投資農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防控論文-文庫(kù)吧
2025-04-23 10:41 本頁(yè)面
【正文】 》第三十四條規(guī)定：“ 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。”故土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)合同的出讓方只能是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包方 即農(nóng)戶 ，不能是作為發(fā)包方的集體經(jīng)濟(jì)組織。在集體流轉(zhuǎn)過(guò)程中， 地方政府往往為了圖省事，不愿意讓投資商直接與農(nóng)戶簽訂土地流轉(zhuǎn)合同， 投資商 為了降低談判和 簽約成本， 往往也不愿意與農(nóng)戶直接簽訂土地流轉(zhuǎn)合同， 而是由農(nóng)業(yè)示范園直接與投資商簽訂投資協(xié)議，農(nóng)業(yè)示范園再與村委會(huì)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，村委會(huì)再與農(nóng)戶簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，這樣在土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題上就出現(xiàn)了多個(gè)主體，農(nóng)戶、村委會(huì)、農(nóng)業(yè)示范園和投資企業(yè)，很容易出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不合法，投資商的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)得不到保障的風(fēng)險(xiǎn) 。雖然集體流轉(zhuǎn)的方式主要是出租，程序規(guī)定上沒(méi)有轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格，但由于現(xiàn)階段農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益低和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度不完善， 在土地流轉(zhuǎn)時(shí) 往往是村集體經(jīng)濟(jì)組織的領(lǐng)導(dǎo)成員在沒(méi)有經(jīng)過(guò)正當(dāng)?shù)淖h事程序的情況下 就代替實(shí)際享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 的農(nóng)戶 簽訂了流轉(zhuǎn)合同，這樣的合同由于合同主體存在無(wú)權(quán)處分行為導(dǎo)致合同存在嚴(yán)重的效力風(fēng)險(xiǎn)。北京南安河村 20xx畝土地流轉(zhuǎn)糾紛便是當(dāng)?shù)卮迕褚源逦瘯?huì)沒(méi)有經(jīng)過(guò)村民同意便將土地出租給企業(yè)為理由主張合同無(wú)效的典型事例。 綜合以上的分析， 投資商 要特別注意規(guī)范和完善土地流轉(zhuǎn)合同。在簽訂集體流轉(zhuǎn)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定，最好是跟農(nóng)戶直接簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，把與每個(gè)農(nóng)戶簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同保留一份原件，而且最好要讓全部成年的家庭成員簽字，最起碼要讓土地承包協(xié)議上的家庭成員簽字，防止出現(xiàn)將來(lái)有個(gè)別農(nóng)戶看到土地收益較大，要求收回土 地或者強(qiáng)行在自己曾經(jīng)承包的土地上種植自己 喜歡的 農(nóng)作物 的情況出現(xiàn) 。 如果不能實(shí)現(xiàn)投資商與農(nóng)戶直接簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，根據(jù)《土地承包法》的規(guī)定也可以由 農(nóng)戶先和村委會(huì)簽訂協(xié)議，再由村委會(huì)和 投資商 簽訂協(xié)議完成土地流轉(zhuǎn)的最后一環(huán)。這時(shí)，由于土地的出讓方和最終的受讓方?jīng)]有直接發(fā)生法律關(guān)系， 投資商 在簽 訂協(xié)議的同時(shí)還需要享有土地權(quán)屬的農(nóng)戶出具授權(quán)委托書(shū)，在委托書(shū)上要將詳細(xì)的委托事項(xiàng)包括授權(quán)受讓方轉(zhuǎn)委托和流轉(zhuǎn)期限等進(jìn)行明確的約定。 另一方面，對(duì)土地的租金約定和 2025年上一輪土地承包期限屆滿后的權(quán)利歸屬應(yīng)當(dāng)明確具體 ，特別要注明 2025年土地承包期限屆滿后投資商有優(yōu)先獲得流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的權(quán)利 。如此進(jìn)行 土地流轉(zhuǎn)協(xié)議的 操作才能有效的防止流轉(zhuǎn)合同效力可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）合同不適當(dāng)履行的風(fēng)險(xiǎn) 集體流轉(zhuǎn)的出讓方眾多，在履行過(guò)程中極易與 投資商 產(chǎn)生利益沖突，干擾甚至阻礙合同的正常履行。出讓方的不適當(dāng)履行行為主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是部分農(nóng)戶由于長(zhǎng)期生產(chǎn)、生活習(xí)慣養(yǎng)成了對(duì)于原有土地的依賴，雖然土地流轉(zhuǎn)了，仍然會(huì)部分的利用原有土地，這樣就會(huì)給 投資商 造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。如某企業(yè)獲得土地使用權(quán)后，原承包戶依然在土地上種菜、放養(yǎng)家禽、任意采摘果實(shí)等，增 加了企業(yè)的管護(hù)成本。 在這種情況下， 投資商 可以采取 雇傭當(dāng)?shù)卮迕駞⑴c農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 的方法解決可能帶來(lái)的問(wèn)題，這時(shí)當(dāng)農(nóng)戶在受到 投資商雇傭獲得的收入大于自己耕種獲得的收入時(shí)，還是非常愿意的。但是值得 投資商 注意的一點(diǎn)是 由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果與自身的利益沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，部分 村民在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中不能嚴(yán)格按照企業(yè)的要求從事生產(chǎn)，出工不出力， 一旦企業(yè)針對(duì)性地對(duì)其 采取處罰措施，便聚眾鬧事， 會(huì) 嚴(yán)重干擾企業(yè)正常的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 投資商 在實(shí)際操作中還要考慮如何充分調(diào)動(dòng)農(nóng)戶在生態(tài)園內(nèi)進(jìn)行農(nóng)業(yè)勞作的積極性。 （三）損失不能獲得合理賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)
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