投資農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防控論文(存儲(chǔ)版)
【正文】 集資 ，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。而一般情況下，在筆者所服務(wù)的絕大部分農(nóng)業(yè)生態(tài)園都位于城市規(guī)劃區(qū)范圍以外，而在這種情況下，如果想要獲得國(guó)有建設(shè)用地，只可能適用城市規(guī)劃區(qū)外的單獨(dú)選址項(xiàng)目用地這種情況。但這時(shí) 投 資商 往往會(huì)忽略一個(gè)大問(wèn)題，就是目標(biāo)地塊就算符合了土地利用總體規(guī)劃但是卻由于不在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，規(guī)劃部門(mén)無(wú)法根據(jù)城市總體規(guī)劃來(lái)出具控制性詳細(xì)規(guī)劃。但是控制性詳細(xì)規(guī)劃的動(dòng)態(tài)維護(hù)必須要限制在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)，對(duì)超越城市規(guī)劃范圍的部分是不能適用動(dòng)態(tài)維護(hù)方案進(jìn)行調(diào)整的。 主要參考文獻(xiàn)： 1《土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的傷農(nóng)傾向》 島夫 轉(zhuǎn)自新華網(wǎng) 2《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)普遍管理缺位亟待改善》 關(guān)銳捷 中國(guó)農(nóng)業(yè)信息網(wǎng) 3《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的構(gòu)建：現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)、前提性法律技術(shù)及二維構(gòu)建路徑》 李軍波 法學(xué)學(xué)術(shù)網(wǎng) 。即市政府 如果認(rèn)可了此不在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，就會(huì)讓規(guī)劃部門(mén)出具 控制性詳細(xì)規(guī)劃的動(dòng)態(tài)維護(hù)方案，以此對(duì)原有的控制性詳細(xì)規(guī)劃作出調(diào)整，同時(shí)市政府和市規(guī)劃委員會(huì)下文表示將會(huì)在下次城市總體規(guī)劃調(diào)整時(shí)將此納入調(diào)整范圍。而農(nóng)業(yè)生態(tài)園一般都位于城市規(guī)劃范圍以外的鄉(xiāng)村，這時(shí)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地利用年度計(jì)劃（農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)）只需要經(jīng)過(guò)地市級(jí)人民政府批準(zhǔn)，也就是說(shuō)如果想要對(duì)該鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整以使得生態(tài)園內(nèi)的目標(biāo)地塊用地性質(zhì)符合土地利用總體規(guī)劃只需要經(jīng)過(guò)市政府的批準(zhǔn)。首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)城鄉(xiāng)規(guī)劃法） 的規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地分為 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的分批次項(xiàng)目用地以及城市規(guī)劃區(qū)外的單獨(dú)選址項(xiàng)目用地。而在實(shí)踐當(dāng)中，筆 者通過(guò)和地方政府工作人員的溝通得知，由于地方政府對(duì)國(guó)家法律法規(guī)的一知半解或是急于引進(jìn)資金開(kāi)發(fā)建設(shè)從而提高政績(jī)，其實(shí)承諾給 投資商 的實(shí)為集體建設(shè)用地。 在 投資商 和地方政府進(jìn)行談判的過(guò)程中，地方政府總是信誓旦旦地表示絕對(duì)可以滿(mǎn)足 投資商 的這個(gè)要求，只要國(guó)有建設(shè)用地的總面積控制在政府要求的比較低的 范圍內(nèi)就一定能夠供應(yīng)。如果國(guó)家不能構(gòu)建農(nóng)村社會(huì)基本保障體系，使農(nóng)戶(hù)在流轉(zhuǎn)土地后能獲得滿(mǎn)意的的基本生存保障，將不可避免的造成這種土地蘊(yùn)含的保障性和發(fā)展性的沖突。所以 投資商 最好能直接和地方政府簽訂投資協(xié)議，在協(xié)議中將雙方的權(quán)利義務(wù)以及對(duì)違約后的責(zé)任承擔(dān)進(jìn)行明確的約定，這樣才能盡可能的在出現(xiàn)糾紛時(shí)將自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 投資商 在實(shí)際操作中還要考慮如何充分調(diào)動(dòng)農(nóng)戶(hù)在生態(tài)園內(nèi)進(jìn)行農(nóng)業(yè)勞作的積極性。這時(shí)，由于土地的出讓方和最終的受讓方?jīng)]有直接發(fā)生法律關(guān)系， 投資商 在簽 訂協(xié)議的同時(shí)還需要享有土地權(quán)屬的農(nóng)戶(hù)出具授權(quán)委托書(shū)，在委托書(shū)上要將詳細(xì)的委托事項(xiàng)包括授權(quán)受讓方轉(zhuǎn)委托和流轉(zhuǎn)期限等進(jìn)行明確的約定。 （一）流轉(zhuǎn)合同效力風(fēng)險(xiǎn) 在實(shí)踐中，合同主體不適格導(dǎo)致流轉(zhuǎn)合同效力存在嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，《土地承包法》第三十四條規(guī)定：“ 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。 近年來(lái)，筆者參與了幾個(gè)農(nóng)業(yè)生態(tài)園的投資項(xiàng)目，還為其中的幾家投資商提供了全程的法律服務(wù) ，每個(gè)項(xiàng)目投資都在億元以上 。投資 農(nóng)業(yè)生態(tài)園 項(xiàng)目 的風(fēng)險(xiǎn)防控 姜海平 安徽明博律師事務(wù)所 摘要： 近年來(lái)，筆者 參與了幾個(gè) 農(nóng)業(yè)生態(tài)園的 投資項(xiàng)目 ，還為其中的幾家 投資商 提供了全程的法律服務(wù)。如果在前期不能充分控制其風(fēng)險(xiǎn)，待矛盾和沖突爆發(fā)之時(shí)， 投資商 很可能會(huì)遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失 。在這一部
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1