【正文】 致物業(yè)服務成本大大的提高。因此對物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營來說是個嚴峻的挑戰(zhàn)。 很多物業(yè)公司由于物價和人工成本增加的原因，一些小型物業(yè)通過壓縮人員、降低服務質(zhì)量或提高物管費來維持經(jīng)營，然而這樣卻導致物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系更為 惡化。小型物業(yè)公司不比大型物業(yè)公司，像永安、融僑等這些大型物業(yè)公司，他們也要通過高檔住宅、寫字樓的收益來彌補普通住宅的虧損。因此小型物業(yè)公司想得到業(yè)主的 認可與之成為朋友，只有提高服務水平，才能使收費率提升，企業(yè)的收入 才能增加，該關(guān)系如圖 1。 圖 1 提高服務管理與企業(yè)收入關(guān)系 物業(yè)服務企業(yè)應更新自身的經(jīng)營理念，做到講現(xiàn)代物業(yè)管理理念與服務意識融合到實際工作中，以優(yōu)質(zhì)的服務贏得業(yè)主的認同，而不是降低服務品質(zhì)來維持生計。這樣企業(yè)才能走的更遠、變的更強。 (2)提升從業(yè)人員的專業(yè)素 質(zhì) 經(jīng)常去人才市場投遞簡歷的人常常會遇到這樣一件事，物業(yè)公司在招聘樓管員一職時，很少看中有理論知識的人，他們認為只要年齡夠，有從事過此行業(yè)就能勝任。然而，對于這些人而言，他們甚至不了解物業(yè)管理本身是什么。但往往這樣，他們卻能被錄取。這種忽視理論而一味的追求經(jīng)驗，就相當于一所房子沒有了承重墻。在《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定對物業(yè)服務企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，取得資質(zhì)的才可以從事物業(yè)管理。 ③ 但是又有幾家物業(yè)公司能做到如此呢？雖然在條例中已經(jīng)明確指出要取得資質(zhì)的才可以從事物業(yè)管理，但是很多企業(yè)還是著重于有經(jīng)驗的人才，而 不要只有理論的“書呆子”。 服務水 平 收費率 企業(yè)收入 5 由于我國物業(yè)管理起步較晚 ,物業(yè)管理學科的建立還在探索階段 ,專業(yè)人才匱乏 ,從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力 ,整體素質(zhì)較低 , 主要表現(xiàn)為 :一、按傳統(tǒng)思路管理的人才多 ,新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少 。二、只會少量操作的人才多 ,全功型人才少 ,能勝任單一普通崗位工作的人才多 ,能勝任多個崗位工作的復合型人才少 。三、初級管理人才多 ,高級管理人才少 ,特別是能擔任管理處主任或部門經(jīng)理以上職務的人才更少。 這種人才不足的局面 ,已嚴重影響了了物業(yè)管理的發(fā)展。如果不改變物業(yè)管理人員素質(zhì)偏 低的現(xiàn)狀 ,將嚴重影響行業(yè)的健康發(fā)展。 目前，對于物業(yè)服務企業(yè)更看重于是否擁有豐富的實踐經(jīng)驗，為了避免這種觀點帶來的人才缺失，我們應該著眼于結(jié)合理論和實踐的綜合素質(zhì)人才，而不是只看重其中的某一個，畢竟理論與實踐缺一不可的。一些企業(yè)會認為這樣太浪費人力與物力，他們聘請員工就是要他們?yōu)槠滟嶅X，而不是在浪費時間為這些人培訓。其實可以把有理論知識的與有經(jīng)驗的兩個人想配合，互幫無助，這樣既能減少不必要的開支又能講理論與實踐相結(jié)合。 (3)加強業(yè)主對物業(yè)管理的認識，提高整體素質(zhì)。 目前還是存在著業(yè)主對物業(yè)管理的不理解。那 么物業(yè)公司可以從側(cè)面通過開展活動，使業(yè)主積極的參與其中，在活動過程中了解相關(guān)法律法規(guī)與對物業(yè)管理這行業(yè)的認識。或者經(jīng)常與業(yè)主進行溝通等傳播方式對業(yè)主進行相關(guān)知識的宣傳、教育。 案例一分析： 對于盛天事件，可謂是沸沸揚揚，之前我也曾到這個小區(qū)面試過，當時是通過業(yè)委會的主任了解到一些，他們想找個學過物業(yè)專業(yè)，懂的此專業(yè)的人員來接管小區(qū)。且該小區(qū)我省首例由業(yè)委會自行招標“海選”物業(yè)公司、保安單獨由業(yè)委會選聘的“盛天模式”。 ② 由此可以看出，該小區(qū)的業(yè)委會對于自主權(quán)很 是看重，且對物業(yè)管理的認識也比較深。 但無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主的說法，我認為雙方都存在的錯誤。如果每個物業(yè)公司都像該物業(yè)公司在墊不起高額維修而退出小區(qū)，那么小區(qū)自行管理就 6 好了，何必花錢買罪呢。而內(nèi)部人士說是由于停車費而引發(fā)物業(yè)公司退出小區(qū)。從這兩點看來，關(guān)鍵都在于一個字，那就是“錢”。其實當光大惠普進駐該小區(qū)從而發(fā)現(xiàn)公用設施遭到破壞時，就應主動與業(yè)委會協(xié)商該如何解決。而不是一味的填補維修費用最終導致虧損而退出。對于停車費用，業(yè)主堅持只交 40 元看護費，從而打破一貫的 70 元，物業(yè)公司應與業(yè)主溝通，讓業(yè)主了解 為何要交 70 元，實在不行，物業(yè)公司可以另謀渠道，例如開展有償服務等來賺取差額，而不是以收支難以平衡而退出小區(qū)。 完善 物業(yè)管理費計量和收繳的 標準 眾所周知，物業(yè)管理費的問題是物業(yè)服務企業(yè)最為關(guān)注的問題，也是直接影響企業(yè)健康發(fā)展的問題，我們將從計量和收繳兩個方面分析該問題。 (1)關(guān)于物業(yè)管理費計量 主要取決 于 有關(guān)成本費用詳細測算論證： A、 物業(yè)服務人員的基本工資、社會保險、加班工資及其它法定福利等 B、 各項物業(yè)服務標準及人員配備標準，如不同服務等級每萬平方米建筑面積應配備保潔員、保安員、綠化工的標準 人數(shù)。 C、 住宅裝修服務費（如有的小區(qū)收取每平方米 3 元）的合理標準。 D、 高層住宅與多層住宅收費標準差異的合理性：高層管理主要體現(xiàn)在電梯和加壓水泵等機電設備的維護運行能耗費，而電梯費已在物業(yè)費之外另行收取。而在同等建筑面積的前提下，多層建筑的占地面積大、綠化面積大，因而保安巡查面積、出口設置數(shù)量、室外保潔面積、綠化養(yǎng)護面積、路燈照明數(shù)量等都多于高層建筑?？梢?，住宅收費標準應主要與小區(qū)綜合檔次有關(guān)，而高層與多層的差異不是最主要因素。 E、 電梯等機電設備設施運行能耗的合理化測算及計量。 (2)關(guān)于物業(yè)管理費收繳 困難 的解決，主要采取以下途徑： A、 采用規(guī)范、透明的物業(yè)服務 作為消費者，心里都想知道我的錢用在哪里，因此物業(yè)公司可以每月都把向業(yè)主收取的物業(yè)費透明化。但是很多物業(yè)公司都沒做到這點，只想著自己的利益，甚至有很多物業(yè)公司都存在著暗想操作的做法。因此物業(yè)服務企業(yè)應定期向業(yè)主 7 公開物業(yè)管理費的收支情況，為業(yè)主提供一個規(guī)范性的服務，這樣既能便于業(yè)主享受到物業(yè)服務企業(yè)給予的“服務”，也便于業(yè)主明白消費所在。由此不僅有利于業(yè)主和有關(guān)部門監(jiān)督，也有利于贏得業(yè)主的支持與理解。