【正文】 0 當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問題與對策的探析 物業(yè)管理行業(yè)在我國僅有 20年左右的發(fā)展歷史 ,現(xiàn)今尚 處于萌芽狀態(tài) ,作為一門新興行業(yè) ,難免存在一些漏洞與不足。通過 本人從事 物業(yè)管理 數(shù)年的經(jīng)驗(yàn)，特對從 中存在的主要問題進(jìn)行了分析 ,對其提出了相應(yīng)的解決對策。 隨著人民生活水平的日益提高，廣大業(yè)主不僅對住房檔次需求的提高，也對物業(yè)服務(wù)的需求層次越來越高。對于樓盤好壞的評定已不再只局限于房屋結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等外部因素，物業(yè)服務(wù)水平的高低已日益受到購房人的關(guān)注。但由于物業(yè)管理在迅速膨脹和發(fā)展的過程中，不可避免地 會出現(xiàn)種種外在與內(nèi)在問題，因此解決這些問題的對策研究，已成為創(chuàng)建高品質(zhì)物業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。 一、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題 物業(yè)撤出小區(qū)，業(yè)主面臨自理 近年 來，很多物業(yè)公司撤離所接管的小區(qū)，其很大的原因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營難度的增加和物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會間日益呈現(xiàn)緊張趨勢的二元關(guān)系所致。分析這些問題，筆者認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下的方面： (1) 企業(yè)經(jīng)營的難度加大 自去年以來，我國的 CPI 指數(shù) (居民消費(fèi)指數(shù) )普遍持續(xù)上升，然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物價和企業(yè)人工成本等費(fèi)用的增加上，卻不改以往的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全 市商品住宅每月收費(fèi)率不足 85%，個別住宅區(qū)甚至達(dá)不到50%。實(shí)際上，整個行業(yè)收費(fèi)率在 80%以下。在人工成本上漲前，要達(dá)到 90%的收費(fèi)率才能實(shí)現(xiàn)盈利，但是隨著人工成本的增加， 95%的收費(fèi)率才只能持平。 (2)物業(yè)管理企業(yè)與 業(yè)主的對立關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會間的關(guān)系是一對典型的二元矛盾關(guān)系，業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表著小區(qū)所有業(yè)主的利益。但往往許多物業(yè)管理公司提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間都存在種種矛盾。例如物業(yè)服務(wù)水平的不足；業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的認(rèn)知等，這些都能導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾持續(xù)惡化。 1 案例一 : 盛天現(xiàn)代城 業(yè)主與物業(yè)公司和平“分手” 2020 年 4 月 7 日，對盛天現(xiàn)代城的全體業(yè)主來說，小區(qū)要開始自理了，包括安防、衛(wèi)生、傳呼、維修等，因?yàn)樾^(qū)物業(yè)公司經(jīng)過與業(yè)委會商討，決定撤出盛天現(xiàn)代城。 半年前，同樣的情況也出現(xiàn)在盛天現(xiàn)代城。隨后，接手的物業(yè)公司 —— 光大惠普物業(yè)進(jìn)駐。據(jù)惠普物業(yè)公司介紹，他們進(jìn)駐后發(fā)現(xiàn)許多歸屬物業(yè)公司管理的公用設(shè)施遭到破壞，如消控中心報警主機(jī)、電梯的“三方”通話系統(tǒng)、高層供水水管斷裂等。光維修這些，半年來，就陸續(xù)投入了十幾萬，公司墊不起這部分費(fèi)用，最后只能退出。 而據(jù)內(nèi)部人員告 知，雙方和平“分手”導(dǎo)火線是地下停車費(fèi)的糾紛。業(yè)主們堅(jiān)持認(rèn)為，停車場屬于全體業(yè)主共有，只愿意每月支付 40元的看護(hù)費(fèi)，從而打破了一貫 70 元的先例。這讓物業(yè)公司覺得難以收支平衡，不得不退出。 ② 物業(yè)管理費(fèi) 的 計(jì)量 差異大 且 收繳 困難 (1) 物業(yè)管理費(fèi)計(jì)量不合理 當(dāng)前物業(yè)管理費(fèi)的價格制定，多取決于樓盤所處地段 ,以及物業(yè)公司的等級作為參考。而 電梯分?jǐn)傎M(fèi)則多按照平時的耗費(fèi)或物業(yè)公司在交房時所簽定的協(xié)議來收取 .此 種 計(jì)量方式 依據(jù)不足，其合理性受到質(zhì)疑。 (2)物業(yè)管理費(fèi)收繳 困難 物業(yè)管理費(fèi)用作為物業(yè)管理企業(yè)開展日常物業(yè) 管理活動的物質(zhì)基礎(chǔ)，是物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的財(cái)力保障。物業(yè)管理收費(fèi)難和物業(yè)費(fèi)的定價在物業(yè)管理行業(yè)中是普遍存在的。 在現(xiàn)實(shí)生活中，很多業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)卻拒交物業(yè)費(fèi)，其原因有很多，歸結(jié)起來可以簡單劃分為以下幾種： A、有開發(fā)遺留的問題 B、水電氣費(fèi)代收代繳問題 C、服務(wù)與收費(fèi)不相符 D、定價不符合市場指導(dǎo)原則，盲目定價或者擅自定價 2 E、費(fèi)用產(chǎn)生沒有公開、透明 F、提供服務(wù)產(chǎn)品本身而言質(zhì)量差 總的而言，很多業(yè)主心里都有這樣一個問題：“物業(yè)服務(wù)，到底為我們服務(wù)了些什么？”對于業(yè)主而言，物業(yè)管理人員的職責(zé)就是處理 些澆花養(yǎng)草、看門掃地、巡邏安保等這些日?，嵤隆Ｒ虼宋飿I(yè)公司應(yīng)做到讓大家明白我們服務(wù)了哪些、也為大家提供了便利等。 案例二： 一小區(qū) 4 成業(yè)主欠物業(yè)費(fèi) 位于福州洪山橋附近的倉山某小區(qū)是個典型的例子，該小區(qū)共有 600 多戶業(yè)主，近兩個月，小區(qū)物業(yè)欠繳率高達(dá) 40％。 該小區(qū)業(yè)主監(jiān)督委員會成員林先生告訴記者，最初欠費(fèi)的主要是少數(shù)幾個原業(yè)委會成員，他們想聘請新物業(yè)，但由于 200 多戶業(yè)主不同意，最終沒能將現(xiàn)有物業(yè)炒掉。這部分原業(yè)委會成員拖欠物業(yè)費(fèi)已經(jīng)長達(dá) 1 年多。由于有了他們的帶頭，小區(qū)越來越多業(yè)主拖著不交物業(yè)費(fèi)，大家都在觀望 著，到底物業(yè)費(fèi)要不要交。 該小區(qū)物業(yè)的林經(jīng)理告訴記者，目前小區(qū)近 4 成業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，公司每月?lián)p失在 3 萬元以上?！盀楸苊馐聭B(tài)的進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)公司已決定把部分欠繳數(shù)額較高的業(yè)主告上法院，對其他小額的欠繳業(yè)主，將通過各種說服工作，解開業(yè)主的心結(jié)。” 該小區(qū)一位欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主陳先生告訴記者，他見其他業(yè)主都不交，自己也就不交了。 采訪中，該小區(qū)欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主多以物業(yè)公司的服務(wù)不好或物業(yè)公司將要撤走作為欠繳理由。 ② 房屋裝修中遇到的業(yè)主違規(guī)現(xiàn)象 (1)裝修中遇到的權(quán)責(zé)歸屬不明確 通常，每個人心里都會這樣想， 既然我已經(jīng)花了那么多的錢買一套房子，那么如何裝修房子就是個人自由。因此一些人寧愿犧牲房間的安全為代價，也想將房屋裝修的美輪美奐。 物業(yè)公司在裝修過程中都會發(fā)現(xiàn)許許多多問題，有裝修押金、在裝修期間造 3 成的噪音污染、業(yè)主違規(guī)裝修等等，而且在這種情況下更能導(dǎo)致與業(yè)主相處不融洽和對后期進(jìn)行收繳物業(yè)費(fèi)也有著一定的困難。 (2)別墅的擅自拆建現(xiàn)象 從去年年底開始，在新建別墅小區(qū)里掀起一波改建、擴(kuò)建的熱潮。一些業(yè)主隨意改造建筑結(jié)構(gòu)和環(huán)境，侵占公共空間，將原有的環(huán)境和居住狀態(tài)改的面目全非，給其他業(yè)主的正常生活造成了極大困擾 ，同時也給房屋帶來極大的安全隱患。 對于裝修所反映出來的問題，實(shí)質(zhì)就是整個物業(yè)管理之中，管理權(quán)限的界定，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理方無權(quán)干涉業(yè)主對于“私人”財(cái)產(chǎn)的更改，而物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)主通過個人行為侵犯了“共有”利益，這樣就破壞了整個體系的平衡，導(dǎo)致產(chǎn)生權(quán)限界定的矛盾。 案例三： 新購別墅拆了又建 福州居住主題公園號稱“占地 1800 畝的半山湖景別墅區(qū)，是福州市乃至福建省內(nèi)最大的半山湖景別墅區(qū)”，別墅區(qū)雖然建成已有幾年了，但許多地方還在建設(shè)。有的別墅借裝修之名加蓋樓層；有業(yè)主將別墅底層打穿，或挖開別墅旁的綠地建車 庫； 381號原本是一幢 3 層樓高的別墅，但已被整體拆除，有工人在打孔樁準(zhǔn)備重建。在這個別墅區(qū)內(nèi)，已有 22 戶業(yè)主將整棟別墅拆除重建。 把別墅拆了重建的都是些什么人？據(jù)一個別墅小區(qū)的物業(yè)公司工作人員透露，業(yè)主身份個個都很“神秘”，一般不會在物業(yè)公司留下個人信息。但可以肯定的是，住在這里的不是有錢的，就是有權(quán)的人。 2020 年 12月以來，福州市有關(guān)執(zhí)法部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了居住主題公園外，名仕山莊、左海御園、山姆小鎮(zhèn)、融僑水鄉(xiāng)等別墅區(qū)和高檔住宅區(qū)，都出現(xiàn)了部分業(yè)主對房屋進(jìn)行擅自拆除重建、開挖地下室、加層搭蓋改擴(kuò)建、占 用綠地、開挖山體等違法建設(shè)。據(jù)福州市別墅和高檔住宅區(qū)房屋權(quán)屬登記驗(yàn)證辦公室統(tǒng)計(jì)，這些小區(qū)共有 694戶別墅存在違法建設(shè)。 ④ 二、物業(yè)管理存在問題的應(yīng)對策略 提高物業(yè)服務(wù)水平與業(yè)主的認(rèn)識水平完善物管企業(yè)與業(yè)主間的關(guān)系 (1)規(guī)范運(yùn)作，提高服務(wù)理念與管理水平 。 4 自 2020 年以來各種物價的上漲，導(dǎo)