存在著暗想操作的做法。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主 7 公開物業(yè)管理費(fèi)的收支情況，為業(yè)主提供一個(gè)規(guī)范性的服務(wù)，這樣既能便于業(yè)主享受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予的“服務(wù)”，也便于業(yè)主明白消費(fèi)所在。由此不僅有利于業(yè)主和有關(guān)部門監(jiān)督，也有利于贏得業(yè)主的支持與理解。