投資農業(yè)示范園項目的風險防控論文-預覽頁
【正文】 ，轟轟烈烈地開始了 農業(yè)生態(tài)園的投資建設。經過歸納總結，筆者認為在農業(yè)生態(tài)園開發(fā)建設中的風險主要包括農村集體 土地流轉的風險和地方政府承諾給予項目建設用地的是否能夠兌現的風險兩個方面。 在最高人民法院 20xx年工作報告中披露 20xx年一年來，全國各級法院共審結土地承包經營權、農產品和農業(yè)生產資料供給等涉農案件２３２６１５件，標的額４５．２８億元，同比分別上升３５．８１％和２９．０４％?！惫释恋爻邪洜I權的流轉合同的出讓方只能是土地承包經營權的承包方 即農戶 ，不能是作為發(fā)包方的集體經濟組織。 綜合以上的分析， 投資商 要特別注意規(guī)范和完善土地流轉合同。 另一方面，對土地的租金約定和 2025年上一輪土地承包期限屆滿后的權利歸屬應當明確具體 ，特別要注明 2025年土地承包期限屆滿后投資商有優(yōu)先獲得流轉土地使用權的權利 。如某企業(yè)獲得土地使用權后，原承包戶依然在土地上種菜、放養(yǎng)家禽、任意采摘果實等，增 加了企業(yè)的管護成本。 （三）損失不能獲得合理賠償的風險 合同能夠獲得 雙方當事人的適當履行，其中一項重要的保障便是違約方需要承擔守約方損失的賠償責任。同時 投資商還將面臨賠償主體眾多帶來的訴訟和執(zhí)行風險。 （四）法律和相關政策變化導致的風險 在我國的農業(yè)法律體系中，涉及農村土地承包經營權流轉的相關法律規(guī)范內容多是對長期以來在流轉實踐中所慣行的行為方式的法律確認，這些行為方 式很大程度上是特定時期執(zhí)政黨及國家農地政策鼓勵下的實踐產物，因此，不可避免的帶有“摸著石頭過河”的制度探索性痕跡，這就決定了各 時期農村土地承包經營權流轉法律制度呈現出政策性和階段性的特征?！稕Q定》表示，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等 入市 、同權同價。 目前，國家 為了推動社會經濟持續(xù)發(fā)展，力圖 打破城鄉(xiāng)二元結構， 隨之地方 政府 可能會 通過出臺各種政策，甚至出現超越法律規(guī)范的措施強力推進土地流轉。在國家出臺正式的法律文件之間， 投資商 在流轉土地的過程中必須嚴格按照法律的規(guī)定進行操作，這樣才能有效的控制法律風險。 投資商 在 得到地方政府的承諾之后往往會激動地 立刻與政府簽訂協議，進行投資建設。 首先需要明確的一點是，對土地進行分類關鍵要看分類的標準如何。這是和國有建設有地存在本質區(qū)別的。而且更重要的是根據現有的法律規(guī)定除了極個別的特殊情況外， 農民集體所有的土地的使用權 （包括集體建設用地） 是 不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設 的。從此規(guī)定可以明確的看出，是否處于城市規(guī)劃區(qū)范圍內是衡量是否可以作為國有建設用地使 用的一個重要標準。 所以 投資商 要想獲取國有建設用地只可能適用城市規(guī)劃區(qū)內的分批次項目用地。而明顯在市、區(qū)級政府主導的招商引資項目中 ，根據 投資商 的需求變更土地利用總體規(guī)劃其實并不困難，而地方政府也會拿著變更土地利用總體規(guī)劃的各種審批資料來表現自己的誠意。 所以綜合以上分析得出的結論就是如果生態(tài)園內的目標地塊不在城市規(guī)劃區(qū)內，就不可能按照法律規(guī)定獲得國有建設用地。在出讓土地時，規(guī)劃部門就會以此動態(tài)維護方案作為規(guī)劃設計條件的依據附在土地出讓合同之中完成國有土地出讓。 綜合以上的分析， 投資商 在得到地方政府承諾給予國有建設用地由于開發(fā)建設的時候，一定要進行充分的法律風險
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