投資農(nóng)業(yè)示范園項目的風險防控論文(完整版)
【正文】 體土地流轉、國有建設用地、法律風險防控 隨著我國農(nóng)業(yè)轉型的不斷深化以及經(jīng)濟的高速發(fā)展， 土地資源越來越稀缺，土地的價值被全社會越來越看重，很多投資商將資金投資到 農(nóng)業(yè)生態(tài)園 的建設上， 認為先 將土地圈起來，占有了土地資源，就一定有發(fā)財?shù)臋C會，特別是城市郊區(qū)的土地，很多投資商幻想有一天這些農(nóng)業(yè)土地會變成建設用地， 自己先占有了這些土地，將來獲得這塊建設用地的可能性會很大，于是對農(nóng)業(yè)生態(tài)園的建設的投資非常有熱情 。近年來，在我省乃至全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了大量由地方政府招商引資而來的農(nóng)業(yè)生態(tài)園開發(fā)項目。 一、 農(nóng)村集體土地流轉的法律風險防控 農(nóng)業(yè)生態(tài)園的開發(fā)和建設必然 會遇到 農(nóng)村集體土地的集中流轉，但是在流轉的過程中由于涉及的農(nóng)戶眾多，流轉主體繁 多 ，流轉面積大，流轉期限長，再加上農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)本身所具有的投資大，收益周期長，市場風險大等因素，導致在流轉實務過程中存在巨大的法律風險。北京南安河村 20xx畝土地流轉糾紛便是當?shù)卮迕褚源逦瘯]有經(jīng)過村民同意便將土地出租給企業(yè)為理由主張合同無效的典型事例。出讓方的不適當履行行為主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面是部分農(nóng)戶由于長期生產(chǎn)、生活習慣養(yǎng)成了對于原有土地的依賴，雖然土地流轉了，仍然會部分的利用原有土地，這樣就會給 投資商 造成一定的經(jīng)濟損失。出讓方無論是村集體經(jīng)濟組織還是個體村民，在現(xiàn)階段國家嚴格限制土地用途和流轉形式的前提下，其擁有的土地之外的財產(chǎn)不足以承擔這些損失。 20xx年 11月 12日中國共產(chǎn)黨第十八屆中 央委員會第三次全體會議通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》 （以下簡稱決定） ，提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。 如果此時 投資商 對政府根據(jù)決定的意見提出的超越法律規(guī)范流轉方案盲目認同，可能會在日后承擔巨大的法律風險。 在下文中筆者將結合自己的實務經(jīng)驗，對一塊位于農(nóng)村的集體土地最終能否變?yōu)閲薪ㄔO用地進行商業(yè)開發(fā)建設進行詳細的法律分析。 而 投資商 想要在農(nóng)業(yè)生態(tài)園內(nèi)建設少許賓館和服務設施明顯不符合 法律對 集體建設用地的要求。所以，位于城市規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)業(yè)生態(tài)園中的商業(yè)開發(fā)明顯不符合這種情況的法律規(guī)定。 在這種情況下，城市總體規(guī)劃的制定就顯得尤為重要，但是要想對城市總體規(guī)劃進行修改就要困難得多，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，制定 和修改城市總體規(guī)劃的 只能是省級人民政府或者國務院（ 省會城市和國務院指定的城市審批權在 國務院） ， 而目前的各個城市的總體規(guī)劃都編制到 2020年，在此之前要想對之作出調(diào)整，難度相當之大。 如果投資商 在明知日后不可能通過合法途徑獲得國有建設用地使用權時，一定要在投資協(xié)議上將違約責任約定明確，并嚴格控制資金投入以求將風險降到最低。 農(nóng)業(yè)生態(tài)園的開發(fā)是符合目前國家宏觀政策的優(yōu)質項目，對于 投資商 來說也是一個巨大的商機。 但是，據(jù)筆者了解，在部分城市包括筆者所在的馬鞍山市，其城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市擴張的范圍遠遠超過了當時修編城市總體規(guī)劃時的預期。在這種情況下，目標地塊必須同時符合該地區(qū)的土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī) 劃 。由于集體建設用地的審批程序比較簡單，一般只要區(qū)級政府批準即可，所以地方政府才會拍胸脯地給 投資商 承諾，而實際上 投資商 在獲得集體建設用地之后不但其建設行為本身由于不符合享有集體建設用地使用權主體的要求而違法，而且目前也不能進入市場進行流轉，對 投資商 來說投入了大量的資金和精力最終卻可能遭受巨大的經(jīng)濟損失。按照土地的權屬進行劃分可將土地分為國有土地和集體土
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